目审查监督的层面。
4、投资退出机制不同。REITS投资者可以通过证券交易市场转让投资份额；而房地产集合信托基本的法律关系为合同关系，投资只能按照合同法的规定以及合同的约定实现投资的退出，因而缺乏流动性。 5、金融机制不同。REITS是资产证券化的表现形式之一，是金融创新产品，因其特殊的制度设计而具有独特的生命力；而房地产集合信托只是银行间接融资的替代形式，在我国的金融监管体制下，对银行的监管必然会影响到集合信托。因此，集合信托的发展空间非常有限。银监会212号文对集合信托的打击就说明，集合信托并没有独立的生命力，并不是解决我国房地产投融资体制改革的适当方式。
综上，REITS与房地产集合信托实质是完全不同的两种金融产品。比较中可以看出，房地产集合信托只是银行贷款的替代机制，而REITS作为全新的金融工具，因其完善而具有更强的生命力。 五、REITs迅速发展的原因
1、REITs有效发挥了专家投资、分散风险、规模经济的优势，为投资者参与大规模房地产投资提供了更加便捷的渠道。REITs认购金额小，降低了房地产投资的资金门槛；通过分散化组合投资，降低了投资风险；通过份额的上市交易，避免了投资者直接投资房地产所面临的低流动性问题；通过资金、信息、研究优势，降低了投资成本，提高了投资收益。
2、REITs满足了投资者大类资产配置的投资需求。统计表明，房地产投资与股票市场、债券市场的相关度较低，有利于降低投资组合风险，增加收益的稳定性。REITs的出现，增加了投资者的投资品种，优化了其资产配置，深受投资者的欢迎。
3、REITs良好的制度安排、治理结构、透明的信息披露有力地保障了投资者的利益，政府的税收优惠、监管完善、会计准则、中介结构等也积极推动了REITs的健康迅速发展。
六、中国房地产的REITS之路
（一）我国大力发展REITs的意义
1、扩大我国资本市场的边界和规模，推动直接融资发展，提高我国资本市场的国际竞争力。
2、通过REITs的发行、定价、投资管理，提高我国证券公司、基金公司等证券经营机构的综合竞争力，对于证券公司来说，通过参与REITs的发行、定价、研究、承销，将提高它们在房地产投资信托及证券化领域的竞争力，增加它们的盈利能力。
3、为证券市场增加与股票、债券互补的新投资品种，满足投资者多层次的投资需求，提高资本市场的深度和广度。
4、为房地产行业的发展提供的新的融资渠道，降低金融系统风险，有利于营造房地产行业和金融行业和谐发展的金融生态。 （二）REITs的本土发展
国内房地产领域发展REITs具有明确的现实意义，即在金融紧缩的形式下，解决房地产企业的投融资问题。开发商、银行、学者等各个相关方面对REITs企盼已久。但是，REITs作为系统工程，在国内的建立存在诸多障碍，其一，相关立法缺位。《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法(征求意见稿)》至今不能通过，相关法律如投资顾问法、基金法等都不可能在短期内出台。其二，税收优惠政策缺乏，REITs的发展在相当程度上依赖与税收优惠政策，目前我国并没有相关措施。其三，监管制度尚不健全，REITs涉及证券发行、金融信托、房地产市场、投资行为等多方面的监督管理问题，在相关法律尚未出台的情况下，监管问题不可能得到很好的解决，投资者的利益难以有效保障。其四，人才缺乏，REITs涉及项目投资、物业管理、金融操作等复杂的操作，目前国内尚未形成能够满足REITs本土发展需要的人才队伍。 基于上述，本土REITs的出台尚须假以时日。 （三）寻求海外REITs上市
对于中国的房地产企业而言，等待中国相关立法的出台而发行REITS，并不是现实的选择。新加坡以及中国香港在REITS的发展方面方兴未艾，并且已经将中国房地产纳入发展对象，2005年6月，香港修
订《房地产投资信托基金守则》，允许香港的REITs投资于香港以外的房地产。事实上，我国的房地产企业早已经开始酝酿在新加坡或者香港的REITS上市。
广州越秀集团旗下上市公司越秀投资（0123.HK）持有的越秀城建REITs已于2005年12月21日在香港挂牌。麦格理收购大连万达麦格理收购大连万达被认为是第二个内地REITs，更多的内地房地产企业也正在准备REITs上市。
（四）境内房地产企业REITs上市需要注意的问题
国内房地产企业对REITs有很高的期望，但是境外REITs需要注意多方面的问题。
1、REITs套现成本较高
戴德梁行董事叶建成认为， “REITs的融资成本是很高的，”他分析，收租物业要达到12％的毛回报率才能够向投资者分红7.5％。3.5％的融资成本再加上付给投行的发行成本，“显然REITs并不是套现的最好途径。”
2、应当充分研究相关规则
REITs上市有非常明确和具体的要求，应当充分了解相关规范，才能确认REITs上市是否能够最终完成。香港对REITs所收购的物业有严格的要求，如物业能够带来收入，一般要求全部收购物业等，并且要求提交历史财务报告。据业内人士介绍，在具体实践中，对计算预期收益的会计方法等都在相当程度上影响着REITs发行的成败。
另外需要注意的是，从目前了解的资料看，国内房地产界往往侧重于从房地产开发商套现、融资的角度认识REITs，而实际上REITs提供了房地产融资的平台，并且必须充分保护投资者的利益。在全面认识REITs的特征、功能、作用后进行的选择，才是明智的。
七、境外REITs的比较研究 （一）新加坡REITS的发展 1、发展基本情况
新加坡较早开始发展REITS。2002年7月，嘉茂商产信托成为第一只在新加坡挂牌的房地产信托投资基金，目前新加坡的REITS有7家，总市值超过100亿新加坡元。 2、新加坡规则要点 （1）主要法律规范
金融管理局有关规定：Property Trusts Guidelines under Collective Investment Scheme 新加坡交易所上市细则：Listing Manual
（2）规则要点
至少35％的总资产投资于房地产，对于房地产及房地产相关资产的投资不少于总资产的70％； 不能从事地产发展活动；
必须分配不少于90％的收益给单位持有者； 负债限于总资产的60％； 基金需要在新加坡注册； 享有优惠的税务政策；
资产管理经理及信托人需设在新加坡等。 （二）香港REITS的发展 1、基本发展情况
2003年7月30日，香港证监会正式公布了《房地产投资信托基金守则》。2003年12月，香港特区政府房屋委员会计划通过以房地产信托基金(REITs)形式，将旗下商场、停车位等不动产注入上市的房地产信托基金，即发起设立领汇房地产投资信托基金，又名“领汇(The Link)”。房委会将旗下180个商场及停车场分拆出售给领汇，这些资产总值达309亿港元，扣除房委会90亿港元的负债，该基金的资产净值达219亿港元。 2004年11月4日，香港证监会放宽香港的基金条例，香港获认可的单位信托及互惠基金目前可投资于证监会认可的房地产投资信托基金。一个月后，领汇房地产投资信托基金开始正式接受认购，计划全球发售19.7亿个基金单位，集资207亿港元至213亿港元。与此同时，香港两位
