（七）、500强企业土地储备特点分析
2007年宏观经济形势未见颓势，住房价格迅猛上涨，在良好预期推动下，房地产开发企业的土地储备增长明显，各地“地王”频现，“面粉比面包贵”的现象屡现市场。不少500强企业动用巨额资金增加土地储备，如图5所示，12家重要房地产开发企业土地储备可建总建筑面积近3亿平方米，按当前平均开发建设速度估算，消化这些土地储备需要5年以上的时间。如图6所示，2008年上半年与2007年下半年相比，部分重要城市住宅市场成交面积大幅下滑。可见，如果这些土地储备按计划如期完成开发时，市场供给水平将急剧放大，而住宅市场需求大幅萎缩，那么，未来两三年内房地产市场供过于求的状况势必更为严峻。
图5. 重要房地产开发企业土地储备状况
图6. 重要城市住宅成交面积变化趋势
2008年上半年，房地产市场进入泡沫挤压的调整阶段，市场开始进入下降通道，开发商对土地的价格预期回落，500强开发企业在土地市场上拿地的信心大幅度降低，行业土地供应大幅减少，尤其是二线城市的情况较为严峻，如杭州、南京、苏州、无锡、武汉、重庆等城市。如图7所示，2008年上半年与2007年下半年相比，土地供应面积锐减，同时相当一部分土地以底价成交，土地流拍现象也日益增多。
图7. 重要城市土地供应变化趋势
另一方面，巨量的土地储备不但延长了房地产开发投资时间，占用了企业大量可用资金，也使得一些500强开发企业变得日益臃肿，资金流动周转速度急剧下降。在面临市场环境变化时，企业调整的余地越来越小，土地储备成为众多房地产开发企业的“金绞索”。
三.测评结论
（一）、企业生存环境面临重大变化
2008年以来，房地产市场从新建商品房市场开始，显示出明显的调整迹象，成交量大幅下挫。根据克而瑞(CRIC)决策咨询系统的统计数据，2008年1-9月，全国各大城市住宅成交量较2007年同期均出现较大幅度下降，其中，北京、上海、深圳、杭州、天津等重点城市成交量比2007年同期分别下降了48%、24%、41%、52%、38%，市场整体观望气氛浓重。土地市场上以底价成交、流拍、开发商退地
等现象逐渐涌现。同时由于2006年至2008年上半年止，房地产开发投资和住宅投资水平均保持在较高水平，这预示着在未来一到两年时间内，房地产市场供应将大量涌现，对市场消化吸纳造成巨大的压力。
根据各国房地产业周期调整的实证研究结果，房地产业调整的领先指标主要是成交量和新开工面积，当成交量出现滞涨或呈缓慢下跌态势时，预示着房地产市场上冲乏力，下滑的概率越来越大，同时当新开工面积缩减时，表明开发企业资金链吃紧、对未来预期看淡。随着房地产业高涨期开工而在本期涌现到市场上的滞后性供给增加，市场价格面临巨大的下跌压力，开始出现松动迹象，部分楼盘价格会小幅下滑。当这些现象积累到一定阶段后，往往出现一个成交量大幅下跌、价格深幅急挫的快速调整期。我国目前房地产市场正处于高涨期尾部、市场胶着僵持阶段，随着时间的推移，开发企业的生存环境将日益恶化。
从统计数据来看，尽管今年上半年市场销售明显下滑，但是由于前一年度结转销售收入的影响，500强企业今年上半年经营状况总体良好，从表象上看当前世界经济金融危机对500强开发企业还未产生明显的影响。不过，开发企业生存的宏观环境存在长期隐忧，世界性经济金融危机在未来相当长时间内会通过资金链、消费者预期、居民收入、整体经济衰退等方面影响到房地产开发企业。基于上述情势，2008年下半年至2009年全年整个中国房地产市场不容乐观，市场将进入深幅的调整期。
除了宏观上世界经济金融危机的影响外，企业面临的微观环境存在很大差别。研究中发现，在土地市场上2006和2007年屡屡受挫的企业，反而面临较好的经营环境，没有巨额的债务压力。但是，前两年表现激进的房地产开发企业，在目前房价下降、地价下滑的情况下，面临着巨额的资金成本和经营压力，这些不断累积的债务使一些开发企业数年的净利润消蚀殆尽，只能在困局中等待市场总体环境趋暖，这种紧迫的局势可能会持续数年之久，同时不排除部分企业在僵持中破产倒闭。
（二）、传统开发融资模式遭遇空前挑战
由于受到各方面的政策限制，房地产开发企业融资渠道单一化倾向近年没有大的变化。根据保守估计，开发企业银行贷款和自筹资金占比分别超过20%和30%。银行贷款限制着开发企业的开发规模和节奏，近两年中央银行房地产类贷款额度和
用途加以限制之后，开发企业的资金链更趋紧张。
房地产开发企业自筹资金渠道主要有预售、施工企业带资施工、材料企业赊销等，这种传统的自筹资金模式完全依赖于开发达到一定程度后的预售活动，如果市场处于高涨期，那么这种高杠杆融资的模式存在的巨大缺陷被掩盖起来，资金流动较为顺畅，企业融资渠道的广度和深度不会受到很大限制。但是一旦市场情况逆转，这种金融游戏规则将面临严重困境，几重融资渠道压力会集中到开发企业，自筹资金渠道会很快断流，进而拖累企业的经营绩效。
同时，预售制情况下，开发企业将相当一部分开发风险转嫁到下游购房者身上，而大量预收购房款同样来自购房者的银行贷款，那么融资渠道过于依赖银行贷款的倾向更加明显。这种预售模式在市场环境逆转、成交量下滑情况下，开发商的资金链将受到严峻考验。
因此，当前开发企业过分依赖于银行贷款和销售回款的传统融资模式受到空前挑战，自筹资金渠道中的结构性隐患集中爆发出来，市场各方面的相关者发现目前融资模式掩盖了自筹资金和自有资金的区别，放大了企业经营的困境。从根本上说，自筹资金不等于自有资金，解决企业经营困境的重点在于迅速提高自有资金比率，摆脱企业目前对银行贷款的超强依赖性。但是，由于目前整个股市大幅下挫，股票市场已经失去了融资功能，通过首次公开上市或者借壳上市从资本市场融资的可能性几乎为零，其他融资方式也受到各种因素的制约，在这种情况下，拓宽融资渠道、提高自有资金比率便成为企业解决资金困局的重要课题。
（三）、国内保障性住房需求成为行业发展的重大机遇
500强开发企业普遍认为，2008年消费者预期市场价格大幅下降的气氛已经形成，市场供求双方处于博弈的胶着期，消费者信心严重不足，对其入市交易形成巨大的障碍。中央政府陆续出台了降低交易税费、贷款利率等政策来提振市场信心，同时，各地政府也在中央新政的基础上积极出台相应操作性政策，以刺激本区域的房地产市场。这些相关政策政的出台一定程度上对稳定消费者预期、恢复消费者信心、保持房地产市场稳定，维护楼市健康稳定发展起到了重要作用。
同时，中央加快保障性住房建设，将“扩大内需促进增长”列为十项措施之一，2008年前三季度，已经投入资金180亿元，已开工建设廉租住房32万套。中央财
