上半年房地产市场总结和下半年预测
摘 要
? 严厉房调见底已成共识——限购、开发贷限制等，存在调整的可能。不过，政治主
导的房调政策难以实现大幅回暖。
? 对放松房调的力度也不能予以太高的预期——能够放松改善性需求，已经是政策放
松的极限。预计未来在“改善性需求”政策放行的可能性大。
? 5月份，大中城市中，仅4个城市成交环比下跌，其余城市成交基本全线上涨。伴
随政策和资金环境的回暖，预计房地产销售的回暖是可持续的。 ? 2012年品牌房企新推货量计划安排主要集中于5-9月份，6月品牌房企均加大推
货量。 ? 行业资金链仍未得缓解，对部分房企而言，短期内降价压力没有消除。开发贷的政
策回暖，预计还需要1-2个月的时间。 ? 进入5月和6月之后，土地市场略有回暖。近期，土地购置面积和土地成交价款的
降幅均有所缩小，预示着土地市场有底部企稳的迹象。 ? 值得关注的是，新开工面积的下行，在房地产供需矛盾突出的调控重点区域经济发
达城市更加突出。
? “弱二线城市”及“三四线城市”进入供应增加与市场下调的重叠期。由于金融危
机后的刺激政策，2010年土地市场活跃，当前这些城市供应进入高位。
? 住宅市场继续去杠杆化。但资金杠杆、土地杠杆仍是行业盈利模式的核心。未来房
企盈利的杠杆，将从早前的市场环境分享，改变为企业主动获取机遇的运营能力—
—转型复合地产。 ? 2012年房地产信贷的收紧，实质性推动了房地产多元化融资的推进，但受国内金
融环境的制约，实际成效有限。从发展的可行性角度，未来在地价具有优惠空间的
复合地产领域，高资金成本的基金、信托具有契合点。
目录
一、房地产行业上半年政策情况与预测 （一）政策趋势：经济下行迫使房调回调 （二）房调政策变化方向
二、上半年商品房市场情况与展望
（一）上半年调控导致整体住宅市场下行显著 （二）5月份住宅成交普涨——预计6月将延续 （三）房价下降压力未完全消除——涨跌将分化 （四）供应与存量：新增供应减少——下半年进入加推期 三、上半年土地市场情况与展望
（一）需求：4月之前拿地意愿不足，6月信心有所回暖 （二）供应：主要城市供地计划下调、出让压力增大 （三）价格： 溢价不再，但成本刚性导致价格下调不明显 四、上半年品牌房企运营情况 （一）房企发展策略与土储投资： （二）上半年品牌房企销售情况 （三）上半年房企融资情况 五、下半年品牌房企发展策略预判 （一）转型必要性强 （二）营销策略
（三）城市战略与土储操作
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一、房地产行业上半年政策情况与预测 （一）政策趋势：经济下行迫使房调回调
上半年，中央和部委层面的房调口风依然在坚持，但地方政府具有放松房调的强烈冲动。但在“坚持房调不放松”基调下，地方政府在有限的空间内，只能采用低效政策。 最新情况是，经济下行趋势，超出政策早前预期，经济与房地产的关系，重新进入轮回中。先行指标已显示，经济增长已 “破八”，5月经济数据则进一步显示了经济的疲弱。
当前通胀压力缓解，为政策调整提供了空间。日前的降息举措表明央行已正式转向宽松货币政策，房地产作为宏观经济先导行业，本次降息对房地产是利好。
在当前支持经济增长的核心——投资领域，房地产投资调整的幅度，高于固定资产投资下滑的幅度，也就是说，经济增长的回落，相当程度上来自房地产投资下滑。 2012年中国经济增长模式有根本缺陷，增长缺乏内在动力，使紧缩力度处在两难。当前偏紧的短期政策不能解决根本问题。在此背景下，房调政策本身更是偏向短期的行政干预，也注定需要调整，“坚持房调不放松”的同时，另一方面伴随的将是微调不断。
（二）房调政策变化方向
房调政策预测
1、鼓励刚需政策仍将加强：
日前，中央政策加强了在刚性需求的鼓励政策，地方政府将充分增加使用该政策的“智慧程度”，尤其是按揭信贷、公积金政策、普通商品房标准、契税减免、落户政策等预计仍会加强，将强化刚需的释放。
2、 限购、限贷将微调：
严厉房调见底已成共识——限购、开发贷限制等，存在调整的可能。不过，房调的改变涉及政府面子问题，政治主导的房调政策难以实现大幅回暖。
3、 改善性需求是放松焦点：
对放松房调的力度也不能予以太高的预期——能够放松改善性需求，已经是政策放松的极限。同时，放松改善性需求也会使房地产市场进入稳定发展阶段。预计未来在“改善性需求“政策放行的可能性大。
新的银行政策准备，显示放松改善性需求已见信号，房企在改善性需求入市的供应准备上可以予以关注。
4、 政策变化时点：
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当前房地产调整的负面影响，在统计数字（决策依据）上仍未体现，二季度经济和就业数字的出台，可能是促使政策加大刺激力度的节点。
5、资金链收缩过于严厉——开发贷存在放松可能，短期房价压力依旧
从历史上看，房地产贷款余额总量占各项贷款的比重为19.8%，房地产信贷增量的收缩接近50%。同时，再结合保障房的挤占情况，收缩幅度更加明显。另外，结合房地产信托新增情况和偿还期，行业资金链收缩过于严厉。
虽然4月和5月销售形势的回暖，以及政策变化，促使了房企信心的恢复，但目前行业资金收缩过于严厉，房地产价格变化将处在分化状态，资金链条紧张的中小房企仍只能被动的选择促销。房地产开发贷预计的政策回暖，起码还需要1-2个月的时间。
6、促供应将成为下一步政策着力点
过去一年时间的严厉调控减少新开工是显著的，加之土地市场的低迷格局，中期内“一线城市”和“强二线城市”供应紧张格局定型。未来，政策从鼓励增加供应的角度，预计将强化土地闲置惩戒、调整预售政策、放松开发贷。
7、长期政策可能性：
行业调研显示，房调被动地进入新局面，长期住宅市场仍面临去杠杆，房企在产品领域的转型非常必要。在开发和交易环节减税的必要性很强。同时，房地产交易的“资本利得税”，是可以有效控制房价的举措。
8、房地产与经济结合的转型方向：
当前市场主要担心的除了短期经济下滑，更担心经济的可持续增长的潜能。当前中国改革的压力，会促使换届后改革力度加强。现有的依靠投资和资源、劳动力驱动的经济增长模式已经走到尽头。未来经济增长模式转变成为必然的趋势，房地产行业与经济增长转变结合，体现在开发产品类型的改良——房地产复合产品具有空间。
二、上半年商品房市场情况与展望
上半年房企在商品房市场的整体基调是——降价促销、减少新开工、减少拿地，在经历了4月和5月的销售回暖后，以及目前政策基调变化后，市场逐渐出现企稳。
（一）上半年调控导致整体住宅市场下行显著
经历了前5个月的市场调整，全国房地产整体经济变量——投资、新开工、在建、竣工均同比出现明显下调，市场疲弱态势明显。其中，尤其值得关注的是新开工的负增长。 1-5月份，房屋新开工面积72859万平方米，下降4.3%，降幅比1-4月份扩大0.1个百分点；其中，住宅新开工面积53882万平方米，下降8.2%。结合土地购置面积同比下降19.3%，这是多年所未出现的。从中期看，住宅市场供应扭曲的格局，如果没有强力
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