该策略是选择一个或几个细分化的专门市场作为营销目标，集中企业的优势力量，对某细分市场采取攻势营销战略，以取得市场上的优势地位。
我们选择这一目标市场策略的原因是，在东三环CBD进行投资和消费的人群都是中高收入人群，而且我们的项目的目标在最开始的时候就是针对这部分消费人群的。所以集中性目标市场策略对我们这一项目是最合适的。
2、产品定位
我们采用了利益定位法，因为我们的目标消费者人群都是属于社会中高阶层的消费者，这部分消费者会对商品的品质、选择性、价格、服务和地理位置有着很高的要求，而我们的地理位置、品质和服务是我们最大的优势。所以我们采用了利益定位法。
我们的定位是以品质和价格创造出我们自己的特点：价值。我们要让每一位消费者对我们的产品印象为高品质、高价值。
3、产品推广计划及广告策划
总销售额20亿计算 推广费用比例:1%推广费用总计:20亿*1%=2000 万 销售周期 费用比例 推广费用 预热\\强销 50% 1000 持续期 30% 600 清盘期 合计 20% 400 2000
推广媒体选择 销售周期 预热\\强销 持续期 清盘期 选择媒体 SP促销\\短信\\户外楼顶\\园区广告\\高档酒店内刊\\经济类报纸\\专业杂志 P促销\\短信\\高档酒店内刊\\经济类报纸\\经济类杂志 经济类报纸\\经济类杂志
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广告语：
得到我，你就可享有都市的繁华
只有我，可使你得到细致的关怀
四、销售方案
1、产品定价:
消费者多愿意接受401至600元/平米的租赁价钱。从我们的调查中可以看出消费者大多喜欢到设施完善市场成熟的地方去购物。
首年租金：580元/平米，逐年增长。我们要走的路还很长我们必须把自己的CBD建设成一个成熟的商圈。
消费者认为能够让他们做出购买决定的是价格和选择空间。这又一次的说明了价格的重要性。从上图可以非常明显的看出有一般的消费者所能接收的价钱是40000至50000元之间。
方案：我们可以采取渗透的方法作为我们的价格策略。
2、渠道选择
我们采用自产自销的营销渠道。
1、自行销售能够直接面对客户，掌握客户需求。客户在南里，他们是什么人，他们需要什么建筑风格，需要什么户型，在文化品位方面有什么需求，对小区的内外环境又何建议，对住宅结构和装修又何意见等，都是开发商需要直接得知的资料。只有掌握了这些资料，才能对市场信息迅速作出反馈，并及时调整楼盘定位。况且，往往开发商开发物业都是连续开发和滚动开发，并不是一个楼盘做完就完事了，这就更需要长久的掌握客户资料，不断提高开发商对市场的敏感度。
2、自行销售能够维护开发商的品牌。在售楼处，一是卖楼，一是服务。售楼处是企业的窗口，是客户与开发商联系的桥梁。只有自行销售才能把开发商、楼盘、服务更紧密地联系起来。再加上楼盘并不是售出就完事，如果物业公司是开发商自身的，售房结束对客户的服务工作才刚刚开始，代理公司销售完毕把陌生的客户交给我们，这本身就是卖房和卖服务的脱节。所以自行销售能够长期保证物业公司物业品牌和开发商品牌少受损坏。
3、自行销售能够对销售节奏和价格走向进行有效控制。销售节奏和价格战略是地产营销过程中最关键的两个环节。自行销售可以及时调整销售节奏，使节奏有条不紊、有张有弛，使销售单位合理搭配。同时销售价格也做到灵活多样、及时到位，防止大的失误。
4、自行销售不但可以节省销售佣金，而且可以克服消费者的心理障碍，为消费者省钱。
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3、合理预期
通过以上整体市场研究和对重点项目的分析，结合商业发展的普遍规律，我们可大致勾勒出未来本项目的商业操作思路。未来本案商业可大致经历以下四个发展阶段。
第一阶段：合理借势 阶段周期：12个月左右 阶段策略：市场跟随策略
阶段描述：项目入市头半年左右时间，商业处于前期培养阶段。这一阶段需合理借助周边业已形成的商业氛围来带动本案商业平稳起步。因而在业态选择、商业氛围营造等方面均须与周边项目协调一致。
第二阶段：借势造势 阶段周期：6个月左右
阶段策略：市场跟随策略+适时调整策略
阶段描述：经过半年左右时间的经营，商业开始进入调整期。首批入住商户将会出现分化。大约60-70%左右的商户经过前期市场的培养已逐步走上经营正轨，剩余部分商户将会逐渐自然淘汰并被符合市场需求的商业填补。
第三阶段：自成一格 阶段周期：6个月左右 阶段策略：市场突破策略
阶段描述：随着市场的自然调整和经营管理的主动调整，本案商业经营方向、业态比例、商户档次等将更趋合理，商业氛围也愈加浓郁，此时的商业已不单靠某个品牌商户的个体影响力，更多的显现出商业整体的合力，同时逐渐形成自身独特的经营风格。
第四阶段：CBD亮点 阶段周期：6个月左右 阶段策略：市场引领策略
阶段描述：经过两年的市场运营，本商业基本完成初期调整，步入经营正轨。此时凭借已形成的商业氛围，本项目已逐渐由主动招商过渡到商户筛选阶段，有条件就商户品质、档次进行主动调整，商业管理与经营商户也因此进入良性互动阶段。此时的商业应显现出自身独特的魅力，成为区域商业的亮点。
五、调查结果分析
1、调查对象
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