二手楼买卖标准流程买卖双方与经纪方签署房地产买卖合同,买方付定金给卖方(由经纪方托管) (卖方房地产抵押中) (卖方持证在手)卖方办理申请赎楼手续卖方将房地产证交经纪方托管,查档确认产权清晰后,经纪方将托管之定金转给卖方,卖方支付佣金 (买方按揭付款) (买方一次性付款)买方将首期款存入经纪方指定银行帐户作资金监管,并交纳佣金和相关费用.买方向指定银行办理申请按揭手续买方将全部楼款存入经纪方指定银行帐户作资金监管,并交纳佣金和相关费用按揭银行出具贷款承诺书 (卖方房地产抵押中) (卖方持证在手)卖方赎出房地产证并注销抵押登记后,交经纪方或经纪方指定按揭担保公司托管,经纪方将托管之定金转给卖方,卖方支付佣金买卖双方签署《深圳市房地产买卖合同（现售）》，递件过户30天(以当地房管部门规定为准)国土局出税单，买卖双方交纳税费，买方领取新房地产证 (买方按揭付款)买方和按揭银行到国土局办理房地产抵押登记手续; 监管银行将首期款（留总楼款5%作尾款）划入卖方帐户 15天(以当地房管部门规定为准) (买方一次性付款)按揭银行将按揭贷款划入卖方帐户监管银行将全部楼款(留总楼款5%作尾款)划入卖方帐户卖方结清该房地产相关费用，移交该房地产给买方，监管银行将尾款划入卖方帐户 第二节 按揭赎楼知识 一、申请按揭所需的资料
身份证明（包括身份证、军官证、护照、回乡证、台胞证等）（代理人需要提交公证委托书）
学习的速度决定发展的速度
收入证明（或税单），（收入证明最好是月供（现有的所有按揭贷款的月供）的两倍以上，不能开得太低）
买卖协议（居间合同） 评估报告 首期款证明
买方贷款存折或卡 房地产证复印件
二、赎楼的相关知识
(一) 一笔赎楼（即买方担保赎楼）
业务特点：由担保公司提供担保，银行提前向买方发放按揭贷款（该款项打入担保公司帐号），所贷款项用于卖方赎楼。买方需要在银行发放贷款的下月当日开始供楼（无论是否已过户或出新证），可节省赎楼利息。
前提条件：买方的按揭贷款须大于卖方的银行欠款。否则卖方需要自己补足之间的差额部分 (二) 二笔赎楼(卖方担保赎楼) 1. 买方办理银行按揭
业务特点：由担保公司提供担保，卖方向银行申请短期借款，银行向卖方发放短期贷款用于赎楼（该款项打入担保公司帐号）。银行在收到已过户到买方名下的新房地产证并办理完抵押登记手续后，银行向买方发放按揭贷款，优先偿还银行向卖方发放的短期贷款并扣除短期贷款所产生的利息后，将剩余售楼款支付给卖方
前提条件：如果买方的按揭贷款小于卖方的银行欠款，首期款需要监管在买方的按揭银行，如果首期款监管在公司则公司需要出具承诺书给银行和担保公司（不动产担保不接受此业务），卖方的短期借款和买方的按揭贷款必须同一个银行同一个支行。
2. 买方一次性付款
业务特点：卖方向银行申请短期借款，银行向卖方发放短期贷款，用于赎楼。买方将购房款监管于银行，在银行收到已过户到买方名下的新房产证后，解冻监管楼款，扣除银行向卖方发放的短期贷款并扣除短期贷款所产生的利息后，将剩余监管楼款支付给卖方。 前提条件：买方的购房款必须监管在卖方申请短期借款的银行。
3. 赎楼业务操作流程
1） 卖方到其赎楼银行做提前还款申请〈银行一般要求在申请提前还款后一个月才受理还款〉、
打印还款清单。（最好坚持让业主做此项工作，可以初步确认我们能否受理其担保业务，避免业主先做了公证委托而造成损失。）
2）卖方办理全权委托公证，出具相关资料（三方协议、房产证复印件或购房合同、原 抵押合
同、身份证明、供楼存折、欠款清单、历史还款清单），与担保公司签订赎楼担保服务合同。选择卖方担保赎楼时，卖方需与买方的按揭银行签订短期借款合同。
3）买方向银行申请按揭、双方办理首期款资金监管，买方或卖方与担保公司签订赎楼担保服务
合同，提交相关资料（收入证明、身份证明、首期款证明）。
4）买方的按揭银行对买方的按揭申请进行贷款审查，向买方出具贷款承诺书（收款帐户为担保
公司的帐户）。（2个工作日）
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5）担保公司进行资料审查，填写审批表与调查意见，业务审批通过后，向贷款银行出具担保函。
（2个工作日）
6）贷款银行将买卖双方的相关资料报分行审批，审批通过后将担保贷款发放到担保公司指定帐
号。（3个工作日）
7）担保公司赎楼前进行房产查档。（24小时有效） 8）担保公司赎楼人员到卖方原借款银行偿还欠款。
9）担保公司客户经理到卖方原借款银行领取房地产证及办理注销抵押登记手续的相关资料。（还
款后一个星期左右）
10） 担保公司到国土局办理注销抵押登记手续。
11） 担保公司到国土局领取已注销完毕的房地产证，办理房产过户手续并取得过户回执。 12） 领取已成功过户到买方名下的新房地产证，协助买方按揭银行办理抵押登记手续。如果
买方贷款金额大于房地产证的登记价格，需先做送审的评估报告（9个工作日）再办理抵押登记手续。
13） 抵押登记完毕（11个工作日），银行取回已做好抵押登记的房地产证，扣除所发放的赎楼
贷款及赎楼利息，将剩余售楼款发放至卖方收款帐户（3个工作日）。解除与担保公司的担保手续开具解除担保通知书。
14） 担保公司将银行发放的赎楼贷款尾款发放到卖方收款帐户。（2个工作日）
第三节 申请三级市场转移登记应提交的文件 一、 过户所需的资料：
1、 买卖双方身份证原件或身份证明（见附注：双方身份证明及注意事项） 2、 房地产证原件 3、 转移登记申请表（原件）
4、 《济南市房地产买卖合同（现售）》 5、 有委托情况（委托公证书、委托人身份证、委托人身份证复印件） 6、 有关房地产转移的证明文件：
1) 房地产买卖合同书（原件）（境外个人或组织需公证）； 2) 赠与公证书及亲属关系证明公证书（原件）； 3) 继承公证书（原件）； 4) 换房协议书（原件）（按规定需公证的，应提交公证的《换房协议书》）；
5) 强制性转移、拍卖的房地产过户应提交的文件：①拍卖或成交确认书、委托拍卖合同复
印件（核原件）、拍卖公告（原件）。②人民法院依法作出的已生效的判决书、裁定书、调解书以及协助执行通知书。如房地产无法收回的，应由司法机关在协助执行通知书中注明原因。（需人民法院工作人员亲自送达。）
6) 离婚后的房产分割应提交的文件：离婚证、离婚协议书或离婚判决书、调解书（验原件）
（协议离婚的，夫妻双方须到产权登记部门共同申请；法院判决除外）。 7) 国土分局征收科开具的付清当年土地使用费证明（个人自用普通住宅除外）。 8) 法律、法规规定应提交的其他材料。
附注：双方身份证明及注意事项：
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个人：
1) 买、卖双方合法身份证明。有委托的，需提交经公证的授权委托书及受托人身份证复印
件（验原件）。
2) 权利人无完全民事行为能力的，需提交监护公证书（原件）（内容应体现所有的监护人，
一般为父母双方）及所有监护人的身份证明复印件（验原件）。 3) 姓名或身份证号码有变更的，需提交户籍管理部门的变更证明。 4) 房改房买卖若成交价高于原值的，需提交原房改买卖合同。
企业、行政事业单位：
1) 营业执照、事业单位登记证或成立单位批文（核原件） 2) 法定代表人证明书（原件）；授权委托书（原件）
3) 法定代表人身份证复印件；受委托人身份证复印件（核原件）
4) 名称或法定代表人有变更的需提供工商局或批准成立部门的变更证明（国有企业的，提
供国资办的相关资料）
5) 如卖方属有限责任制或股份制企业的，需提交公司章程复印件（核原件），董事会或股东
会决议（原件）。如卖方是非法人企业的，需提交国有资产管理部门或上级产权主管部门的同意出售证明。如属法人全民制企业，需开具同意出售的证明（另：买方可提交以上（1）-（4）项
6) ）境外企业或组织提交的资料需经过公证或认证。
二、安居房换证指南
1、安居房换证需提交资料：
1) 2) 3) 4)
《济南市安居房换证申请表》 《房产证》（原件）
市房改办批复原件（粉红色）
权利人身份证复印件（权利人其中一方持双方身份证原件前来申请。确因特殊原因权利人不能亲自申请的，可由受托人持权利人提供的书面委托书及委托人的身份证原件代为办理）
5) 属下列情况的需提供市房改办出具的变更清单或变更批复原件一份：因结婚，离婚，死
亡，权利人发生变更，或身份证号码、姓名发生更改，批复与房产证记录不同的。（注：协议离婚变更清单须双方签字同意） 6) 属市改办批复（粉红色）备注房产证面积变动的须提供市住宅局安居房补充合同原件一
份。
7) 权利人在取得住宅局全部产权批复后发生变更的须按有关部门规定办理（权利人死亡的
由其合法的继承人凭财产继承公证书申请办理；权利人离婚的，须先换成红本再进行产权变更。）
2、安居房换证应缴税费：
学习的速度决定发展的速度
