业主不当行为纠纷案例分析
【案例1 】业主搭建违章建筑
王某为宣武区某房屋业主。甲物业公司为上述小区物业服务企业。王某入住后，与甲物业公司签署了同意遵守及履行《物业管理公约》内一切条款及有关修订的承诺书。该公约中载明“产权人，使用人不行对房屋的主体结构、外观作出任何改动、损害和破坏”。2006年底，王某拟在上述房间外的露台处搭建阳光棚一处，并于2007年初在未经规划部门批准的情况下开始施工，王某在施工过程中，破坏了楼顶及隔离墙的原状，但该工程至今尚未全部完工。双方协商未果，甲物业公司起诉至法院，要求王某立即将阳光棚拆除，恢复楼顶及隔离墙的原状。王某以建设阳光棚防止漏雨为由，不同意将上述房屋拆除。法院审理后认为，王某作为该房屋的所有权人及实际使用人，在未经有关部门批准的情况下，擅自在该房间室外的平台上加盖阳光棚，破坏楼顶及隔离墙的原状，侵害了全体业主的利益。甲物业公司作为该小区的物业服务企业，对其要求王某拆除上述违章建筑的诉讼请求予以支持。
【案例2】 业主违章装修，物企断水断电制止被判违法 2007年7月1日，甲物业公司与乙餐饮公司签订物业管理委托合同约定，乙餐饮公司将某小区二层委托甲物业公司实行物业管理。2010年5月，乙餐饮公司对案涉房屋开始装修。次日，甲物业公司收取涉案房屋烟感改造费用。后甲物业公司以餐饮公司改变了房屋主体结构为由，要求该公司停止装修，并于同年6月对涉案房屋实施断
水断电。乙餐饮公司诉至法院，要求物业公司恢复正常供水供电。甲物业公司以乙餐饮公司装修房屋未经政府主管部门审批，系私自拆改主体结构施工建设，违反法律规定由，认为其停水停电强制措施并无不当。法庭审理中，双方认可供水、供电专业经营单位未授权甲物业公司对水、电最终用户实施断水断电的权利。法院审理后认为，甲物业公司作为物业服务企业无权对餐饮公司采取断水断电的措施，故判决恢复供水供电。 【律师评析】
1、业主个人维权有限。物业管理实践中往往对个别业主损害业主共同利益的行为，没有有效的办法。例如，对于部分业主拒交物业费、私搭乱建、乱停车、抛洒垃圾、擅自将住宅变为商业用途、不文明饲养宠物等行为损害的是其他业主的共同利益。对损害其他业主共同利益的行为，应由权利人即业主委员会或业主出面制止，而对违反公共秩序的，只能依靠公权力机关来处理。然而在实际生活中，业主往往普遍存在不关心、不参与小区公共事务，对侵害业主共同利益的行为漠然视之的情况，少有人愿为公共利益挺身而出。
2、法律授权物业服务企业。基于以上考虑，《关于物业服务纠纷若干问题的解释》第4条 业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。它赋予物业服务企业起诉的权利，对物业服务企业来说，是一把双刃剑。一方面，增加了管理手段，另一方面，也对自己提出了
更高的要求。不仅有法律专业上的要求，来自业主方面的压力也会骤然增加，这使得物业公司面临着新的挑战。
而哪些行为属于《解释》第4条规定的“妨害物业服务与管理的行为”呢？《建筑物区分所有权纠纷案件若干问题的解释》第14条规定：建设单位或其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或赔偿损失的，人民法院应予支持。这里所说的“擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动”的行为，正是“违反违反物业服务合同或法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为”的一部分。此外，第15条关于违章搭建的行为，也是属于物业服务企业依照《解释》第4条可以起诉的事项。
3、法理基础。物业服务企业代们诉讼的基础是“全体业主将维护物业服务区域秩序的管理权交给物业服务企业 ”，那么，对“业主违反物业服务合同或法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为”适时提起诉讼，既是物业服务企业的权利，也是它的义务。 4、物业服务企业应在法律授权范围内行为。《物业管理条例》第53条 业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。 《物业管理条例》第46条规定 对物业对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政
管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。
可见，对物业管理区域内违反装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当及时告知、劝阻，及时向有关主管部门报告，由有关主管部门对违法行为予以制止或依法处理，其作为物业服务企业无权采取断水、断电等法律授权范围外的强制措施。 【启示】
1、物业服务企业应注意的问题——合同明确约定，采取措施要合法
物业服务企业在签订合同时，就应特别注明自己有权利对业主的不当行为进行制止，并明确自己可以使用的方法，但一定要符合法律法规的规定。
2、业主应注意的问题——知晓自己的权利义务
业主的行为不仅应符合法律的规定，同时还应遵守《管理规约》的规定。业主在签订物业服务合同时，要了解自己的权利，同时也应明确自己的义务，不做违反社区公共利益的事务。
