四、深圳城市更新法规的完善
我国对城市更新没有形成有说服力的理论研究，由于中国的经济发展也就进行了40多年，城市更新注重在实践中的运行，而理论上的研究甚是缺乏。
深圳作为我国经济发展的前沿，在城市更新方面走在中国前列。
深圳不再沿用以前的“城中村改造”、“旧村改造”、“旧城改造”等表述,而采用了更时尚、符合现代建筑气息、更注重城市品质和内涵提升的“城市更新”概念。
（一）在城市更新法规中，深圳有多项制度创新 主要实行以下几个制度： 1、实行年度计划管理制度
城市更新年度计划包括城市更新单元规划制定计划和年度实施计划两部分，以实行常态申报的形式，将每一年度的城市更新单元规划进行编制，对将要实施的拆除重建类及综合整治类更新项目做出计划安排,加强城市更新的计划管理,保障城市更新工作的有序进行。政府可以总体规划公共设施设备，使得城市更新能的功能一体化，改变过去独立单个项目规划的弊病。缺点在于列入计划的时间过于漫长，对资源、资金造成浪费。
2、首次提出城市更新单元规划制度
对城市更新单元的划定原则和城市更新单元规划的制定程序进行了规定。城市更新单元要按照有关技术规范,综合考虑道路、河流等自然要素及产权边界等因素,划定相对成片的区域作为城市更新单元,制定城市更新单元规划。
城市更新不再以项目为单位，而是更新单元为单位进行规划，可综合考虑单元内的规划和配套设施安排，尤其是对单元内存在多个更新项目的，可以平衡各项目利益，保证配套设施落地，有效避免了以前按项目进行规划的弊端。按照以前做法，旧改规划按项目进行，如某一片区内有两个更新项目，按规划需安排一所学校时，由于无法平衡项目间利益，往往两个项目都不愿意接收学校落地，造成公共设施建设困难，无法实现完善城市功能的改造目标。
缺点是规划整体性重在一个单元内，不是整个大面积城市的统筹，难免还是陷入小圈子规划。
3、改造主体的确定方面，变事先确定为事后确认制度
更新办法出台前，根据城中村改造暂行规定，改造主体的确定，主要先由社区集体股份公司引入合作开发商、或街道选择开发商，报区政府备案确定；改造主体确定后，方可开展拆迁谈判工作，拆迁补偿完成后办理相关行政许可手续。
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更新办法出台后，在改造主体方面充分发挥市场的配置作用，改造主体可以通过“收购”、“协议”等方式，协议可以是买卖、原地和异地安置、作价入股合作开发等形式，而协议的原则是平等、自愿的市场原则，由企业或个人先行完成补偿收购后，再报区政府确认的方式进行。
到政府审批这一关时，最困难的拆迁补偿谈判已经结束，政府的职能由原来的大包大揽变为了以市场为主导的原则，政府退出了一个环节，这是一个巨大的进步。
由谁来做城市更新改造主体，由业主说了算。企业、个人协议收购更新单元内物业，收购完成，形成单一权利主体后，再向区城改办等有关部门，申请办理改造实施主体确认手续。
（二）补缴地价标准化，避免暗箱操作
根据深圳市城市更新办法第三十六条至第三十九条规定，深圳市城市更新办法实施细则第四节地价计收的有关规定，拆除重建项目按照原有用地权属和用途，分为以下六类情况，相应分别规定了补缴地价的标准。
1、城中村情况：特区内外采用统一的地价政策，即新建建筑容积率在2.5及以下部分，不再补缴地价；建筑容积率在2.5至4.5之间的部分，按照公告基准地价标准的20%补缴地价；建筑容积率超过4.5的部分，按照公告基准地价标准补缴地价。
本地价标准所称城中村是指深圳市城市化过程中依照有关规定由原农村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的非农建设用地的地域范围内的建成区域。
2、旧屋村情况：现状占地面积1.5倍的建筑面积不再补缴地价，超出部分按照公告基准地价标准补缴地价。指1993年7月前已经形成的住宅建筑为旧屋村。
3、工业区情况：分为以下四种情况：
（1）拆除原有工业区的项目，改建为工业用途或者市政府鼓励发展产业的，原有合法建筑面积以内部分不再补缴地价；增加的建筑面积按照公告基准地价标准的50%缴纳地价；
（2）拆除原有工业区的项目，改建为住宅、办公、商业等经营性用途的，原有合法建筑面积以内部分，按照其改造后的功能以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原土地用途剩余公告基准地价标准计算地价；增加建筑面积部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以市场评估地价标准计算应缴纳的地价（宝安龙岗除外）。
（3）拆除重建类工业区升级改造项目升级改造为物流用途的，按照《办法》第三十八条第一款、第三款规定计收地价，其中，物流用地的公告基准地价按照工业和商业公告基准地价的平均值测算。
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（4）拆除重建类工业区升级改造项目升级改造为研发用途的，研发用地的公告基准地价按照工业和办公公告基准地价的平均值测算。
4、边角地、夹心地、插花地等零星用地：
（1）边角地、夹心地、插花地等零星国有未出让用地，或者改造后划分为多个地块且地上建筑物包含多种用途的，在进行地价测算时，应以改造后各种用途建筑物的总建筑面积和出让给项目实施主体的开发建设用地总面积分别计算各种用途建筑物的平均容积率。
（2）项目包含边角地、夹心地、插花地等零星国有未出让用地的，改造后零星用地面积根据平均容积率分摊的建筑面积，按照以下标准进行地价测算：
A、零星用地已进行转地补偿的，按照市场评估地价标准测算； B、零星用地未进行转地补偿的，按照公告基准地价测算。
5、完成功能改变的建筑物实施拆除重建：自改变功能补签土地使用权出让合同或者补充协议、增补协议起未超过10年的，按照未改变功能前的土地用途计算地价；超出10年的，按照改变功能后的土地用途计算地价。
6、其它情形的用地：按照其改造后的功能以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原有合法建筑面积按照原土地用途剩余公告基准地价标准计算的地价。
此外，以下四种特殊情况按照下列特殊的规定予以办理：
1、市政府2006年发布的《关于宝安龙岗两区自行开展的新安翻身工业区等70个旧城旧村改造项目的处理意见》确定的70个项目，改造后原有城中村用地面积根据平均容积率分摊的建筑面积，按照《办法》第三十六条规定进行地价测算；原有旧屋村用地面积根据平均容积率分摊的建筑面积，按照《办法》第三十七条规定进行地价测算；其余用地根据平均容积率分摊的建筑面积，按照改造后的功能和土地使用期限，以公告基准地价标准进行地价测算。
2、出让给项目实施主体的用地包含多个地块的，以项目为单位测算并计收地价总额，并按照改造后地上建筑物功能和面积，按比例进行地价分摊，作为确定单个地块土地使用权出让合同地价金额的依据。
3、项目地下空间的开发、利用和管理应当遵循保护资源、城市基础设施和公共服务设施优先的原则，在符合全市地下空间开发利用专项规划及相关规划的基础上，在城市更新单元规划中予以统筹规划。
4、项目拆除范围内规划开发的地下空间，未被规划用于城市基础设施和公共服务设施的，其地下空间土地使用权可结合该项目土地使用权一并出让给项目实施主体，地价按照
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地上建筑物地价测算规则进行测算，并以地下空间地价修正系数予以修正，纳入项目整体地价计收。
（三）拆除重建程序复杂
拆除重建类城市更新项目比起新建项目，有拆除和重新建的前期程序，非常繁琐复杂，与当今提倡的简化行政审批手续，简政放权的政策格格不入，正因为手续繁琐，所以造成一个项目的审批时间周期长，造成改造主体的资金预算紧，成本上升，最终转嫁成由购房人买单，成为造成房价上涨的因素之一。深圳市对此程序问题做了详细的规定，在此不再详细赘述，简述如下：
1、制定城市更新单元规划计划：必须符合深圳的有关规定，更新单元计划的申报主体按照以下方式确定：
（1）权利主体自行申报。其中城市更新单元内用地属城中村、旧屋村或者原农村集体经济组织和原村民在城中村、旧屋村范围以外形成的建成区域的，可由所在原农村集体经济组织继受单位申报。
（2）权利主体委托单一市场主体申报。 （3）市、区政府相关部门申报。
以旧住宅区为主的城市更新单元，应当由区政府组织开展现状调研、城市更新单元拟订、意愿征集、可行性分析等工作，由区城市更新职能部门申报。
计划申报主体负责申报更新单元计划、委托编制城市更新单元规划等工作。 2、土地及房屋确权、登记：更新单元计划经市政府批准后，在城市更新单元规划编制之前，计划申报主体应当向主管部门申请对城市更新单元范围内的土地及建筑物信息进行核查、汇总。
主管部门根据计划申报主体提供的土地使用权出让合同、用地批复、房地产证、旧屋村范围图、建设工程规划许可证、测绘报告、身份证明等材料，对城市更新单元范围内土地的性质、权属、功能、面积等进行核查，将核查结果函复计划申报主体；并对地上建筑物的性质、面积等信息进行核查和汇总。
城市更新单元内土地和建筑物需完善手续的，应当尽快按照相关程序加以完善。 3、城市更新单元规划的编制和报批：计划申报主体应当委托具有相应资质的机构，结合主管部门的土地核查结果，编制城市更新单元规划并报主管部门审查。
土地及建筑物信息核查和城市更新单元规划的报批应当在更新单元计划公告之日起一年内完成。逾期未完成的，主管部门可以按有关程序进行更新单元计划清理，将该城市更新单元调出计划。
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