“龙岩国际汽车城”项目可行性研究报告
果能够在土地上争取到更大的面积，亦可以通过商业地产的运作思路、通过产业的整合来实现其价值。 3．市场竞争风险
本项目的竞争对手有以下几类：目前市场上存在的大量临时性租赁的汽车销售点、少量的4S或3S点、汽车销售自发集散区、新的市场进入者（大型的同档次的汽车交易市场。第一种在市场上由于其成本低廉而顽强生存、第二种和第三种商业形态目前依然具有较强的生命力，第四种商业形态目前表现出强大的冲击力，而且如果目前市场上已经有多个同类型的项目取得了龙岩市的立项许可，则本项目再想进入难度会很大。本项目从目前阶段到开始运营至少需要叁年的时间，而市场的变化通常在无声无息中就已经完成，所以在市场竞争方面存在较大的风险。
回避市场竞争风险的措施主要是要加快项目运作的速度，如果能够在短时间内拿到地，则项目的市场风险相对较小。 4．项目财务风险
本项目投资额较大，按照本报告中的实施方案，总投资达3.23亿元，50%的土地出让金、招商费用和建安成本的30%为自有投资，共12667.21万元，其余资金为债务资金，筹资额达19647.17万元。
目前我公司融资渠道相对单一，主要是通过银行借贷，就目前情况而言，本项目亦需要通过银行贷款解决资金需求问题，高额的贷款势必使本项目的风险加大，每年的利息偿还就超过1000万元，并要承担利率上调的风险。
财务风险的防范措施主要有以下几种：
? 加快项目建设，压缩项目建设期，使项目尽快产生正现金流，这样可以缩短还款周期，降低财务风险；
? 对物业经营采取多种方式，在除4S销售区采取土地出售外，并对汽车配件市场等亦可以考虑采取土地出售的形式，降低建设成本与总投资额；对报告中拟进行物业出租的部分亦可以考虑产权式出售和出租相结合的办法，对各种方案进行组合，使项目风险降到最低；
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? 考虑成立项目公司，采取项目融资（BOT）的方式，使本项目的风险与我公司的风险相分离，降低风险的影响程度。
? 由于项目投入巨大，并且回收周期较长，能否与龙岩市政府进行充分的沟通，予以分期支付土地出让金，以降低财务风险。 5．招商运作风险
决定项目能否成功的另一个关键因素是招商，招商的策划显得尤其重要，如果策划得成功，使项目的整体收益提高5-10%是可能的；而如果策划得不好甚至是失败的策划，则可能导致招商无法顺利完成，项目将不能达到预期的效果。项目的后期运营管理也对项目的收益性产生影响，项目后期运营将以提高客流量为核心，以汽车消费带动汽车后市场消费，如果客流量大则各种物业的租金会有更大的提升空间，项目的收益性将显著增强。
回避招商失利风险的主要措施是加大前期策划的投入，组建强有力的团队，并尽早介入整个项目的运营；而后期运营则主要是要适当增加广告等开支，并在经营特色上下功夫，形成优势品牌以产生强有力的市场号召力。
整体评价，宏观政策和汽车产业政策对本项目的影响不大；汽车销售市场的竞争使本项目面临一定风险，而同样性质的项目对本项目的影响尤其显著，本项目必须在龙岩市取得先发优势从而形成进入壁垒才能保证项目成功；能否拿到地是影响本项目成功的关键因素；由于本项目投资额大，财务风险成为项目的重要风险来源之一；招商成功与否是直接影响项目经济效益的关键因素，而项目经营好坏是影响租金变化的重要因素。
十．项目自我评价
本报告是项目组根据调研情况所进行的项目可行性分析，其中项目的实施方案存在多种可能性，在经济评价时基于的经营模式亦存在多种方案，而本项目目前最大的不确定性---土地的面积是整个项目评价的基础，以下分别对可能的多种方案进行简单说明，而更准确的分析则需要明确了项目用地之后才能进行。同时，从编制者的立场出发，对本报告的用途进行说明，以明确需要后续进行的工作。
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1．项目用地对报告结论的影响
本报告中假设项目用地为460亩，即30.67万m2，我们认为在目前龙岩市汽车销售市场和汽车后市场中，以本项目规模而言是具有一定的规模效应，如果不能取得该面积的土地，在土地面积减少的情况下，本项目很难通过规模优势，建立有效的进入壁垒。
如果土地面积能够超过460亩，则本项目在内容上需要进行拓展，本报告中的策划部分基本可以达到实现项目优势的规模，商业MALL（与汽车城商业实现协同效应）、汽车公园（与汽车文化主题相关）等项目。 2．项目实施方案对报告结论的影响
本报告中，对方案实施进行了规划，规划的依据是根据龙岩的市场规模、本项目地块预计面积、同类项目中的各类物业的配比。由于时间关系和调研的不够深入，在规划上肯定存在欠周密的地方，而整个经济测算是基于项目的实施计划进行的，所以经济测算的准确性是和项目实施方案的准确性紧密相关的。
项目实施方案中各类建筑形态的规划对项目建安成本产生显著影响，进而对总投资产生显著影响；建筑面积的确定对租金收入产生了显著影响，所以建筑形态的规划对项目产生了最显著的影响。
项目实施方案中进度的规划对财务费用产生了较大影响，进而影响到项目的最终结论，但影响程度相对有限。 3．项目经营模式对报告结论的影响
本报告中对项目的经营选取的模式是：预计的4S专卖区采取土地产权式出售的方式、其余采取物业产权式出租的方式，并初步估计了价格（在目前的市场行情下，预计到项目正式启动时，本报告中的预测应该是比较中肯的）。按照同类物业的经营模式，可以是土地产权式出售、土地产权式出租、物业产权式出售、物业产权式出租共四种模式，而几种基本模式的组合可以衍生出很多种方式。本报告之所以选取上述模式，是基于：新车销售的卖场一般都是由汽车销售商根据厂家的统一要求建设、其余商业部分采取出租主要考虑到商业的增值潜力和统一经营的需要。但其余商业部分同样可以采取产权式出售的方式进行，这样可以迅
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速收回投资，降低项目的风险。 4．本报告的应用说明
本报告是针对项目前期的分析而做的可行性研究，如果本项目进入运作阶段，则以下几方面工作需要在此基础上开展。
? 用于整个商业操作的计划书，需要在此报告的基础上从商业操作的角度
进行编制，以反映商业操作的步骤和可行性；
? 用于项目各阶段操作的商业策划，需要在此报告基础上从不同阶段目标
出发进行编制，以保障整个项目实施的成功。
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