登封广厦花园（经济适用房）市场调研报告
从目前来看，小区地块位置较偏，给来住户出行带来一定的不便，是阻碍消费者购买的大难题。
2) 地段档次较低，配套问题
项目周边目前基本上没有配套，仅有自备商业也难以让未来消费者满意，为本项目的二期销售带来一定的困难。
3) 消费者心理障碍
市场调查显示，登封市民有不愿迁出中心倾向，同时对购房后的质量和信誉极为关注，况且本项目又在市中心边缘区，这就对项目的形象及宣传手段提出了很高的要求。
4) 噪声污染较为严重
项目紧临着郑少高速和城市外环道，人流量和车流量较大，容易形成噪声污染。
5) 商品化问题
目前登封市总体消费水平有所提高，住宅商品化率也随之上升，房改较晚，费用较多。自建房与公建房都削弱了经济适用房的市场需求，如何在政策上引导消费者、激发购买力，将对项目的成功开发起重大作用。
? 项目的市场机会
1) 政策环境，有利于扩大项目的潜在客户群
经济适用房对于登封县城来说，是个新的尝试，也是个新兴事物，由于政府的补贴性质，必将引起市民的购买欲望
2) 城市建设的步伐较快，扩宽项目的升值空间
新的城市规划已经出台，项目所在的区域为新的城区，随着各种市政配套的完善，项目所在的区域物业，将会有一个很大的升值空间。
3) 市场缺乏风格、规划超前的产品
登封房地产市场比较活跃，但都是一些低端产品，由于几个规模稍大的楼盘的出现，才丰富整个登峰的房地产市场产品的样式种类，但就目前而言，登封房地产市场仍然缺乏统一规划，统一设计，统一管理的居住小区。
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4) 市场调查显示，本市房价较高
登封房地产的不规范，体现在很多没有手续的项目上市私自销售，不但为以后房地产的规范埋下祸根，而且也扰乱了整个登封房地产市场，对于那些手续较为齐全的项目，市民普遍反映房价偏高，由于这种民生的呼声，也预示着本项目的良好前景
5) 利用地形地势的变化，拓展景观的营造
地势的崎岖不平，即使又是优势劣势，同时又为项目的建设提供机会，可以利用这种自然的落差，营造景观。
? 威胁分析 1)
直接的竞争对手日益增多，对项目的压力较大
由于登峰的城区规划日益扩大，特别是东区的建设会日新月异，根据登封国土资源据了解的信息显示，今后一段时间将会有几个较大的项目推向市场，无疑会增加项目的压力。
2) 市政配套的速度直接影响项目的营销
登封东区的建设上在规划之中，从规划图上变成现实尚需时日，由于本项目是东区的建设较早的项目，市政配套建设的速度，将直接决定项目的销售。
小结：
根据上述项目的SWOT的分析，该地块在配套、环境污染以及在区位位置方面都是暂时的劣势，其综合条件也不尽人意。只有在发展商与各方面群策群力，时刻保持清醒的头脑，克服项目开发经营过程中的重重困难，深入细致地做好工作，并采取相应对策的基础上，通过对本案最大值的挖掘，本项目必将成为登封房地产市场的亮点。
4、项目最大值的挖掘
本项目最大值的挖掘通过对项目地块价值的分析，要努力克服不利因素的限
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制和影响，最大限度的发挥项目地块的资源优势，变不利为有利，让消费者切实感觉到自己所购买的住宅是物超所值，满足他们对住宅深层次的需求，充分挖掘项目的价值。 a) 品牌价值
项目品牌由企业品牌和产品品牌两部分组成。企业品牌最初一两件产品创造的，而企业品牌又将为开发和推销新的产品提供市场先机，对产品的品牌形象地建立起到事半功倍的效果，一方面借助房管局和市政府的政府信誉，来树立前期本案的前期形象，另一方面用产品的优越素质，如高水平的规划，高水平的设计，可靠的施工质量，优美的社区环境，完善的配套服务和优质的物业管理来构筑本案的价值品牌。 b) 时机价值
充分利用登封房地产快速发展的契机，尤其是东区的快速的时机，顺势推出本案，利用前期本案的经济适用房的优势，在新区推出这一明珠性项目，必将成为登封房地产市场尤其是登封新区的典范。 c) 交通价值
项目紧邻高速公路，向东可达郑州，向西可达洛阳，通往市区的道路也是四通八达。 d) 规模价值
登封房地产市场目前市场不够规范，且规模较小，规划、设计都较为落后，本项目占地160多亩，规模较大，统一规划 ，统一设计，便于形成规模效应，可以很好的聚集人气。 e) 环境价值
本地快位于登封的近郊，环境较好，即远离城市喧闹，使自己家人得以充分的休息，即为“离城很近，离尘很远”。 f) 产品价值
俗话说“酒香不怕巷子深”，“好房子不怕远离城市中心”，如何将小区完善的配套精雕细琢，离增创造精品，如“会所、潮湿、中心广场、运动设施等，以登封其他的低档产品作铺垫，把本案建设成区域内的精品，从当地的房地产市场脱颖而出。
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四、房地产市场个案调研及分析
1、【金色家园】
小区的规划图
地理位址： 中岳大街与登封大道交叉口 发展商：河南宏丰房地产开发有限公司 物业顾问：自有物业
营销策划：河南宏丰房地产开发有限公司 占地面积：30余亩 建筑类型：多层 层高：3米
总栋数：一期3栋，二期2栋 总户数：126户
周边配套：学校、车站、公园、农贸市场、医院、等 智能化设施：天然气 交房标准：毛坯房 交房日期：一期四月底交房
户型及面积： A户型两室一厅一卫106㎡、
B户型四室两厅两卫153㎡、 C户型三室两厅两卫136㎡、 D户型三室两厅两卫141㎡、
销售价格：销售均价为2068元/㎡；楼层销售价格如下：
二-四层：2188元/㎡
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