求超过供给，价格随之提高；反之，供给超过需求，价格随之下降，这就是供求均衡法则。由于土地具有地理位臵的固定性、面积的有限性等自然特性，使价格独占性较强，需求与供给都限于局部地区，供给量有限，竞争主要是在需求方面进行，即土地不能实行完全竞争。因此，土地不能仅根据均衡法则来决定价格，尤其在我国城市土地属国家所有，市场中能够流动的仅是有限年期的土地使用权，土地供方主要由国家控制，这一因素对地价具有至关重要的影响，在进行土地估价时，应充分了解土地市场的上述特性。
5. 报酬递增递减原则
报酬递增递减原则是指一种投入产出关系，是指在一种投入量变动而其他投入量固定的情况下的投入产出关系，即假定仅有一种投入量是可变的，其他的投入量保持不变，则随着该种可变投入量的增加，在开始时，产出量的增加有可能是递增的；但当这种可变投入量的继续增加达到某一点以后，产出量的增加会越来越小，即会出现递减现象。在土地评估中表现为如果一宗土地的使用强度（如建筑层数、建筑高度、建筑容积率、建筑规模）超过一定限度后，收益就会开始下降。报酬递增递减原则可以帮助确定待估宗地的最佳集约度和最佳规模。
6. 贡献原则
贡献原则是指土地总收益是由土地及其他生产要素共同作用的结果，土地的价格可以土地对土地收益的贡献大小来决定。贡献原则要求在评估土地资产的价值时，必须综合考虑该项土地资产在整体资产构成中的重要性，考虑其它生产要素如房屋、机器设备、经营者的经营能力等所带来的收益，而不是孤立地确定土地资产的价值。
7. 变动原则
一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。因此，在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、
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个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。
二、估价方法与估价过程
（一）估价方法的选择 1、土地估价方法的选择
根据《城镇土地估价规程》，现行的地价评估方法有收益还原法、市场比较法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法、路线价法等。评估方法的选择应按照地价评估技术规程，根据当地地产市场发育状况，结合该项目的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。
根据评估对象的土地利用特点和估价目的，结合土地估价师收集的资料情况，待估宗地为工业用地，适用于成本逼近法，另外目前市区内已有基准地价成果，所以我们还采用了基准地价系数修正法对此评估结果进行验证和补充。
2、土地估价的技术路线 2.1成本逼近法
采用成本逼近法评估地价的基本思路是以待估宗地所在区域开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，加上一定的利息、利润、应交纳的税金和土地增值收益来确定地价。即：
地价=（土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益）×年期修正系数×（1+区位修正系数）
2.2基准地价系数修正法
首先分析待估宗地与所在区域平均状况之间存在的差异，进行区域因素和个别因素修正测算地价；然后分析基准地价评估基准日与本次估价期日之间地价变化情况，进行期日修正；然后对地价进行年期修正和容积率修正；最后根据待估宗地地价内涵与所在区域基准地价内涵的差异进行开发水平修
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正得到待估宗地的地价。即：
地价＝基准地价×（1+综合修正系数）×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数+开发水平差异修正
（二）估价过程 1、成本逼近法
成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润利息，应缴纳的税金的土地的权益来确定土地价格的方法。其公式为：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益。
1.1土地取得费和相关税费
据徐州市国土局提供的资料和土地估价师实地调查，待估宗地所在区域在估价期日土地取得费主要依据现行征用粮田费用标准确定。
1.1.1青苗补偿费：根据徐州市人民政府文件《市政府关于实行政府统一征用土地的通知》（徐政发（1999）155号）待估宗地所在区域粮田在征用前三年平均产值为1500元/亩，因而青苗补偿费标准为750元/亩，即1.13元/m2。
1.1.2土地补偿费：根据苏国土建[1999]116号文件《关于印发<江苏省建设用地审批管理暂行办法>的通知》第十二条规定，土地补偿费被征用耕地前三年平均产值的8-10倍计。综合徐州市国土局提供的待估宗地所在区域征用农地实际情况，本次评估按土地征用前三年平均产值的10倍计，即15000元/亩即22.5元/m2。
1.1.3地面附着物补偿：据徐州市国土局提供的资料，待估宗地所在区域地面附着物补偿费平均标准为25000元/亩，即37.5元/m2。
1.1.4安臵补助费： 根据苏国土建[1999]116号文件《关于印发<江苏省建设用地审批管理暂行办法>的通知》第十二条规定，每一个需要安臵的农业人口的安臵补助费标准，为补征地单位前三年人均耕地年产值的6倍，征地前农业人口不足一亩的，每减0.1亩，安臵补助费相应增加年产值的1倍，但每一个需要安臵的农业人口安臵补助费最高不得超过前三年人均耕地年产值的15倍。根据资料，被征地的人均耕地0.1亩，因而安臵补助费按年产值的15
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倍计，待估宗地所在区域安臵补助费为1500×15=22500元/亩，即33.75元/ m2。
1.1.5粮食差价款：根据徐州市人民政府《关于对建设单位征用土地收取粮食差价款有关问题的通知》（徐政发[1990]178号）的规定，待估宗地所在区域粮食差价款为2500元/亩，即3.75元/m2。
1.1.6农业重点开发建设资金：根据江苏省人民政府办公厅苏政办发（1995）62号文件规定，待估宗地所在区域农业重点开发资金为1500元/亩，即2.4元/m2。
1.1.7土地用途变更费：根据原江苏省国土管理局、江苏省物价局、苏土计（1995）63号、苏价涉（1995）第155号文件的规定，待估宗地所在区域土地用途变更费为1333.33元/亩， 即2元/m2。
1.1.8耕地开垦费：根据江苏省人民政府苏政发（1998）8号文件规定，待估宗地所在区域耕地开垦费为3333.33元/亩，即5元/m2。
1.1.9耕地占用税及围垦造地专项资金；根据江苏省人民政府苏政发91987）85号文件《关于<耕地占用税暂行条例>实施办法》的规定，待估宗地所在区域耕地占用税为5333.33元/亩，即8元/m2 ，再根据江苏省财政办公厅苏财农税（96）26号文件规定，围垦造地专项资金为耕地占用税的10%，即0.8元/m2。
1.1.10不可预见费：根据徐政发[1999]155号文件的规定，不可预见费为除耕地占用税、围垦造地专项资金外上述费用之和的5%。
1.1.11土地管理费：根据原江苏省国土管理局、江苏省物价局、苏土计（1995）63号、苏价涉（1995）第155号文件的规定，待估宗地所在区域征用土地管理费为除耕地占用税、围垦造地专项资金和不可预见费外上述费用之和的3%。
综上，待估宗地所在区域在估价期日土地取得费见表2：
表2 土地取得费及相关税费
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