对外租售的标准写字楼产品设计较为初级
建筑外观缺乏档次感，设计较为一般
大堂、公共走廊等内部空间设计局促，装修档次感较差 总体供应特征 锦祥秋实大厦 兴业大厦 北控科技大厦 创业中心大厦 总体供应特征 三友大厦 豪恒大厦 亚东大厦
煌朝酒店办公楼 总体供应特征 锦祥秋实大厦走廊 三友大厦电梯厅 创业中心走廊
煌朝酒店办公楼走廊 总体供应特征
市场整体处于发展初级阶段
对外租售的标准写字楼产品设计较为初级
内部空间设计灵活性较差，单元分割面积普遍较小
北控科技大厦 创业中心 三友大厦 煌朝酒店 兴业大厦 单元面24.8-167.495套60平米 均为30平米和均为30250平米积 平米 其余均为3060平米 平米 以上 平米 典型项目产品分析
中关村科技园昌平园区写字楼 租售情况
普遍采用租赁的方式 出租率很高
平均租金在1.7元/天平米左右
客群特征
均为注册在中关村科技园区的企业
行业涵盖电子信息、生物医药、光机电一体化、环境保护及新能源、新材料等
客群选择入住的原因
通过租用科技园写字楼将企业注册于中关村科技园，以便享受相应的财税优惠政策
北控科技大兴业大创业中煌朝酒三友大厦 厦 心 店 厦 出租90%，空置90%以100% 90%以90%以率 12间 上 上 上 租金 1.8元/天平米天 1.5 1.7 1.7 1.4
北控科技大厦财税优惠政策
高新技术企业自开办之日起，三年内免征企业所得税；第四至七年减按7.5%征收企业所得税。
北控孵化基地高新技术企业享受财政专项资金退税政策，入住起三年内可享受新技术发展专项资金给予的退税，所退税额为企业上年度所缴纳营业税的100%、房产税100%、所得税40%、增值税25%，其中60%直接返还企业。 典型项目产品分析 昌平老城区写字楼 租售模式特征
销售和租赁两种形式并存
租售价格特征
与住宅相比，销售价格存在“倒挂现象” 写字楼售价：5500元/平米 住宅售价：>6000元/平米 市场租赁价格同样也不理想 租金：<1.70元/平米天
销售情况特征 去化速度很慢
建筑面积 畅椿阁 豪恒大厦 1.9万平米 3372平米 租售模式 整层销售，不只租不售 按揭 销售价格 5500元/平米 租赁价格 - 低于市场现价 -
综上所述，能否享有中关村科技园优惠政策是本项目开发写字楼物业的前提。 鉴于当前时点本项目不具备上述条件，因此不建议发展写字楼物业。 市场发展空间初判 小结
昌平写字楼市场处于发展初级阶段，客户容量较为有限
老城区写字楼销售价格存在“倒挂现象”，租售情况也很不理想
中关村科技园昌平园区写字楼租售情况良好，完全是由于中关村科技园优惠政策的影响 思路分析框架
项目整体开发理念定位 宏观环境
分物业市场环境
昌平新城与北京城市发展的关系 新城规划与本项目发展的关系 房地产政策影响分析 住宅市场分析 写字楼市场分析 商业市场分析 项目区域条件 项目物业空间 自身条件 项目规模分析 规划条件分析 其他条件分析 项目地块条件
项目分物业定位产品建议 住宅定位 写字楼定位 商业定位 分期开发策略
商业市场分析
本项目商业要解决的问题：
不是分析“是否做商业”，“做多大商业”；
而是必须得做4万多平米的商业，应该“怎样做”？
总体商业形势分析
我们现在面对的是一个怎样的市场 商业规模容量分析
人口规模相对有限，增长速度较缓
人均可支配收入与人均消费性支出呈快速增长趋势，但总体水平仍相对较低
城区总人口 备注 人均可支配收入 人均消费性支出 2004年（人） 2005年（人） 109，002 111，691 不包括城区高校学生约4万余人 2004年2005年增幅 （元） （元） 12279 15684.2 27.7％ 9167 10848.9 18.3％ 数据来源：昌平区统计年鉴2006 数据来源：昌平区统计年鉴2006 商业规模容量分析
地区生产总值增长速度放缓
城区社会消费品零售总额出现负增长
除回龙观等离北京较近的区域外，昌平城区对下属各地的吸纳能力较强 2003年 2004年 2005年 （万元） （万元） （万元） 地区生产总1529289 1824768 1920063 值 增幅 —— 19.3％ 5.2％
受限于较低的区域人口规模和实际收入消费水平，总体商业规模空间相对有限。 全区 消费品零售总额 昌平城区 消费品零售总额 城区增幅 2005年 2003年 2004年 （万（万元） （万元） 元） 362498 460262 552256 130922 177686 172351 —— 35.7％ －3％
数据来源：昌平区统计年鉴2006 数据来源：昌平区统计年鉴2006 现状商业密集分布在老城区 两横一纵 两个商圈
