北海南国华城 可行性研究报告
北海市房地产价格调查表
项目名称 商品国际 金海湾 财富新都 南亚大厦 在海一方 银滩万泉城 地理位置 北海市四川南路80号 北海市四川北路 北海市文明路160号 北海市北部湾 平均价格 3300元/㎡ 4500元/㎡ 4100元/㎡ 3500元/㎡ 北海市金海岸大道与贵州路交叉路口 4000元/㎡ 北海市金海岸大道 3900元/㎡ 4500元/㎡ 5000元/㎡ 4000元/㎡ 5000元/㎡ 4180元/㎡ 4200元/㎡ 4300元/㎡ 4200元/㎡ 4048元/㎡ 远弘·理想家园 北海市西南大道中段 蔚蓝家园 怡景港湾 香海花园 国泰大厦 北海大厦 悦发花园1-5期 天赐碧园 城市丽景
北海市四川南路与江苏路交叉路口 北海市北部湾东路 北海市胡海路 北海市北部湾东路 北海市北海大道西223号 北海市北海大道东段 北海市四川北路 北海市北京路西南大道交叉路口 依据本项目地段优势和我公司高品质的精心打造，以及北海市目前的市场销售价格，同时综合考虑北海未来发展的要求，结合本项目以小户型为主的特点，在参考本地同质楼盘的价格基础上。我们将本项目的住宅销售价定为4070元/平方米，其中小户型住宅平均单价为4180元/平方米，
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大户型住宅单价为3900元/平方米。 （2） 房屋销售收入（见下表）
商品房销售收入及销售税金估算表
序号 项 目 单 价 面积或单位 销售收入 （万元） 29726.80 1752.00 31478.80 3147.88 （元/㎡） （㎡）或个 1 2 住宅 车位 4070.00 6万元∕个 10% 73038.81 292 销售收入合计（单位：万元） 销售税金及附加（单位：万元） 2、经营成本估算
经营成本包括：房产开发成本、营业税及附加、经营管理费用、营销广告费用、交易费用等。
（1）开发产品销售成本，包括土地成本、建安成本、开发建设费用、资本金利息等。
错误！未找到引用源。本项目商铺和住宅：经测算平均单位成本为2238.65元/平方米 （2）税金及附加
错误！未找到引用源。营业税及附加：合计税率为销售价格的5.725%。
错误！未找到引用源。土地增值税：按销售收入的1%随征。 错误！未找到引用源。契税：按销售价格的3%征收。 错误！未找到引用源。印花税：税率为合同金额的0.05%。 为了便于计算，本项目税金及附加综合税率按10%计算。 3、经营损益计算
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错误！未找到引用源。销售收入：31478.80万元； 错误！未找到引用源。税金及附加：3147.88万元 错误！未找到引用源。总成本费用：18912.74万元 错误！未找到引用源。毛利润总额：9418.18万元
错误！未找到引用源。上交所得税：9418.18万元×25%=2354.55万元 错误！未找到引用源。税后利润总额：7063.64万元； 错误！未找到引用源。税前投资利润率：49.80% 错误！未找到引用源。税后投资利润率：37.35%
损 益 表
序号 1 2 3 4 5 6 7 项 目 销售收入 销售税金及附加 固定成本 变动成本 利润总额 所得税 税后利润 金 额（单位：万元） 31478.80 3147.88 16748.4 2164.3 9418.18 2354.55 7063.64 本项目计划于2009年8月开始发售，财务测算期到2011年3月底止，累计19个月。整个测算期内企业无亏损，累计税前利润为9418.18万元，税后净利润为7063.64万元。 二、项目财务分析
计算出有关财务指标如下：
经济评价指标汇总表（一）
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序号 一 1 （1） （2） 2 3 二 1 2 3 三 四 五 六 七 八 指标名称 项目总投资 建设投资 其中固定资产投资 投资方向调节税 流动资金 建设时期财务成本 资金总额 自有资金 一年期借款 预售收入 销售收入 总成本费用 销售税金及附加 利润总额 所得税 税后利润
金 额（单位：万元） 18912.74 16748.4 16748.4 3200 300 16748.4 5171 3000 10741.74 31478.80 16748.4 3147.88 9418.18 2354.55 7063.64 经济评价指标汇总表（二）
序 号 1 2
经济指标 全部投资净现值 税前投资利润率 24
数 量 7063.64 49.80%
