调查**市或县近几年商业用地地价上涨情况，近年来**市或县除少数地区商业用地有小幅度上涨外，其它地区无明显上涨，根据待估宗地所在区域的地价变化的实际情况，以199*年*月为基数（结合当地的地价变化情况确定基期），将199*年*月的地价指数定为100，则地价指数变化情况如下：
表3-2-2 商业用地地价指数表 年 期 地价指数（%）
（3）土地使用年期修正指数
土地使用年期修正指数公式：
m1?1/(1?r) K? n1?1/(1?r) 式中： K——比较实例的土地使用年期修正系数
r——土地还原率[土地还原率按评估基准日时中国人民银行公布的一年期（含一年）存款利率1.98%，再加上一定的风险因素调整值，按6％计]
n——比较实例宗地土地使用年期 m——待估宗地土地使用年期 （4）区域及个别因素修正系数 Ⅰ、区域因素：
A 、距区域主干道距离：以待估宗地距区域主干道距离为100，每增加或减少100米，指数减少或增加**;
B、道路通达度：将临道路类型分为主干道、次干道、支路及巷道，以待估宗地临路类型为100，每增加或减少一个级别，指数增加或减少**;
C、公共交通便捷度及距公交车站距离：有3路以上，距站点〈150米；有2路，距站点150-500米；有1路，距站点500-700米；无公交线路，距站点〉700米四个等级，以待估宗地公共交通便捷度及距公交车站距离为100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降**;
D、对外交通便利度：以待估宗地距客运火车站、客运码头距离 为100，每增加或减少1公里，指数减少或增加**;
E、基础设施状况：基础设施条件每增加或减少“一通”，指数增加或减少**；
F、环境优劣度：分为污染严重、污染较重、有一定污染、污染小、无污染五个等级，以待估宗地为100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降**。
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Ⅱ、个别因素:
A、宗地形状；分为不规则、较规则、规则三等级，以待估宗地为100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降**;
B、容积率：以待估宗地容积率为100，比较实例的容积率与其相比，每增加或减少0.5，指数增加或减少**;
或可参照当地基准地价中的容积率修正方式。
C、临街状况：分为不临街、一面临街、两面临街、三面临街、四面临街五个等级，以待估宗地为100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降**;
D、宗地进深：16米以上、满12米不满16米、满8米不满12米、满4米不满8米、分为不满4米五个等级，以待估宗地为100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降**;
E、目前规划限制：分为有较大限制、有一定限制、无限制，以待估宗地为100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降**。
根据以上比较因素指数的说明，编制比较因素条件指数表，详见下表。
表3-2-3 比较因素条件指数表 待估宗地及实例 比较较因素 土地用途 交易日期 交易情况 土地使用年期 价格类型 距区域主干道距离 道路通达度 区 交公共交通便捷度及距公域 通 交车站距离 因 对外交通便利度 素 基础设施状况 环境优劣度 个别条件 宗地形状 容积率 临街状况 宗地进深 目前规划限制 待估宗地 100 100 100 100 100 实例A 实例B 实例C 100 100 100 100 100 100 100 100 100 5、因素修正
根据比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数表3-2-4。
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表3-2-4 比较因素修正系数表 待估宗地和比较实例 比较实例A 比较实例B 比较实例C 比较因素 土地价格（元/平方米） 土地用途 100/** 100/** 100/** 交易日期 100/** 100/** 100/** 交易情况 100/** 100/** 100/** 土地使用年期 价格类型 100/** 100/** 100/** 距区域主干道距离 100/** 100/** 100/** 道路通达度 100/** 100/** 100/** 区 交 公共交通便捷度及距公交100/** 100/** 100/** 域 通 车站距离 因 对外交通便利度 100/** 100/** 100/** 素 基础设施状况 100/** 100/** 100/** 环境优劣度 100/** 100/** 100/** 个宗地形状 100/** 100/** 100/** 别容积率 100/** 100/** 100/** 因临街状况 100/** 素 宗地进深 100/** 100/** 100/** 目前规划限制 100/** 100/** 100/** 修正后比准价格（元/平方米） 市场比较法最终价格 元/平方米 注：最终区域及个别因素修正系数应等于各区域、个别因素修正系数连乘的积。 6、实例修正后的地价计算
经过比较分析，三个比准价格比较接近，故取三个比准价格的简单算术平均值作为市场比较法的评估结果。
（三）收益还原法
（注：收益还原法主要适用于具有收益或潜在收益的营业、办公、商服等商业用地。当采用收益还原法时，可参考下面格式进行评估。）
收益还原法是在估算待估土地在未来每年预期纯收益（正常年纯收益）的基础上，以一定的土地还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和（土地价格）的一种方法。 1、确定房地年总收益
调查待估宗地所处区域与其特征相同或相似房地产用于出租的房地总收益的平均费用，确定待估宗地房地出租的租金水平一般为每日（每月）每平方米****元，总建筑面积****平方米，房屋出租率为**％，有效出租面积比率为**%，则：
房地年总收益＝房地年租金＝日租金×365×收益总面积×出租率×有效出租面积比率（或：月租金×12×收益总面积×出租率×有效出租面积比率）
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2、房地出租年总费用
（1）管理费：指对出租房屋进行的必要管理所需的费用。按年租金的3%计，则：
管理费＝房地年总收益×3%＝*****万元。
注:如该地区有文件规定，以地方文件为准。
（2）维修费：指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费。参考企业的实际维修费，按建筑物重臵价格的2%计算。
据*****字***号《****关于调整**市或县房屋重臵价格的通知》，该宗地地上建筑物为砖混一等（钢筋混凝土结构、砖混结构一等、砖混结构二等、砖木结构一等、砖木结构二等、砖木结构三等、简易结构），砖混一等的房屋重臵价格为**（根据文件标准填写）×（总建筑面积**）＝***万元，另外根据现场实际情况，室内已进行装修（铝合金窗、木墙裙、地板砖、喷涂墙、吊顶灯等）（根据装修实际情况填写）又根据企业提供的资料，装修共花费***万元，故房屋重臵价格为*****万元，则：
维修费＝房屋重臵价格×2%＝****万元
注:如该地区有文件规定，以地方文件为准。
（3）房屋年折旧费，指房屋在使用过程中因损耗而在租金中补偿的那部分价值。
① 如按正常耐用年限折旧，公式为：
年折旧费＝房屋重臵价格×（1－残值率）÷耐用年限
注：钢混结构残值率为：0％，耐用年限60年；砖混结构一等、二等残值率分别为：2％，耐用年限50年；砖木结构一等、二等、三等残值率分别为：6％、4％、3％，耐用年限40年；
② 如房屋可使用年限低于正常耐用年限，公式为： 年折旧费＝房屋重臵价÷房屋可使用的年限 注:如该地区有文件规定，以地方文件为准。
（4）保险费：指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。按房屋现值乘以保险费率2‰计算，则：
房屋现值＝房屋重臵价格－折旧总额＝重臵价格－年折旧费×已使用年限
保险费＝房屋现值×2‰＝****万元
（5）税金：指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税等。
①房产税:依据税法及当地税务部门资料，房产税税金＝房地年总收益×12%＝***万元
②营业税：营业税取房地年租金的5%，营业税税金＝房地年总收益×5%＝****万元
注:如该地区有文件规定，以地方文件为准。其他税金计算以地方文件为准。
③城市维护建设税：城市维护建设税，取营业税税额的7%，为：（营业税**）×7%＝*****万元
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