说，通过查阅登记簿可以直接获得确定的可信赖的产权信息，从而节约了信息搜寻成本 。”①
二、物权法中不动产登记的制度设计
（一）不动产登记
不动产登记是我国物权法中的重要制度，是我国不动产物权变动的公示方式。 根据我国《物权法》，不动产登记是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。首先，登记是由作为代表国家机关的登记官员进行，但是有关不动产权利的登记，即使在采用登记强制登记主义的国家,也是属于当事人意思自治的问题 。②其次，在不动产登记程序上,不动产登记原则上必须由当事人申请。即除法律另有规定外, 登记机关不得擅自启动登记程序，而必须由登记申请人申请后才能启动。同时，由于申请人的申请约束着不动产登记的内容，即便不动产登记薄记载的事项有错误，也不能由登记机关依职权作出变更登记的决定，而是
应该由权利人或利害关系人提出更正登记请求。
（二）不动产登记效力
不动产登记的效力是登记这一法律事实对当事人的不动产物权产生的实际作用。各国立法上对不动产效力的规定各有不同。在中国《物权法》的不动产登记体制下，不动产登记有如下四种效力：
1.登记的公示力
⑴物权公示是我国物权法中的一项重要原则，是指不动产物权通过登记或变更登记作为权利享有和权利变动的公示方法。不动产物权之所以公示，是由物权的性质决定的。不动产物权作为物权，是一种绝对权、对世权，具有绝对排他性效力，因此对不动产物权人的物权，任何人都负有不得侵犯和不得干涉、排除妨碍的义务，但不动产物权如果没有从其外部了解其物权变动的象征，那么当事人无法准确辨别和确定不动产物权权属状态。如果不动产设立了抵押权等他物权，那么，在交易的过程中很可能会给善意第三人造成难以预测的损害，直接威胁交易安全。因此不动产物权公示通过对不动产物权进行登记，使物权具有可识别性，通过登记作为公示方式使不动产物权法律关系得以公开透明，通过公示实现不动产物权可取信于公众。使当事人及第三人直接从外部就可以了解到不动产物权的存在及其现状，进而避免第三人遭受损害，保护善意第三人的利益，维护不动产物的占有秩序和交易安全。 2.登记的形成力
登记的形成力，又称物权变动的根据效力，是指登记具有使基于法律行为的不动产物权变动能否生效的效力。《物权法 》第9条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”因此
①②
李凤章：《登记限度论—以不动产权利登记制为中心》，法律出版社2007年版，第11页。 危晓美：《浅谈不动产登记请求权》，《甘肃行政学院学报》，2004年第1期。
除了依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记，对于不动产物权的登记作为物权变动生效要件的效力得以明确规定。从而结束了实践中不动产物权登记效力无法可依的状况。确定了不动产物权所有权转移的时间。从而对当事人从何时开始对不动产享有的权利，履行的义务，及其享有的权利及履行的义务的先后顺序加以区分，从而使不动产物权权属状态得以分辨。
3.登记的推定力
登记的推定力又称权利正确性推定效力，是指以不动产登记簿上所记载的当事人的权利内容为正确不动产权利的效力。民事主体对不动产享有的权利通过登记而实现其正确性、真实性。一般来讲,经过登记的不动产物权与实际的未经登记不动产物权是相一致的，但不能否认有时也会出现两者不一致的情形。比如：在登记薄上记载了对某个不动产设有抵押权；这时不动产无论从不动产交易安全的角度和登记的公示公信效力来讲,都应当推定登记簿上记载的权利是真正的权利，即使已经登记公示的物权并不存在，法律上也认为该物权存在。
4.登记的公信力
登记被赋予公信力是一个随社会进步的渐进的过程，并非自产生登记伊始就有登记公信力的存在，登记公信力并非登记的自然延伸，而是对登记物权表征功能的强化和维系。①所谓登记的公信力是指“举凡信赖一定外形事实，推断有真实之权利或事实关系存在，而为法律行为之人，法律上均给予与其所信赖事实相同之法律效果，以为保护者，均属公信之表现。”②史尚宽先生认为“是指第三人因信赖登记而受到保护效力”。③梁慧星先生认为“是指物权登记机关在登记簿上所作的各种登记，具有使社会公众信其正确的法的效力。④王利明先生则认为是“指登记记载的权利人在确的法的效力。”⑤不动产物权之所以有公信力是因为公示出来让人产生合理信赖的权利归属状态与真实权利归属状态不符，这一不符现象在社会又客观存在，比如：甲的房屋错误登记在或者在受甲委托登记在乙的名下。根据登记的公信力，登记记载的权利人在法律上推定其为真正的权利人，如果以后事实证明登记记载的物权不存在或存在瑕疵，对于信赖该物权的存在并已从事了物权交易的人，法律仍然承认其具有与真实的物权相同的法律效果。”也就是说，不动产登记簿所记载的权利归属推定为真正的权利归属，并赋予其公信力，基于登记的公信力，即使登记错误或遗漏，因相信登记正确而与登记名义人进行交易的善意第三人，其所得利益仍将受到法律的保护。即：由于法律将不动产登记簿记载之权利推定为真正的权利，并赋予其社会公信力，从而使不动产登记簿记载错误的时候，善意第三人因信赖登记而取得的权利，不受真正权利人的追夺，法律对其权利予以保护。此种
①②
潘醒：《物权登记的公信力研究》，《管理科学》2004年，第89页。 谢在全：《民法物权论（上）》，中国政法大学出版，1999年版，第62页，第84页。 ③
史尚宽：《物权之公示与公信力》郑玉波主编《民法物权论文选集（第一卷）》，五南图书出版有限公司，1984年版．第122 页。 ④
梁慧星：《中国物权法研究（上）》，法律出版社，1985年版．第215页。 ⑤
王利明：《试论我国不动产登记制度的完善民商法研究（第五辑）》，法律出版社，2001年版．第235页。
规定即是民法为维护正常交易秩序而设置的“保护善意第三人信赖利益”制度。①
（三）物权法对不动产登记制度的规定
1.明确了不动产登记管辖原则:
不动产登记由不动产所在地的登记机构办理。不动产登记由不动产所在地的位置进行就决定了对登记机关的选择，从而对法院判决执行，对登记机关的取证，调查，办理登记手续等带来了方便。
2.国家实行不动产统一登记制度：
即统一登记范围，统一登记机构，统一登记办法。
《物权法》第10条规定：“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机机构登记办法，由法律、行政法规规定。”在此以前，国土管理机关、房产管理机关、矿产管理机关、水行政机关、渔政管理机关和林业管理机关都有职权进行不动产登记，呈“分别管理”“多头执政”的局面。登记机关的不统一导致两个或者两个以上的登记机关权力交叉重合，不但会损害当事人的正当利益，而且会扰乱交易市场正常的法律秩序，对经济发展必然造成损害。因此确立对不动产登记的统一管理是非常必要的。现行《物权法》，虽然确立了不动产统一登记，但并没有对不动产登记的范围，登记机构，登记办法的统一在内容与程序上作出具体明确的规定，也没有对三个统一如何实施，如何解决在统一过程中出现的问题并没有作出详细的规定。只是在《物权法》第246条做出了授权性规定：“法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定前，地方性法规可以依照本法有关规定作出规定。”这种对不动产统一登记中央立法不能一步到位，允许地方先行立法，虽然可以解决地方性事务的现实需要，又可以通过地方性法规的制定和实施，积累解决有关法律问题的实践经验，为日后的中央立法打下良好基础，但是在现阶段，由于我国的土地公有制制度使得土地和房屋的登记被人为割裂，国土部门和建设部门的权力博弈，到底是《地随房走 》还是 《房随地走 》，暂时无法明确和统一 。因此不动产统一登记在现阶段无法实施。正如梁慧星教授所说: “ 无论物权法如何完善，如果没有一个好的登记制度，那你的物权法就不会有好的结果，不会得到切实的实施。”②
3.登记机构的行为规范：
不动产登记机构对当事人的登记申请实行实质审查。《物权法》第十二条明确规定了登记机关的四项职责，登记机构有查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；就有关登记事项询问申请人；如实、及时登记有关事项；应当为权利人，利害关系人申请查询，复制登记资料提供服务及法律、行政法规规定的其他职责。另外在《物权法》十三条中还规定了登记机关的禁止性行为。包括要求对不动产进行评估，以年检等名义进行重复登记，不得案件收费，重复收费，越权登记等超出登记职责范围的其他行为等。这些规定使登记机关的审查职责由形式审查转变为实质审查，加重了登记机
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阎尔宝：《不动产物权登记、行政许可与国家赔偿责任》，《行政法学研究》，1999年第2期。 梁慧星.：《物权法草案评介》，经济参考报，2003年，11月29日。
构的审查责任，增强了不动产登记的真实性，对保护当事人的合法利益，对不动产交易安全有着积极的作用。但是其中有些规定也有其不足，如：不动产登记收费虽然以按件收取为原则，但其有两个弊端：一是此种收费方式在登记环节有不公平之嫌。无论所要登记的不动产价值高低，一律收取同样的费用，造成穷者恒穷，富者恒富的结果，实质是在登记环节进行剥夺；二是如果造成了实际损害，由于收费是一样的，那造成损害结果的赔偿费用的金额也都就应该也是一样，同样也是不公平的。
4.效力排序：
物权法明确规定，权属证书与登记簿不一致的，以登记簿为准，除非登记簿被证明有误。不动产登记簿是国家不动产登记机关制作的。作为不动产物权公示方法的证明文件，它记载着有关不动产物权的权利的相关状态，确定了不动产登记是确认不动产物权归属的必备程序。同时明确了不动产登记簿的证据效力，由于登记薄具有官方性、统一性、公开性和持久性的特点，登记薄是实现物权公示原则的载体；是不动产物权状态最权威的证明文件，因此具有最高的证据效力；也是不动产物权登记公信力的实现途径。
不动产登记薄作为不动产物权公示方法的证明文件在登记簿公示方面，实现了对已登记的不动产的透明度，为权利人与利害关系人提供了方便，实现了登记的公信力，发挥了风险警示的作用，从而维护了当事人的合法利益，维护了不动产交易的安全。在物权法颁布以前，除《中华人民共和国土地管理法实施条例 》第 3条有“土地登记资料可以公开查询”的原则性规定外，其余法规均未涉及查询的具体程序，这给实际操作带来极大的不便。在《物权法》颁布以前司法实践中，一般当事人是不能查阅登记簿的，除非由律师出面或在律师的陪同下进行查询，而这是有悖物权公示原则的。①《物权法》第十二条规定：登记机关应当为申请查询，复制登记资料的权利人，利害关系人提供服务。从而国家建立不动产登记制度体系，通过将有关不动产的事实纳入自己的规范体系 ，由国家机构即行政机关，对物权及其变动予以确认，生产出确定的法律产品 —对不动产物权的权利认定，并且对这种认定赋予公信力。
5.登记错误及其补正
为了纠正登记错误，《物权法》中设立了异议登记和更正登记的救济制度。通过更正登记和异议登记，能够降低工作人员由于在实际操作中的疏忽或是恶意的错误登记导致不动产的登记状态与实际状态不一致的情况，减少给当事人带来损失的情况发生。
（1）更正登记是物权法新确立的制度。它旨在及时消除因登记错误或遗漏而造成的登记薄上登记的权利与真正权利不一致情形，有效地保护真实权利人的合法权益。但是它不利于民事实体权利纷争的解决。根据《物权法》相关规定，此项制度规定登记机关进行更正登记的情形有两种:一是当事人申请。如果当事人申请更正登记且登记权利人对此书面同意，那么登记机关可以无须审查登记簿是否真的有错误，可以直接进行更正；二是登记机关依职权进行。如果登记错误纯属登记人员记载时的疏忽且有原始登记
①
郝毅：《浅析我国不动产登记制度 》（http: //www. cq5zfy.gov. cn/cq5zfy_Law/Law_content. asp? ClassID = 19&ArticleID =12119）。
