※24．房地产项目公共配套设施在不同的分期项目中建设，有的在已完成建设的分期项目中建设，有的将在未完成的分期项目中建设。这些公共配套设施开发成本是直接计入其所在的分期项目开发成本计算土地增值税、还是计入各期项目开发成本？如果计入各期项目开发成本，应如何分配？ 答：公共配套设施的成本分摊不预摊，只在之后的项目中进行分摊。
25．关于公共配套设施中的幼儿园、会所已出售的，是否作为可售面积？如果是自用，应如何处理？成本如何扣除？
答：对于公共配套设施中的幼儿园、会所按规定属于可售面积的，已出售的，成本给予扣除，其转让收入计入计算土地增值税收入总额；自用的幼儿园、会所等公共配套设施，按规定属于可售面积的，不计转让收入，按占地面积法或建筑面积法计算不予扣除的成本费用。
※26．房地产项目会所、幼儿园，发生的装修费用在土地增值税清算时是否可以扣除？
答：根据建筑工程规划建设的公共配套设施，产权属于全体业主的或者无偿移交给政策的，发生的装修费用可以作为房地产开发成本扣除；公共配套设施作为可售面积已经转让的，发生的装修费用可以作为房地产开发成本扣除，未转让的，发生的装修费用作为未售部分商品房开发成本，不予扣除；公共配套设施转为房地产开发公司固定资产的，发生的装修费用不予扣除。
27．在清算过程，有的房地产项目购买其他房地产企业的规划指标，冲抵应缴纳的规费，有的房地产项目以房地产开发企业以前承担政府工程而获得的规费指标，冲抵应缴纳的规费。这类冲抵的规费，经过有关部门审核认可，均没有取得相关规费票据，是否允许在计算土地增值税时扣除？
答：对以规费指标冲抵应缴纳的规费的，取得有关部门审核认可的证明的并取得合法有效票的，冲低规费指标金额可作为应纳规费金额在计算土地增值税时扣除。
28．企业直接支付给市区教育局的教育配套费，取得行政事业收据，计算土地增值税时，能否在开发成本中列支和扣除？
答：不可以。
29．企业在开发间接费用中计提的福利费，在计算土地增值税时如何扣除？ 答：房地产开发企业按规定在开发间接费用中列支的工资，对应发生的职工
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福利费，可以计入开发间接费用，但应当在开发间接费用中允许列支的工资总额的14%以内按实列支。
30．企业购买甲供材而发生的运输费，是否可以在开发成本中列支？ 答：可以扣除。
31．房地产开发企业因规划调整导致开发的小区绿化面积不达建设部门要求的比例。建设部门（园林处）征收了异地绿化费。缴纳异地绿化费在土地增值税清算时是否可以作为扣除项目进行扣除？
答：可以扣除。
32．房地产项目规划要求建一座幼儿园，但企业未建，为此上交了教育配套设施费，此费用是否给予作为成本扣除？
答：不作为房地产开发成本扣除。
33．一块土地，有4家房地产开发，总地块上规划有一个社区用房，政府担心企业推诿不建，要求4家开发企业先交一些保证金。后经政府协调社区用房由社区筹建，4家企业支付建设资金。4家企业所支付的保证金和建设资金，取得票据为一般收据。该四家企业为社区用房建设所支付的资金是否可以作为开发成本扣除？
答：不作为房地产开发成本扣除。
34．企业在项目中代建其他项目有关配套设施或人防的，代建成本是否可以扣除？
答：不可以扣除。
35．企业将样板房卖出（或者企业将已装修好的商品房卖出），其装修费用能否列入开发成本加计扣除？核查时以什么标准范围允许企业列支？
答：转让样板房与已装修商品房发生的装修费用,按装修发票金额予以扣除,装修费用发票外购买的家俱、中央空调以外的电器、厨俱等支出不得扣除。
36．某规模不大的房地产企业拿到一块地后，由于自身力量和技术原因，委托另一家大型房地产公司代建该项目，由被委托的房地产公司直接组织和管理项目建设，支付给被委托公司的代建费用，在土增税清算时是否可以在开发间接费用中扣除？
答：支付给受托房地产开发企业的合理的代建费用，可以作为开发间接费用扣除。
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37．房地产开发企业根据《关于江苏省物业管理条例涉及的物业管理开办费》的规定，通过招投标的方式选聘物业服务企业并提供前期物业管理开办费，用于购买物业办公设备等固定资产。所购资产归全体业主所有，由物业服务企业使用。土地增值税清算时，支付给物业公司的开办费是否计入扣除项目？
答：根据《土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第六条的规定，计算增值额的扣除项目：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。
房地产开发企业支付给物业公司的开办费不在上述列举范围内，因此，在计算土地增值税时不能扣除。
（三）房地产开发费用
1．纳税人全部使用自有资金，没有利息支出的，房地产开发费用如何扣除？ 答：全部使用自有资金，没有利息支出的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。
2．纳税人缴纳的规费可不可以作为扣除利息和管理费用的基数？ 答：房地产开发企业取得土地和房地产开发过程中发生的规费，如果按政策规定应当计入取得土地成本、房地产开发成本的，可作为计算扣除利息和其他房地产开发费用的基数。
3．房地产开发企业向金融机构以外的单位和个人借款利息支出在计算土地增值税时能否扣除？
答：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]第006号）第七条第三款规定：财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业区银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。
房地产开发企业向金融机构以外的单位和个人借款利息，无法取得金融机构证明，利息支出和其他房地产开发费用按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额之和的百分之十以内计算扣除。
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4．房地产开发企业在与银行贷款过程中产生超过银行同期同类贷款利率部分的加息，银行开具“融资顾问费”的发票，是否可以在计算房地产开发费用时作为利息扣除？
答：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》财法字[1995]6号 第七条(三)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。 财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
该“融资顾问费”不能作为利息支出扣除。
5．房地产开发企业聘请的中介机构，负责企业开发楼盘的全程管理监督，将楼盘打造成一定品牌。企业向该中介机构所支付的费用，应如何归集？
答：房地产开发企业发生的上述费用属于管理费用，应当作为房地产开发费用在计算土地增值税时按规定扣除。
6．房地产企业统借统还的利息，如何扣除？
答：房地产企业统借统还的利息，按以下规定扣除：凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业区银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额之和的百分之五以内计算扣除。
凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额之和的百分之十以内计算扣除。
※7．房地产开发项目在工程竣工验收后，补开的建安工程发票是否可以在项目土地增值税清算时可以扣除？
答：房地产开发项目在工程竣工验收后、清算审核之前，补开的建安工程发票的，经过税务机关核实，发票所载工程确实属于所清算的房地产项目，并且能够提供工程施工合同和工程结算资料，发票所载工程费用是真实合理的，可以在房地产项目清算时扣除。
※8．房地产项目发生的装修费用如不属于扣除项目金额的，在土地增值税清算时转让收入中包括的装修部分的价款如何扣除？
答：房地产项目发生的装修费用不属于扣除项目金额的，装修部分价款也不
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