宁南8号地项目可行性研究分析报告
第二章 项目市场研究分析
1、区域住宅市场分析研究
宁南新区素有南京“南大门”之称，紧邻南京主城区，是南京市十五计划中城市“南延东进”发展的重要环节。规划中东起宁溧路、南至纬九路、西达共青团路、北抵雨花东路的 3.4平方公里范围内的一期，功能以居住、生活为主;其余 5.5 平方公里范围的二期，则以商贸及高科技研发为主。
目前在宁南新区北部一期3.4平方公里的规划用地上已经陆续开发了12个地产项目，其中住宅项目包括阅城国际、翠岛花城、仁恒翠竹园、仁恒玉兰山庄、康盛花园、花神美境、泰龙家园、四季阳光等。随着“宁南商贸区”和“赛虹桥商贸区”两大商业中心的建立、宁南交通轨道设施的完善，宁南新区将营造出一个高品质的生活空间。
2、区域市场发展分析
? 高新商贸
位于铁路南站与宁南新区居住片区之间的“宁南商贸区”的建立，将进一步完善宁南新区内的基础生活配套设施，以火车南站带来的巨大人流效应，加大商贸业的发展力度。 ? 高新科技
以中兴通讯、舜天、苏豪、宏图等高新技术研发中心的辐射效应，加大IT产业的招商力度，加强板块经济竞争力，提升板块价值。 ? 高尚住宅
以仁恒·玉兰山庄、仁恒·翠竹园、康盛花园、翠岛花城等项目的入住使用，加快房地产开发速度，打造宁南精品高尚住宅区，提升居住环境。 ? 便利交通
地铁一号线的南延、火车南站以及未来4条地铁轨道交通的规划，改善了宁南的交通格局，加快宁南与主城区、河西新城、江宁新区以及长江南北
第 13 页 共 44 页
宁南8号地项目可行性研究分析报告
的交通连接，加快板块发展速度。
可以看出，在有政府导向的种种利好的规划推动下，区域功能将更加完善，区域经济将进一步发展；对本项目开发来说，发展前景巨大，为项目销售价格提供了有利的支撑，本项目作为宁南新区规划内不可多得的一块居住用地，有着巨大的升值空间。
3、临近板块互动影响分析
宁南板块的规划、发展、成熟或多或少受到临近各个板块的影响。从区位上看分别有河西板块、城东南板块、江宁板块。
? 河西板块
高起点规划的河西被看作南京连接世界的重要纽带，拥有国际创意产业园、总部创意大厦、南京会展中心等“硬条件”，河西自然成为南京国际化的代表。该板块中最具代表性的奥体东区住宅区目前主力单价7000-8000元/平方米，局部带有特点功能性住宅产品的价格甚至突破10000元/平方米。
影响：河西板块凭借政府的大力支持，无论从道路规划、交通设施、楼盘品质都走在全市的前列，价格也在高位运行，形成与宁南板块的价格差，因此它对宁南板块的有提升板块形象、促进板块发展、拉升板块价值的作用。
? 城东南板块
该板块依附城东紫金山高端住宅市场的辐射，凭借城东南成熟的社区配套、依靠政府对大明路卡子门沿线的特色汽车商贸街区的规划，板块价值迅速提升，目前城东南市场价格在6000-7000元/平方米。
影响：城东南板块与宁南板块相距较近，对宁南板块起着相互促进发展的作用，同时城东南板块的延伸对提高宁南板块认知度有着明显的促进作用；
? 江宁板块
第 14 页 共 44 页
宁南8号地项目可行性研究分析报告
该板块依靠产业科学园的建立提升了整个江宁的气质和形象，这个拥有众多产业的板块被赋予了产业江宁的称号，目前岔路口、东山镇、百家湖等区域价格直线上涨，目前均价4500元/平方米，值得注意的是，该板块的岔路口区域是宁南板块最直接的竞争对手，其相对成熟的配套、交通和较低的价格，导致部分宁南板块客层的分流，是宁南板块最大的威胁之一。
影响：江宁板块目前对宁南板块的楼市发展起着一定的制约作用，主要是由于两个板块都向着产业型、科技型开发区的方向发展，在住宅品质方面均力求打造新型的生态居住环境，而目前江宁板块相对宁南板块又有着价格低、配套全的优势，导致较多购房者的分流。
4、区域内产品供应分析及未来供应预测
4.1区域楼盘上市量
项目 上市总量 推出时间 去化情况 目前一期已经交付，二期剩仁恒·翠竹园 38万方 2002.9 余少量139平米房源 7000元/平米左右 剩余约20万方 还剩余约20万方 翠岛花城 40万方 2003.11 仅剩余180—200平米房型 5700元/平米 预计2007.12左右上市 花神美境 阅城国际 蓝筹谷 9.4万方 45万方 4万方 2004.11 2004.4 2006.11 售完 仅剩160—180平米房型 推出3栋，基本售完 5500元/平米 5600元/平米 5500元/平米 / / 还剩一栋多层 目前均价 剩余房源均价在未上市量 三期2007.2月推出 目前宁南新区内的主要在售项目有仁恒翠竹园、翠岛花城、花神美境、蓝筹谷、阅城国际等项目，可以看出：
? 该片区上半年主要成交价格在5500—6000元/平米之间，但下半年也涨至
5700-7000元之间.整体区域价格处于南京的中高档水平；
? 在售楼盘的销售周期较长，平均每年的推盘量在5—8万方左右；各开发商
对该板块的价值提升预期较高，开发企业控制销售节奏的目的明显。 ? 相对其它板块。区域供应量在一定范围内，市场的潜在需求明显，区域总体
呈现供小于求的局面。
第 15 页 共 44 页
宁南8号地项目可行性研究分析报告
4.2区域楼盘产品结构
项目 物业类型 房型 两房两厅 三房两厅 仁恒·翠竹园 小高层 三房两厅 四房两厅 四房、五房 一房两厅 两房两厅 翠岛花城 多层、小高层 三房两厅 四房两厅 五房及复式 两房两厅 花神美境 多层 三房两厅 三房两厅 面积 107—114平米 128—133平米 135—140平米 140—150平米 150平米以上 63平米 94—110平米 125—140平米 157平米 170平米以上 88—92平米 100—108平米 131—140平米 套数 226 310 289 69 198 48 208 294 60 188 108 174 30 比列 20.69% 28.39% 26.47% 6.3% 18.13% 6% 26.06% 36.84% 7.52% 23.56% 34.6% 55.77% 9.6%
120—150平米, 450平米以上, 200平米以下, 80—120平米, 28%
整体区域面积配比情况
? 区域内由于供应长期没有得到根本改变，所以在建筑形态上还主要以多
层、小高层、高层多元共存；
? 由于房源面积供应较大.客观反映出了,目前本区域内的购房者多少追求
舒适型生活的客户. 可以看出：
该区域的购买客层比较注重生活品质，讲究居住的舒适度，也正迎合了宁南新区的发展规划——打造精品高尚住宅区域。
第 16 页 共 44 页
