机器设备所属的行业发展水平、机器设备的市场需求、技术水平、生命周期都会对其贬值速度和变现价值产生很大影响。如对于某些专用设备，其价值可能很高，但应用范围很小，变现困难；有些设备技术性贬值速度很快，1～2年后价值会明显下降。对此类问题，要考察该机器设备的行业背景、技术水平和市场需求，综合考虑各种因素，预测担保到期时的机器设备的贬值程度。
另外，还应估算变现税费，在此基础上，确定抵押率。一般说，机器设备的抵押率不高于60％～70％。
4房地产评估
《担保法》第三十四条规定，抵押人所有的房屋和其他地上定着物；抵押人依法有权处分的房屋和其他地上定着物可以抵押。此外，第三十七条规定了不能抵押的范围，包括“1.土地所有权；2．耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但《担保法》第三十四条第(五)项、第三十六条第三款规定的除外；3．学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；4.所有权、使用权不明或者有争议的财产；5．依法被查封、扣押、监管的财产；6.依法不得抵押的其他财产。”三十六条规定了房屋抵押与土地使用权抵押的关系。 4．1 房地产的概念
1．房地产的基本概念
我们通常把土地、建筑物及附着在土地、建筑物上不可分离的部分通称为房地产。房地产可以划分为以下三种形态： (1)地产：指土地或者土地使用权。 (2)建筑物：指不含土地的地上建筑物。
(3)房地合一：指土地与建筑物结合在一起的状态。 2．房地产评估值的影响因素
房地产评估值的影响因素主要可归结为：
行政因素 社会因素 影响因素类别分类 经济因素 自然因素 自身因素 房地产评估值的影响因素 一般因素 从对比的角度分类
区域因素
4．2 房地产的评估方法
1．重置成本法
单独评估建筑物一般采用重置成本法，重置成本一般包括前期费用、综合造价、其他费用、资金成本等。 2．市场价格比较法
当房地产市场较为发达，市场上存在着具有可比性的三个以上的参照物时，可以采用现行市场价格比较法。采用该法首先应从市场上找出与评估对象条件相似的三个以上的参照物，进行分析比较，寻找影响房地产价值的主要因素及其差异，进行比较调整，最终确定房地产担保物评估值的方法。
3．收益现值法
单独经营获利的房地产可以采用收益现值法进行评估，根据宏观经济形势及未来趋势、房地产的未来发展趋势、评估对象的历史获利等资料，对评估对象未来的获利进行定量的分析估算，然后折现求和得到评估对象的价值。基本评估模式如下：
P=
F1i ?(1?r)i?1n式中，P为房地产的评估值；Fi：为第i个年度的房地产预期收益额；n为未来收益期间；r为贴现率。
4．3 房地产评估的相关问题
1．标的物的合法性和权属审核
房地产的评估必须以房地产的合法取得、合法使用、合法交易、合法处分等条件为前提，在对将房地产作为反担保措施进行评估前，应首先核实以下问题：房地产是否有合法的产权证明文件，房地产是否是债务人或者第三者合法拥有，交易、处分是否符合有关法律法规的规定(重点审查房产证及其他抵押记所需凭证，主要有《国有土地使用证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》等)。
2．对共有财产的审核
当设定为抵押物的房地产为两个以上共有人的共有财产时，对于按份共有财产，需确认是否已经取得共有人的同意。对共有房屋，需审核《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明。
3．房地产评估方法的选择
作为反担保标的物的房地产，建议评估方法以市场价格比较法和重置成本法为主，必要时可采用清算价格法。慎重采用收益现值法，其原因是，尽管房地产作为单项资产时，往往能够预测未来收益，但其未来收益受经济环境、房地产用途影响
较大，并且在市场上，很难以收益现值法评估的价值作为参考价格成交。一般说，采用收益现值法得到的评估值，高于采用市场法和成本法得到的评估值。
4．变现费用的预测
房地产作为抵押物时，需考虑变现税费。特别是对以划拨方式取得的土地使用权，需考虑变现时要补缴土地出让金。
5土地使用权评估
《担保法》第三十四条规定，抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权可以抵押。第三十六条规定了房屋抵押与土地使用权抵押的关系。此外，第三十七条规定了不能抵押的范围。 5．1土地使用权评估概述
1．土地使用权
土地使用权是土地使用者依法对土地进行使用或者依法对其使用权进行出租、转让、抵押、投资的权利。 2．土地使用权转让的实质
土地使用权之所以能够进行出租、转让、抵押、投资，原因在于土地使用权具有价值，价值的高低取决于土地使用权所能够获取的未来预期收益的多少。
3．土地使用权的评估
土地使用权可以单独作为无形资产进行评估，也可以和地上建造物一起作为房地产进行评估，还可以与企业其他资产一起随整体企业一并评估。对土地使用权进行评估，可以根据实际情况采用市场价格比较法和重置成本法。
4．土地资产的价格
土地资产的价格是地租的本金化价格，而不是土地价值的货币化表现。 5．2 地产的分类
土地资产可按以下情况分类：
商业娱乐用地 工业用地
按用途分类 住宅用地
交通用地 公共事业用地
生地
按开发程度分 毛地
地产的分类 熟地
城市中心区
按地理位置 一般市区
市区边沿区
郊区
5．3 土地使用权的评估方法
一、市场价格比较法
市场价格比较法是首先寻找市场上近期内成交的与评估对象类似的多个参照物，并分别与评估对象进行对比，找出影响土地使用权价格的主要因素差异，经过对成交价格的调整修正后，取得被评估土地的使用权价格。
二、重置成本法 1．基本概念
土地使用权评估的成本法是以取得和开发土地的所有费用之和为基础，加上一定的资金成本、开发利润、税金和土地所有权收益等来确定土地使用权价格的一种方法。
2．基本假设
土地使用权评估成本法的基本假设是土地使用权所花费的成本费用是社会成本，土地使用权的评估价值等于取得开发该宗土地的所有成本。也就是说：土地使用权的价值是取得开发土地使用权的所有成本的资本化。
3．土地重置成本构成
农地征地、补偿费用或城镇土地使用权出让金和动 迁费用
重置成本构成 土地开发、配套费用
资金成本、利润、土地所有权收益 其他有关税费
4．土地使用权评估值的基本模式
土地使用权评估值=重置成本-各种贬值
5．贬值估算
(1)经济性贬值：由于经济环境、土地供求关系、社会发展等因素的变化，土地使用权的经济价值会发生变化，因此而产生的土地使用收益的减少，我们称之为经济性贬值。具体估算如下：
B功=
Si?ii?1(1?r)n
式中，B功为土地使用权经济性贬值；Si为第i年地产损失额；n为土地使用权收益损失持续的时间；r为贴现率。 (2)使用年限贬值：一般而言，依法出让的土地都规定了土地的使用年限，随着时间的推移，土地的可收益时间在不断减少，因此而使土地使用权贬值，我们称之为土地使用年限贬值。具体估算如下：
土地使用年限贬值率；实际已使用年限÷约定使用年限 5．4 土地使用权评估的相关问题
1．预测变现价值
土地使用权的评估值是评估基准日的评估价值，而可能发生的担保代偿发生在贷款期满后，此期间土地使用权的价值在不断发生变化。由于土地出让合同约定的可收益年限减少，市场价格及重置成本可能会降低，也有可能由于政策等因素的变化而带来升值。因此评估时应综合考虑土地位置、用途等因素预测变现难度，并结合贷款期限和变现税费预测变现价值。
2．评估方法选择
作为反担保标的物，考虑到稳健原则，建议评估方法以市场价格比较法和重置成本法为主，必要时可采用清算价格法。慎重采用收益现值法，其原因是，尽管土地使用权作为单项资产，往往能够预测未来收益，但其未来收益受经济环境、房地产用途影响较大，并且在市场上，很难以收益现值法评估的价值作为参考价格成交。一般说，采用收益现值法得到的评估值，明显高于采用市场法和成本法得到的评估值。对于中介评估机构提供的土地使用权评估值，要特别注意核实，土地价值虚增的情况在房地产抵押价值评估中较为常见。
3．权属及土地使用权获得的方式
土地使用权抵押必须以其合法取得、合法使用、合法交易、合法处分等为前提。在对土地使用权进行价值评估前，首先要进行权属证明审核和共有情况审核，重点审查《国有土地使用证》或《房地产权证》。我国国有土地使用权的取得方式主要是出让取得和行政划拨取得。对于行政划拨取得的土地，评估时要考虑变现时要补缴的土地出让金。
另外，对于农业用地转为工业、商业用地或住宅用地的土地，要审查其审批手续是否完备。
6 在建工程评估
《担保法司法解释》第四十七条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。”根据担保法司法解释，在建工程可以作为抵押物。 5．6．1 在建工程的概念
在建工程指正在建设、尚未完工的工程建设项目，或者虽已完工但尚未验收交付使用的工程建设项目以及建设项目备用材料、设备等物资。 6．2 基本评估方法
1．重置成本法
(1)在建工程评估一般采用重置成本法，正常情况下，以评估基准日物价为准，按照该在建工程已完成的工程量所需的全部费用确定重置价值。当存在较为明显的各种贬值时：
在建工程评估值=在建工程重置成本-各种贬值
该法是以工程预算为基础，按照现场观察、测量、勘察计算确定的各单位工程的完工程度，测算各单位工程的价值量，求和得到在建工程的评估值的一种评估方法。
(2)在影响在建工程价值量的因数变化较小的情况下，在建工程的评估方法如下：
P??P1??i
i?1n式中，P为建筑工程评估值；Pi为第i个单位工程的预算；?i为第i个单位工程的完成率；n为组成单项工程的单位工程数量。
2．变动因素调整法
该法是在在建工程实际完工价值的基础上，扣除因材料价格、工时费用价格、变更设计等因素对在建工程价值的影响而确定评估值的一种方法。
当在建工程施工建设正常，工程款项支出正常，开工时间离评估基准日不超过一年时，可将实际支付工程款项中的不合理费用扣除，再按照各类费用的价格变动幅度调整，并考虑在建工程的变化，得到在建工程评估值。具体估算如下： 在建工程评估值=实际支出金额+各种因数导致的价值增加额-各种因数导致的价值减少额 6．3 在建工程评估的相关问题
《城市房地产抵押管理办法》第三条规定：“在建工程抵押指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。”该办法体现了两个问题：第一，在建工程作为担保措施的抵押贷款，需用于在建工程的继续建设；第二，在建工程进行抵押时，其合法取得的土地使用权必须同时抵押。在建工程作为反担保措施时，应同样遵循这一规定。
在建工程作为反担保标的物，在进行价值评估前，需着重审查项目是否符合抵押登记条件，审查在建工程抵押登记所需的权力证书和法律文件，包括《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设施工许可证》等。如未取得相关凭证和文件，需详细了解存在的障碍和原因，判断是否能及时取得有关凭证。否则，在建工程不能完成抵押登记。
在建工程抵押作为反担保措施，在价值评估前，担保机构要慎重考察、评估其建设项目背景，如项目地段、项目用途、项目工期、开发商资质及业绩、承包商资质及业绩等，并需了解和预测项目预售情况及使用价值，以判断其转让、变现的难易程度。
由于在担保责任期间，在建工程处于建设期，其价值在不断变化，总价值不断增加；同时，对于在建的商品房，随着预售、按揭，其价值也存在下降的因素。因此评估时，不但要评估其评估基准日的价值，还要预测在建工程在贷款到期时的价值及变现税费。
作为反担保标的物，建议评估方法以重置成本法和变动因素调整法为主，必要时可采用清算价格法。考虑到稳健原则，一般不采用收益现值法，其原因与房地产评估和土地使用权评估相同。
7 未来收益权评估
《担保法》第七十五条规定了可以质押的权力范围，除规定了“1.汇票、支票，本票、债券、存款单、仓单、提单；2.依法可以转让的股份、股票；3.依法可以转让的商标专用权，专利权，著作权中的财产权”外，还规定了“4.依法可以质押的其他权利”。担保法司法解释规定，“以公路桥梁、公路隧道或者公路渡口等不动产收益权出质的，按照《担保法》第七十五条第（四）项的规定处理”。根据以上条款，不动产收益权及依法可以转让的其他权利，可以进行质押。 7.1评估方法及适用范围
根据项目或者相似项目的历史资料及相关数据，结合目前项目运行状况，考虑可能影响项目未来收益的因素变化，预
测出项目未来年度的收益，根据一定的贴现率，将未来收益贴现求和，算出项目的收益现值，即得到项目未来收益评估值。
将未来收益权作为反担保措施，一般适用于产生收益的主体明确、独立，未来收益额基本确定，现金流量可靠，影响
收益的因素变化范围能够锁定在一定的可控范围内，运行费用较低，风险较小的工程项目。本节介绍的评估方法可用于不动产受益权、租赁权、项目特许经营权等价值评估。 7.2 影响未来收益的基本因素
对正在运行的项目可以收集其运行的历史资料，对于尚未运行的项目，可收集相同项目或者类似项目的运行资料进行类比。资料的收集范围包括：年度分类费用、成本资料、年度收入资料、年度分类税费资料、意外事件资料等。
（1） 确定影响因素
（2） 分析预测影响因素的变化方向 （3） 敏感性分析
7.3 测算项目未来收益及收益现值
确定计算期间。保证人和抵押人确定用于反担保措施的项目未来收益期间。
确定项目未来年度收益。根据收集到的项目运行历史资料或者相似项目的运行资料，结合影响项目收益因素未来可能变化的趋势，确定项目未来年度的收入、成本、费用、税收，最终确定未来年度的收益。
确定贴现率。确定贴现率应以信誉度最高的同期国债利率为基础，考虑担保责任期间长短、通货膨胀、利率变化趋势、
风险利率等因素，确定一个高于国债利率的贴现率。
估算项目未来收益权价值。将项目未来各年度的收益以确定的贴现率进行折现求和，即为评估值。其基本估算公式如
下：
P=
F1?ii?1(1?r)n
式中，P为项目未来收益评估值；Fi为第i个年度的预期收益额；n为未来收益期间；r为贴现率。
7.4 未来收益权评估的相关问题
根据担保法司法解释，公路桥梁、公路渡口、公路隧道的收益权可以设置质押。实际操作中，由于质押标的的特殊性，此类收费权质押应征得主管部门的许可或批准。
未来收益作为质押标的时，担保机构应加强对收费资金的监控和管理，以防此项收费被挪用。
由于质押权不能对抗公权，担保机构在接受一项收益权作为标的时，应调查、核实修建桥梁、隧道、渡口的资金来源和收费用途，如资金来源是拨款还是自筹，收费是否用于公益事业建设等。担保机构以不接受属于“公权”性质或用于公用事业的不动产收益权质押为宜。
未来收益权的价值评估方法为收益现值法和重置成本法。采用收益现值法时，科学、客观地测算未来收益是得到合理评估值的关键。为此，需详细考察项目现状、周边环境及类似项目的收益情况，坚持稳健原则，与重置成本法相结合，做出评估结论。
8无形资产评估
根据《担保法》第七十九条规定，依法可转让的商标专用权、专利权、著作权中的财产权可以作为质押标的物。以上权利，都属于无形资产范畴。本节介绍无形资产评估的概念和方法。 8.1无形资产概述
1.无形资产的基本概念
无形资产是指由特定主体控制的、不具有独立实体而在生产经营活动中长期持续发挥作用并能够为特定主体带来经济利益的经济资源。
2.无形资产的特征
（1） 不具有物质实体，但又要依托于一定的物质实体。 （2） 具有某种权利或信誉，且是由其自身发展形成的。 （3） 为其主体带来的经济利益具有一定的不确定性。
3.无形资产的分类
