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于自己财产权的保障，将处于一个弱势的地位，对于影响自己财产价值重大的公共财，无法对政府具有重要的影响力，在?离开?(exit)的成本很高的情况之下，所有权人便有可能被政府(公共财的唯一提供者)予取予求。Deng（2003 a）指出在传统产权结构下，政府对于所有权人的寻租行为，主要有法令的侵犯(regulator taking)与邻避设施的问题。前者的问题，在Fishel(1995)的研究中指出，美国地方政府在土地使用管制上，有很明显的滥权倾向，愈来愈严苛的管制与限制，已经侵犯到土地所有权人的权益，他呼吁地主的权益应该多被关注。至于邻避设施的问题，所有权人对于住家附近的嫌恶设施，没有其它方法，只能利用激烈抗议与陈情的方式来表达不满与迁走它的期望。这显示出所有权人，在搬迁成本很高的情况之下，他们只能用激烈的政治行动来发声，以表达他们对公共建设的意见，防止自己的产权被公共财的设置所影响其价值。但结果可能是，另外一种形式的寻租行为。 因为，邻避设施对于附近所有权人的权益伤害极大，政治动员的集体行动问题很容易被克服，他们有可能组织成一个有力的压力团体以游说政府的决策以搁置该计划，如果这个嫌恶设施，对于全市居民来说，其整体利益大于其所带来的负面冲击，搁置的决定，并非全体市民的最大利益。
因此，在这样的产权结构下，具有的缺点是：政府的公共建设往往被太多的政治活动、游说与政府官僚决策所影响，使得计划旷日费时或遭到不正当干预与扭曲，更重要的是，公共建设对土地所有权人带来的暴利与暴损，加强了土地投机行为的诱因与社会利益分配不公，才是在该种制度下最大的问题。上述问题之成因，传统上都归诸于土地私有制之故。不过，交易成本与产权理论提供了较完整与深入的观察与解释，在传统土地利用下产权结构的问题，乃是因为供私人使用的土地产权与供公共使用的土地产权，分别为私人与政府所有，具有高交易风险与成本。所以，要解决传统土地利用的问题，便是如何整合产权的问题。
（二）产权整合下的土地使用制度
亨利乔治(George，1879)很早就洞悉到传统土地利用的问题就是产权整合的问题，产权一旦整合，利害回归同一所有权人，就没有因公共建设所带来的暴利与暴损，所以公共建设的区位选择、容量或建造过程中，将没有过多的政治干扰与游说行动，而能回归专业并以居民长期的最大利益为主要考虑。所以他主张土地国有的方式将产权整合，政府就能有效课取，因公共建设所带来的暴利，这些税收便足以支撑政府对公共服务与建设之所需，而能取消其它不当税收以降低对市场经济的干预。不过土地国有制，将会扼杀了私人对土地改良的诱因，而政府独占土地市场所带来的效率不彰，都会大大降低土地利用的效能，从共产世界的实践，已经得到明证。但这并非表示产权整合是错误的，而是表示产权整合可能需往另外一个方向探索，即往符合市场经济体制的产权整合模式上追求解答。
从产权理论的讨论中，可发现在市场竞争的力量下，集体消费的财货，其产权会不断
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的分割或是整合，并利用科技与制度的创新，将产权从公共领域中移出。市场机制能以产权整合的方式来解决传统土地利用的问题，首先由MacCallum于1970年提出，他以旅馆为例，指出它在公共财的提供上，与一座城市无异。旅馆有供公共使用与个人使用的区域，旅馆内的走道如同城市里的街道，旅馆大厅如同市政府前的广场一般。一些大型旅馆也有自己的运输系统，像停车场和小型巴士提供旅馆到机场、市中心与主要观光景点；旅馆也提供水、电，污水处理和公共安全和消防设施。但这些设施与服务都不是免费的，而是包括在消费者的账单上。所以旅馆就像是一座小城市，类似的例子还有购物中心、邮轮、主题公园等。Schmidtz(1994)就对购物中心的出现，感到不可思议，认为值得更进一步的研究，他指出 ?不一定要了解理论上购物中心到底怎么出现的，但重点是，没有理由不相信，以类似的搭卖结构，不能运用在其它领域，使它们也能解决提供公共财的问题?。
类似旅馆或购物中心的土地利用模式，MacCallum(2002，2003)称它为MTIPs (Multiple-tenant income properties，或Deng(2002)称它为Grand lease system)。MTIPs的出现让我们了解，所谓市场的产权整合模式，乃将公共使用与个别使用的所有权整合在一起，公共财的提供乃透过与私有财搭卖的方式进行。在此系统下，MTIPs的所有权人会有强烈的动机，持续的改善整体环境与其所提供的公共财与公共服务，来吸引客户，因为这是他们获利的来源，当然市场的竞争也逼使他们不得不这样做。MTIPs的获利或租金的上涨，主要来自他们营造了一个合宜的公共环境、优质的公共服务、完善的管理制度，其实也实践了，亨利乔治单一税制的理想。
随者产权的整合，像是邻避设施问题，利益团体的寻租行为及政府决策的短期心态，都不复存在。在经济诱因与市场竞争的驱使下，MTIPs的经营者会以长期心态及以使用者的利益来规划其所提供的公共设施与服务。Pashigian和Gould(1998)对购物中心的研究中发现，旗舰商店(anchor store)所支付的租金只有非旗舰店的三分之一。从这个研究中可见，在产权整合下，经营者能精确的厘清，个别商店所产生的外部效果，其价值有多少。若在没有产权整合的情况下，商店间的外部效果，须有多少的补偿或补贴，由商家间协商以达成共识，可能会非常旷日费时。所以，在产权整合下，店家都是租户，公共财的设置与外部效果的处理，将会容易的多且有效率。在市场竞争下，购物中心的经营者，将会不断的尝试甚么样的搭卖效果有最大的互补效益，引进多样化的业种，同时又须彼此间不互相干扰，这远比土地使用分区管制，有更大的弹性、效率与多样性。
在MTIPs制度中，只有租户，没有所有权的情况下，是否较缺乏保障？其实租户在没有投资大量金钱购买其居住单位的所有权时，他们不会有高额的沉没成本与搬迁成本，而没有胁迫的问题。租户或承租店家一旦不满意现今的环境质量或管理制度，他们可轻易的使用离开(exit)，来表达他们的不满与处罚经营者，这是租户们在市场机制下最大的保障。从这个观点来看，MTIPs也成功的实现了Tiebout以脚投票的理想。著名的Tiebout（1957)
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模型，提出了解决地方性公共财提供的问题。透过地方政府的竞争与居民自由移动的方式下(以脚投票)，表达他们对公共设施的真实需求与偏好。不过，Tiebout模型常被批评与现实世界差距过大。首先，在他的假设中，居民的移动是没有成本，且政府是无私的，了解公众的兴趣且没有寻租行为。Tullock（1970,1971)便认为若将地方政府换成是一个私部门的组织，则Tiebout的模型将更有实践的可能。而MTIPs都恰恰符合了Tiebout与Tullock的想法，解决了长久以来，认为土地利用无法透过市场机制以提高其经济效率的难题。
由上可知，MTIPs符合了理论上所需的条件以能在市场机制下运作的土地使用制度。Deng (2002)利用Williamson(1985)的交易成本和Grossman 和Hart(1986)财产权整合模型，证明MTIPs的产权结构确实较传统模式来得有效率。很明显的，在产权整合下，公共财拥有者有动机与足够的权力去尝试各式各样的权利组合与搭卖效果，以创造出一个优良的环境与制度，吸引民众前往使用，在市场竞争机制透过以脚投票的方式下，环境质量将有持续改良的机制。所以，MTIPs的经营模式，让许多规划或经济学者相信，一个依靠市场机制的土地利用制度，是有可能的，且远较以政府为主导的传统模式来得有效率的多，需要加以宣传与推广（MacCallum，2003；Foldvary，1994；Pennington， 2000，2002；Webster和Lai，2003)。
（三）产权整合以共有的模式之土地使用制度
近来栅栏式的私有小区开发（gated community）与其所伴随的?所有权人管理委员会?(homeowners association)的小区管理模式，近来在美国以非常快的速度增加，以Blakely与Snyder在1997年时的估计，便约有9百万美国人住在约2万个所有权人管理委员会管理下的小区(Blakely and Synder, 1997)。 这个趋势亦可发现在英国(Webster, 2001；Atkinson and Blandey, 2003)、加拿大(Townshend, 2002)、南非(Landman, 2004)、南美(Salcedo and Torres, 2004)等国家。与MTIPs不同的是，在这些私有小区里的住户并非是租户，而是投资大笔资金，拥有所有权的住户。Mckenize(1994)认为这是因为美国有根深蒂固的私有制观念，无法接受无法具有房屋所有权的小区。因此，开发商提供了另一个管道以解决公共财的问题，即住户拥有房屋所有权并与其它小区住户共同拥有该小区的公共设施，并由小区住户共同所组成的所有权管理委员会，管理公共设施与提供公共服务。小区住户在迁入之前，须签订契约，同意遵守小区规范与服从管理委员会的管理。虽然这些私有小区的管理制度，有些许的不同，不过大部分所实行的，多是类似以公寓大厦管理的方式，即公共设施之共有人，成立一个管理委员会，管理他们所共有的设施及相关的公共事务。
当然，住在私有小区的住户，既然拥有了所有权，就会有伴随而来的高移动成本与被胁迫的风险，Boudreaux和Holcombe(2002)指出，在Tiebout的模型里，地方政府间彼此竞争且居民的移动是不须要费用的，那么对居民而言，是不须要制度规章的。所以，制度与移的费用之间是具有一个替代关系的。当迁移的费用是昂贵的时候，一个合理的制度规
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章或契约设计以保障(safeguard)所有权人的特殊投资风险，是降低该交易之交易成本的关键因素。这可以解释为什么市场上会出现管委会的制度，它给了每个屋主一定程度的影响力(投票规则)，具有参与公共事务的决策权，降低其特别资产投资的风险与交易成本，因而扩大了市场上的交易，使这样的土地开发与管理模式日渐蓬勃。
所以，这些私有小区的开发及其以共有为基础的管理制度，便受到很多学者的支持，认为这种模式也是另一种以市场为基础的土地利用模式。它具有搭卖的特质以提供公共财与公共服务，体现了多变的产权组合(Pennington, 2000)。居民可以自愿的选择他们想要的小区管理制度，故小区管理制度可以有弹性地修正，以适合当地的环境与住户的特性，才会吸引住户迁入(Barzel and Sass, 1990)。它不会有传统土地使用分区管制的僵固性，居民被强迫的接受不合理的管制规则，限制其土地使用。
当地住户主导了他们小区的公共设施的维护与公共服务的提供，固然比传统地方政府管理的模式，来得有效率及贴近他们的需求。但在另一方面，住户管委会的运作与决策，主要以投票选举及表决的方式，本质上与代议政府无异，是以政治的方式(集体选择)决定其资源的配置，因此很难能免疫于集体选择所带来的问题如集体行动的困境(Olson, 1965；Bengtsson，1998)与代理人的问题(Friedman，1987)。在美国加州的住户管委会就有集体行动的问题，在19%的管委会中，所有的工作大多由一个管委会的委员负责，不到1%的居民曾经当过管委会的委员，只有11%的住户有意愿成为管委会的委员(Barton and Silverman，1987)，香港与台湾也有相似的调查结果(Lai and Chan， 2004；Chen and Webster，2005)。此外，住户们缺乏相关的专业知识，也会使其小区管理不良或高度依靠外界相关专业人士下，发生代理人的问题，侵犯小区住户们的公共利益(McKenzie，1994；Kennedy，1995；Yip and Forrest，2002)。
虽然私有小区以管委会的管理模式不若MTIPs来得有效率，但在其规模小、监督容易，小区成员在具有专业的委外人士的协助下，大多的私有小区往往都经营的不错，环境质量也维护的很好(Ross，1999 )。且在私有小区里，环境维护多采外包的情况下，其成本仍较传统上以政府提供的低。所以，以共有为模式的产权整合以管理公共财，虽然不是完美的符合市场机制的要求，不过以契约为基础的土地使利用与公共财的管理模式，仍比政府主导下的模式来得有弹性与效率。
五、结论
由以上的交易成本与财产权的制度分析中可看出，它可以帮助土地使用与管理的制度讨论，跳脱传统二元论的窠臼，并可以帮助我们揭开制度的黑盒子，了解其结构为何? 有何差异与何种问题。从上述的分析中，吾人可了解最接近市场的土地使用规划制度乃所谓的MTIPs系统，它有搭卖、产权整合及市场竞争体制(以脚投票)，与它相似的但在另一个
