上海房地产市场形势的调研报告
上海房地产市场形势的调研报告
上海房地产市场保持持续、稳定、健康的发展态势，房价涨幅回落，供应略大于需求的走向渐渐明朗化，后市发展继续看好。独家发表市房地产行业协会《上海房地产市场形势的调研报告》，为广大读者科学地分析和判断市场提供客观公正的信息。
根据协会新一届理事会关于加强房地产市场形势调研分析的要求和中国房地产业协会关于开展房地产市场调研的通知。上海市房地产行业协会邀请有关行政部门和研究机构的负责同志共同组成调研组，对上海市房地产市场形势进行专题调研，并形成本调查报告。
一、2003年和2004年1-7月上海房地产市场发展的基本情况
1、房地产项目土地供应情况2003年全市房地产项目供应土地2809.53公顷，比上年增长3.8%。其中住宅项目供地2268.07公顷，占80.72%。
2004年1－7月房地产项目供应土地1517.66公顷，占上年供应总量的54.02%。其中住宅项目供地1282.59公顷，占84.5%。
上海市2003年度与2004年1-7月各区房地产项目土地供应情况
注：住宅面积包括商品住宅、商住、中低价房用地。其他用地不包括工业用地。
根据市房地资源局土地处编报的土地出让金（不含动折迁费）地价指数，2003年上海地价涨幅较大，2004年涨幅明显下降。
上海土地交易价格指数土地用途2003年第四季度同比指数
土地宏观调控的主要措施是：（1）加大推行用地预审制度的力度。即在项目立项、选址阶段，用地管理部门对项目用地规模、吸纳资金强度、土地产出率等进行预审，增强土地供应参与宏观经济调控的能力。（2）扩大和完善经营性用地由市场配臵的供应机制。不断规范和扩大公开招标范围，实现市场调节、政府调控。同时，逐步推进出让地块由毛地向熟地转化的供应方式。（3）完善土地供应结构、平衡区域分布，平抑房价。去年下半年以来，一是增加中低价房土地供应量，计划近三年每年推出300万平方米中低价房的土地。二是做好土地供应的区域平衡，内环内、内环至外环、外环外供应土地按照3、3、4比例实行。并根据
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上海房地产市场形势的调研报告 市场变化，把握好中低价房与普通商品房用地的供应比例，以及商业用地的市场投放量等问题。（4）控增量，逼存量。开发商手中持有相当数量的土地，加上分期开发项目用地和相当比重的待售房产与投资性购房，使未来的土地市场供求有很大的不确定性，间接影响调控效果。同时，进一步对已批的经营性用地进行梳理，采取措施“逼”其加快开发进度，尽早进入市场。然后根据存量土地的消化情况决定土地供应力度，平衡市场需求。（5）推进土地储备制度的建立和实施。土地储备是实现土地出让由毛地向熟地转换的前提，一方面可减少政府因毛地出让可能承担的违约风险，同时可避免开发商以之为由拖延建设期限或变更用途。 2、房地产开发投资及市场供求情况2003年完成房地产开发投资901.24亿元，同比增长20.3%，增幅同比提高1.6个百分点。房地产开发投资占全社会固定资产投资的36.8%。
2004年1-7月，上海房地产投资延续了上年“总量扩张，高位运行，稳健发展”的势头，全市房地产开发投资完成620.44亿元，同比增长17.7%。增幅分别比去年同期和上半年下降5.6和2.7个百分点，低于全国平均水平10.9个百分点，居全国倒数第五位。房地产占全社会固定资产投资的35%，居各行业之首。
上海房地产开发投资完成额与同比增长情况
随着公有制经济在竞争行业的有效退出，使非公有经济获得发展空间和平等竞争的机会，本市房地产投资主体中非公有制占绝对优势。2004年1-7月，在房地产投资中，国有经济完成53.98亿元，同比下降24.4%，比重为8.7%；非公有制企业完成566.46亿元（其中外资90.97亿元），增长24.3%，比重91.3%，比重比去年增加4.9个百分点。
从商品房投资与销售角度观察，商品房销售增速快于商品房投资增速，呈现出投资和消费双向拉动的发展势头。
上海房地产投资同比增长与商品房销售同比增长的比较
从房地产市场供求关系角度看，全市总体呈现供求基本平衡、供略小于求的市场格局。2003年，上海商品房竣工2491.84万平方米，同比增长25.6％，与销售面积之比为1:0.95。其中商品住宅竣工2139.99万平方米，增长25.3％，与销售面积之比为1:1.03。2004年1-7月，全市商品房竣工950.09万平方米，
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上海房地产市场形势的调研报告 同比增长6.9%，与销售面积之比为1:1.23。其中，商品住宅竣工823.04万平方米，同比增长6.2%，与销售面积之比为1:1.16。 2004年1－7月上海商品房分区域供求情况
3、商品房价格变动情况根据统计数据，2003年上海商品房销售均价（每平方米，下同）5118元，同比增长23.8%；其中商品住宅销售均价4989元，同比增长24.4%。2004年1－7月，上海商品房销售均价5374元，其中商品住宅5009元。2004年1－7月各月商品住宅销售价格环比涨幅分别为1.9%、0.9%、1.0%、0.9%、1.5%、1.3%、0.7%。
鉴于上海房市基本是预售市场，商品房预售价格才能反映房市的即时价格。根据商品房预售登记备案的数据：2003年上海商品房预售均价5897元，同比增长20.5%；其中商品住宅预售均价5717元，同比增长19.0%。2004年1－7月商品房预售均价6464元。2004年1－7月各月预售商品住宅的价格环比涨幅为1.35%、1.00%、1.63%、1.15%、1.21%、1.06%、2.25%。
总的来看，2003年上海房价上涨较快，2004年仍呈上升趋势，但涨幅已经回落。分析本市房价上涨原因，主要有以下几点：
一是市场需求旺盛。首先，是动拆迁居民的需求；其次，是市民改善自身居住条件的需求；再次，是市民“买涨不买跌”的心态，对市场的良好预期导致的提前消费行为。还有一个很重要的原因，上海市民有着很强的“居者有其房”的观念。
二是成本推动。由于城市基础设施的大规模推进，使近年来上海的土地价格不断上升（土地成本约占房地产开发成本的4成左右）。同时，“三材”（钢材、水泥、木材）价格的大幅度攀升，导致了商品房建设成本的不断上涨。 三是投资性购房比重较大。去年下半年统计局、市房协联合调查，投资性购房的比重在16.6％。其中本市居民、外省市人士、境外人士投资性购房，在投资性购房总量中的比例分别为59.8%、24.6%、15.6%；在各自购房总量中的比重分别为14.1%、17.8%、37.1%。投资性购房造成市场虚拟需求的增加，对商品房价格的上涨起到推波助澜的作用。
四是“两外”人士购房比重占1/4。据商品房预售登记备案的数据，2002、2003年、外省市及境外人士购买商品房的比重分别为24.3%（18.7%＋5.6%）、
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上海房地产市场形势的调研报告 24.7%（19.4%＋5.3%）。“两外”人士需求的上升，也影响房价的上升。 五是商品房结构不合理。由于房地产开发企业过分集中于中高档商品房的建造，导致市场上较难觅到中低价位的商品住房，从而无形中抬升了平均房价的上升。
由于房价是房地产市场的晴雨表，房价过高会提高城市的商务成本，影响投资环境；加大金融机构的潜在风险，增加居民购房还贷压力。房价下跌会造成房产贬值，消费者持币观望，等待房价再降，从而引发市场疲软，金融机构贷款难以收回等一系列问题。因此，在保证城乡居民收入增长的前提下，保持房价平稳，稳中有升，对开发商、消费者、金融机构及社会经济发展都至关重要。 4、商品房空臵情况2003年末，上海商品住宅空臵257.94万平方米，比年初减少25.8%，其中空臵1年、1－3年、3年以上分别占62.4%、28.9%、8.7%。 2004年7月末，上海商品住宅空臵94.57万平方米，比年初下降63.3%，其中：空臵1年以内、1－3年、3年以上分别占56.2%、35.8%、8.0%。 上海商品房空臵情况
单位：（万平方米）5、房地产资金来源情况房地产资金来源呈现多元化态势。上海房地产开发企业的资金来源主要是国内贷款、自筹资金、预收购房款等。2003年全市房地产开发企业的1294.77亿元资金来源中，国家预算内拨款为零，国内贷款282.7亿元，占24.2%；利用外资34.14亿元，占5.1%，其中外商直接投资17.18亿元；自筹资金313.91亿元，占17%；其他资金来源664.01亿元，占38.4%，其中定金及预收款580.39亿元。
2004年以来，通过依靠市场化运作，上海房地产建设资金筹集能力继续保持较强能力，主要依靠定金预付款及银行贷款。2004年1-7月，上海房地产建设共到位资金978.93亿元（超过本市房地产开发投资完成额的57.8%，资金筹集能力较强），同比增长18.8%，增幅高出开发投资增长1.1个百分点。其中定金及预付款、国内贷款和自筹资金分别为413.78、241.01和244.7亿元，增长14%、19.9%和23.7%，占资金来源的42.3%、24.6%和25%。自筹资金中房地产企业自有资金102.09亿元，资金自有率10.4%，自有资金比重较低。
6、上海城市房屋拆迁情况2003年上海10个中心城区的房屋拆迁速度比上年放缓，2004年的拆迁速度明显下降，有的已经影响建设项目的进度。
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