2006南京别墅市场研究报告 06.22定稿 - 图文

fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 易达性和便捷性，且区域内有较为完备的教育、商业、医疗、休闲等配套设施，掩盖了其缺乏自然景观资源的缺点，未来市场发展潜力不大。 ? 供应体量将进一步减少 就城区板块别墅而言，目前可供利用的地段已少之又少，即使有也有郊区化的走势，不能真正的体现城区别墅的独特优势，再加上价格因素，城区建造低容积率别墅不管从居住角度还是从投资回报率角度来看都不是上策。因此目前情况来看，在主城区开建的别墅项目不多，将来也无明显扩充的趋势；从政府角度来看，2003年上半年国土资源部下达了《禁止申报和审批别墅用地》的紧急通知，2005年5月又再次发布《关于切实稳定住房价格促进房地产业健康发展的意见 》，再次重申禁批别墅用地，都表明了政府控制别墅建设的决心，虽有零星别墅用地出让，但不曾见城区别墅用地的出现。因此城区板块的别墅目前仅限于现有项目的销售，不会有扩张之势，未来供应体量将进一步减少。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 第三部分、别墅市场个案列表 一、典型个案列表 （一、）玛斯兰德 1、项目介绍 玛斯兰德位于南京翠屏山风景区内， 项目由金陵饭店集团麾下的南京金陵置业发展有限公司，规划建设500余幢双拼及独栋别墅。东北角靠将军路沿线有一条美式风情商业街。项目容积率0.39，绿化率60％。该项目主要以独立、双拼别墅为主。规划共500余栋。 2、产品介绍 玛斯兰德的建筑风格有地中海式、塔什堪那式、西班牙式、美国草原式、法国乡村式。基本户型共有十一种，每种户型都有三种建筑风格的立面设计，每种建筑风格有四种材料和色彩选择。户型整体设计充分反映了美式住宅设计的特点，跳出传统“厅室”模式，以“区”定义空间类型。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 3、销售状况 一期已销售完毕，目前正在开展的二期销售已接近尾声 类型 本期推出套数 销售剩余套数 10 18 28 本期销售率 主力户型面积 367㎡和426㎡ 双拼 总计 110 181 83.64％ 84.53％ 263㎡-389㎡ 150-220万 总价 独立 71 85.91％ 220-280万. 4、价格状况—独立别墅实际均价7000元/平方米 在美式风格的把握上用功颇深，在将军路沿线同类别墅群中可谓最为风格化的一个项目。但其均价偏高是一个无法回避的问题，以该项目一期的独立别墅均价为例，为8000/平方米左右，但该项目将地下室面积算入了建筑面积，按照通常采用的地下室半价计算，其实际均价达到了7000/平方米以上，应属将军路最高一档价位。 5、市场预测 价格存在下调的空间，项目的性价比将继续提高 该项目三期、四期的高端化设计，在目前普遍降价的形势下，很有可能造成一定程度上的滞销，由此引发的总体开发周期拉长、开发成本升高基本不可避免。综合上述两类因素，开发商迫于市场压力，预计将来会有价格上的下调；而在后期建筑类型上，开发商为维护整体项目的品质，应该不会因为整体销售情况的不佳，而出现叠加甚至多层公寓的情况。 （二、）山水华门 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 1、项目介绍 山水华门位于三山板块中心区，项目占地面积352亩，建筑面积15万平米，容积率为0.55，绿化率达到60％ ，该项目以产品的高差异化打造核心竞争力，致力于产品结构的优化等细节，率先打造出3.6—3.9米挑高客厅、双主卧，并赠送独立车库、私家花园及超大露台，增加了产品的附加值。“2004中国十大品牌别墅”、 “江苏住宅十大名盘”、“南京十大魅力楼盘”、和“2005年度中国地产十大风尚名盘”的金色光环更为其增添了一份强有力的竞争砝码。 2、产品介绍 山水华门是近几月来将军路沿线别墅楼盘中，少有的热销大户，虽然在地面防潮层和车库设计上存在着一些细节上的问题，但从整体上看，房屋的结构布局，景观设计方面有独具匠心一面。坚持高档品质和优质服务，使项目本身的质量进一步得到了认可。品质完善、品牌树立和自然环境三者的结合，使销售业绩的不断攀升，随着整体楼市的回暖，按此趋势发展，山水华门的销售前景依然看好。 3、销售状况—良好 二期A（联排） 供应量 23 销售量 20 销售率 86.95% 主力户型面积 170平米—210平米 总价 93万—115万 二期B（联排） 21 20 95.2% 170平米210平米 107万— 132万 三期（联排） 33 30 90.9% 230平米—270平米 120万—170万 该项目小组团的推出，有利于项目的销售。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。