④教育费附加：教育费附加，取营业税税额的3%，为：（营业税**）×3%＝*****万元
⑤堤防工程修建维护管理费，据***市或县（县）房地局、市（县）税务局***号文件，取营业税税额的1%，为（营业税）×1%＝*****万元）
税金合计为：****万元。 房地出租年总费用
＝管理费＋维修费＋房屋年折旧费＋保险费＋税金 ＝（ ）＋（ ）＋（ ）＋（ ）＋（ ） ＝（ ）万元 3、房地年纯收益
房地年纯收益＝房地年总收益—房地出租年总费用 ＝（ ）－（ ） ＝（ ）万元 4、房屋年纯收益
房屋年纯收益＝房屋现值×房屋还原利率
通常情况下房屋还原率比土地还原率要高2～3%，考虑到我国保险行业的实际情况，此次评估房屋还原率确定为8%。 房屋年纯收益＝房屋现值×8%＝***万元 5、土地年纯收益
土地年纯收益＝房地年纯收益—房屋年纯收益＝***万元 6、计算待估宗地总地价
总地价＝土地年纯收益÷r×[1－1/（1＋r）n] ＝土地年纯收益÷6%×[1－1/（1＋6％）n] ＝***（万元）
其中: r——土地还原率6%[土地还原率按评估基准日时中国人民银行公布的一年期（含一年）存款利率1.98%，再加上一定的风险因素调整值，按6％计]
n——待估宗地土地使用年期**年 7、计算宗地单位面积地价
单位面积地价＝总地价÷总用地面积 ＝***（元/平方米） 收益还原法评估过程详见表3-3-1。
表3-3-1 收益还原法评估过程一览表 宗地宗地名称 房地年总房地年房地年纯收房屋现值房屋还房屋年纯土地年纯估价设年期修正总地价土地面单位地价22收益（万总费用益（万元） （万元） 原率收益（万收益（万定年期系数 （万积(m) (元/m) 编号 元） （万元） (8%) 元） 元） (年) 元） 21
（四）剩余法（假设开发法）
（注：剩余法（或假设开发法）分空地及在建工程用地、地上已建成建筑物用地等两种情况，不同情况可参考以下格式分别选择相应的计算公式和计算过程。）
剩余法又称假设开发法，是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和销售税费等，以价格余额来估算待估土地价格的方法。公式如下：
A、 空地及在建工程用地
地价＝预计开发完成后不动产总价－开发成本－投资利息－投资利润－销售税费
B、 地上已有建筑物用地 地价＝不动产总价－房屋现值 估价过程如下：
※空地及在建工程用地
1、预计开发完成后不动产总价
根据委托方提供的资料，调查目前**市同类地区、同类物业、用途相近、结构相似、装修档次相近的物业的售价水平多在***元/建筑平方米，考虑到该物业的拟装修水平和所处区位条件，故确定该物业开发完成后不动产总价为**元/建筑平方米。
2、建筑物开发成本 （1）建造成本
依据**省（或市）现行建筑工程概（预算）标准测算，同时参照**省（或市）统计局公布的同类物业建安成本统计值及委托方提供的有关资料，确定建造成本费用为：**万元。 （2）管理费
按建造成本的5－8%计，为：**万元。 （3）专业人士费
包括立项、可行性研究、勘察、规划、设计、评估等费用，按建造成本的5－6%计，为：**万元。
小计，建筑物开发成本＝（1）＋（2）＋（3）
＝ **万元。
3、投资利息
以上述建筑物开发成本及地价的合计为基数，结合开发项目的投资规模，设定开发周期为*年，利息率按评估基准日中国人民银行公布的一
22
年（含一年）的贷款利率5.31％或一至三年（含三年）中长期贷款利率5.49％计，假设开发成本费用均匀投入，计息期为开发期的一半，假设地价是一次性投入，计息期为整个开发周期，按复利计息，贷款利息为：
开发周期/2
投资利息＝建筑物开发成本×[（1＋利息率）－1]＋地价×[（1
开发周期
＋利息率）－1]
4、投资利润
设定投资利润为全部预付资本（包括开发成本和土地成本）的**％（根据当地的房地产开发投资回报情况确定），则：
投资利润＝（建筑物开发成本＋地价）×**％
＝***（万元）
5、销售税费
在销售过程中支出的费用主要有：（根据当地税费标准确定） （1）工商统一税：按开发价值的5.5％交纳； （2）买卖手续费：按开发价值的1％支付； （3）广告宣传及代理费：按开发价值的1％计； 销售税费合计为：
（1）＋（2）＋（3）＝***万元
6、计算宗地总地价 将上述各项代入公式：
总地价＝预计开发完成后不动产总价－开发成本－投资利息
－投资利润－销售税费
7、计算宗地单位面积地价
单位面积地价＝总地价÷总用地面积 ＝***（元/平方米） 假设开发法评估过程详见表3-4-1。
表3-4-1 假设开发法评估过程一览表 宗地宗 地 名 预计开发完开发成本开发周利息率投资利润税费比总地价土地面积单位地价(元/ 22编号 称 成后房地产（万元） 期（年） (%) 率（投资回率(%) （万元） （m） m) 总价(或售报率） 价)（万元） (%)
23
※ 地上已有建筑物用地 1、确定不动产总价
根据委托方提供的资料，调查目前**市同类地区、同类物业、用途相近、结构相似、装修档次相近的物业的售价水平多在***元/建筑平方米，考虑到该物业的拟装修水平和所处区位条件，故确定该物业开发完成后不动产总价为**元/建筑平方米。
2、确定房屋现值
（1）确定房屋重臵价格
根《****关于调整**市或县房屋重臵价格的通知》（据***（ ）字***号），该宗地地上建筑物为砖混一等（钢筋混凝土结构、砖混结构一等、砖混结构二等、砖木结构一等、砖木结构二等、砖木结构三等、简易结构），重臵价格为**元/建筑平方米（根据文件标准填写）；
房屋重臵总价＝重臵价格×总建筑面积＝**.**万元 （2）确定年折旧费
指房屋在使用过程中因损耗而在租金中补偿的那部分价值。 ①如按正常耐用年限折旧，公式为：
年折旧费＝房屋重臵价格×（1－残值率）÷耐用年限
②如房屋可使用年限低于正常耐用年限，公式为： 年折旧费＝房屋重臵价格÷房屋可使用的年限 （3）确定房屋现值
房屋现值＝房屋重臵价格－折旧总额＝房屋重臵价格－年折旧费×已使用年限
＝（ ）×（ ） ＝（ ）万元
或：依据企业提供的资料和实际情况，成新度为**成新 房屋现值＝房屋重臵价格×成新度
＝（ ）×（ ） ＝（ ）万元
3、计算总地价
根据地价计算公式：
总地价＝不动产总价－房屋现值 ＝***（万元）
4、计算单位面积地价
单位面积地价＝总地价÷总用地面积 ＝***（元/平方米）
24
