3.2.2阜阳市房地产市场与一二线城市的区别
虽然一二三线城市房地产市场从本质上来看供给与需求两方面没有区
别，但是在另外一些方面存在差异，这些差异的存在使得阜阳市的房价波动 有别于一二线城市，也使得房价波动更加复杂。阜阳市与一二线城市房地产 市场的区别主要表现在以下几个方面:
一、阜阳房地产市场受到国家政策调控影响的明显滞后性。国家针对房 地产市场运行情况适时作出的政策调控主要针对大中型城市，在中国的主要 是定期发布70个大中城市①住宅价格指数，根据这70个大中城市房地产市场 的运行情况，国家出台相应的政策措施进行调控。也可以说这70个大中城市
受到的是第一波政策调控影响，因此这些城市的房地产市场对调控政策反应的速度也最快，而其他城市市场主要表现为效仿这70个大中城市，因此受到
的是第二波的政策调控影响。此外，这些一二线城市在政策实施时的监管力 度也要强于阜阳市，主要包括政府监管部门、新闻媒体等，这里并不是说阜 阳市的政府监管部门、新闻媒体等不去监督政策的实施，只是说阜阳市的政 府监管部门和新闻媒体较一二线城市的弱，比如:一二线城市受到中央政府 的关注度要强于阜阳市，一二线城市的新闻媒体的舆论控制能力要强于阜阳 市，而且多是全国范围内新闻媒体，这样使政策实施更加的透明且增加了民 众的监督。
比如2010年4月15号国家“国十条”出台后，“限购令”开始出现在我 国新闻媒体报道中。出台第一个限购的城市是北京市，其后深圳、广州、上 海等地在北京限购令的基础上出台了适合当地的房地产限购政策。可见，房 地产调控政策在一二线城市里都会有第一波和第二波的影响滞后性。为更加 明确的说明政策影响的滞后性，我们拿阜阳市场为例，对比一下北京、合肥、 阜阳和全国在北京限购令后的房价走势，具体见图3一5北京、阜阳、合肥和 全国房价在北京限购令出台后房价走势图
在图3一5中，我们假设住宅销售价格只受到限购令出台后的市场走势。 由此，在图3.4中，可以很明显的看出政策调控的滞后性，在图3一5中，引 入了对比城市合肥市，主要考虑的是合肥市是安徽省省会城市，70个大中城 市当中合肥市的住宅销售价格对阜阳市的影响更具有参考意义。从图3一5可 以看出，在2010年4月“国十条”出台后，限购开始出现，在接下来的5月 全国、北京、合肥的住宅销售价格指数出现了较明显的下降，但是阜阳的住 宅销售价格指数并没有出现明显的下降，相反却出现了轻微的上涨;同样在 20n年1月份，北京、合肥的住宅销售价格指数在更多密集调控政策的出台 下，出现了较大幅度的下降，而阜阳的住宅销售价格指数并没有出现明显的 下降，也出现了轻微的上涨，这里面的原因，在下面会有所分析。总之，在 从总体上来看，北京、合肥的住宅销售价格指数变化的更为明显，而全国和 阜阳的住宅销售价格指数波动总体上较为平缓。表现出了房地产调控政策对 阜阳市房地产市场影响的滞后性。
因此，在分析房地产政策调控对阜阳市的房地产市场影响时，应充分考 虑政策影响的滞后性。
二、阜阳市房地产市场供给与需求两方面临的金融成本更高。供给与需 求双方的金融成本主要是指房地产开发企业进行融资开发房地产项目和购房 者通过银行按揭贷款购房的成本更高。
首先，阜阳市的房地产开发企业通过银行融资贷款进行房地产开发项目 时会遇到更多的困难，拿单个股份制银行来说，在阜阳市的银行贷款投放额 度不及一二线城市，贷款额度在阜阳市就成了一种稀缺资源，目前中央人民 银行收紧银根，使得这种资源更加的稀缺。房地产开发具有高负债的特点， 进行房产开发主要通过银行融资开发，面对稀缺的贷款额度，增加了开发公
司的寻租成本，间接提高了房地产的开发成本。除此之外，房地产开发公司 为得到这种稀缺资源，可能被迫接受更高的贷款利率，付更多的利息。 以阜阳市一家本土房地产开发公司安徽通海置业有限公司为例，该公司 主要从事房地产开发、物业管理等业务的综合类房地产公司，其进行房地产 开发项目的负债率最高的达到了75.3%，且进行融资的利率高于央行指导利 率，加上融资寻租成本使得安徽通海置业有限公司开发的房地产扣除土地成 本后的部分要高于一二线城市的房地产开发公司。
中国三线城市房价波动的影响因素分析与政策探讨—以阜阳市为例 其次，阜阳市的购房者通过银行按揭买房的手续更加复杂，造成成本较 一二线城市购房者更高。根据相关调查，在一二线城市办理银行按揭贷款购 房比在阜阳市需要提供的个人资料更加简便，而且贷款申批所需时间较短， 成功率更高。详细请见表3一2个人办理按揭贷款所需资料表 3一2个人办理按揭贷款所需资料表
从表3一2中，可以看出阜阳市购房者在办理银行按揭时，银行出于风险 控制的目的要求提供的资料更为详细和具体，并且在对比城市合肥市的几家 银行给出了办理时限，而在阜阳市各股份商业银行支行只是向购房者说明在 合同被批准后视贷款额度发放情况才能办理。使得购房者与房地产开发公司 面临的情况类似，都需要通过个人努力来获得稀缺的贷款资源。
总之，三线城市供给与需求两个方面面对的金融困难，减缓了房价波动 的剧烈程度。
三、阜阳市房地产市场开发商多为中小型房地产开发企业。截止到ZOn 年9月，在上海证券交易所和深圳证券交易所挂牌交易的从事房地产开发与 管理业务的上市公司共136家，上市房地产公司的财务水平、管理水平都达 到了较高水平。大型房地产公司所具备的优势，大部分是中小型房地产企业 所面临的劣势。表3一3阜阳市本地房地产开发企业摘录 表3一3阜阳市本地房地产开发企业摘录
截止到ZOn年9月，阜阳市共有房地产开发公司206家，注册资本最多
的是安徽阜阳市安置房开发有限公司为3270万元。中小型房地产企业是无法 与大型房地产企业相比，主要有以下几点:
第一、中小房地产企业拥有的资源的较少。在房地产领域，三大资源为 资金资源、土地资源和人才资源。在阜阳市注册的206家房地产企业中，开 发资质全部属于二、三级。根据建设部关于房地产企业资质的有关规定，这 些企业的注册资本介于5000万元和200万元之间，过少的注册资金意味着房 产开发企业拥有的自由现金流不足。而根据各商业银行的规定，对于二、三 级的房地产企业的开发贷款将受到严格审查和限制，使得信用担保贷款几乎 不可能，取而代之的是抵押贷款，银行在没有得到相当价值的抵押物或银行 中国三线城市房价波动的影响因素分析与政策探讨—以阜阳市为例
在对开发项目的可行性评估之前，此类小型房地产开发公司很难从银行取 贷款。
土地在房地产开发中的重要性已经在前文中有所分析，鉴于土地具有 不可再生性，国家严格控制对对开发用地的审批。因此土地本身的增值成 房地产开发企业重要的利润来源。这样，在有充足现金流开发企业的土地 备都十分充足。使得对土地资源的争夺行为本身就是一种寻求赢利的过程 中小房地产企业资源欠缺，在对这种资源的争夺中处于劣势。中小型开发 司缺乏人才，更缺乏的是吸引、稳定人才和发挥人才价值的机制与环境。 小型开发公司的用人制度很多是实用主义，目前在阜阳房地产企业中大多 是家族式企业，固定岗位人员大多是股东及与股东有血缘关系的人员。大 数企业根据项目招聘人员或临时抽调人员，没有长远的人力资源规划和制 一套适用于自己的用人制度。造成中小企业的人才流动性很大，造成人力
