7. 房地产投资风险较大
（二）房地产的价值与价格的关系
价值是凝结在商品中的抽象人类劳动，在资产评估中房地产的评估结果或评估结论可以称为房地产价值。
价格是商品价值的货币表现，房地产价格是房地产交易双方的实际成交价格，是房地产经济价值的反映。
（三）房地产价格的种类
1. 按房地产实物形态划分，可分为土地价格、建筑物价格和房地产价格 2. 按房地产价格的形成方式划分，可分为市场交易价格和评估价格 3. 按房地产的交易方式划分，可分为拍卖价格、招标价格和协议价格。 4. 按房地产的权属性质划分，可分为所有权价格、使用权价格和其他权利价格 5. 按房地产价格的表示单位划分可分为总价格、单位价格和楼面地价 （四）房地产的评估步骤 1. 明确评估基本事项 2. 拟订评估作业方案 3. 实地勘察与搜集资料 4. 选用评估方法评定估算 5. 确定评估结果撰写评估报告 （五）房地产评估原则
1. 合法原则：房地产评估应以评估对象合法权益为前提进行，包括合法产权、合法使用、合法处分、符合政策几个方面。
2. 最有效使用原则：在房地产评估中应在评估对象达到最有效使用状态下评估其价值。 3. 供求原则：房地产价格应由市场中房地产的供给和需求状况所决定 4. 替代原则：在同一市场上效用相同或相近的房地产，其价格应趋于一致。
5. 房地合一原则：由于房屋建筑物和土地相互依存的内在联系，应把两者作为相互联系的综合体进行评估。
6. 评估基准日原则：房地产评估价值应是评估对象在评估基准日的公允价值。
第二节 建筑物及其分类
（一）按建筑物的使用功能分类 工业建筑 民用建筑 农业建筑 （二）按房屋建筑物的高度分类
低层建筑 多层建筑 中高层建筑 高层建筑 超高层建筑 （三）按房屋结构使用材料分类
木结构 砖石结构 砖混结构 钢筋混凝土结构 钢结构 （四）按房屋承重结构形式分类
墙承重结构 排架结构 框架结构 剪力墙结构 框架—剪力墙结构 简体结构 空间结构 其他结构
第三节 建筑物的评估
（一）影响建筑物价值的因素 1. 影响建筑物价值的基本因素
①房屋建筑物成本 ②税金 ③利润 ④其他附加费 ⑤国家征收的土地使用费 2. 影响建筑物价值的其他因素 （1）经济地理因素 （2）环境因素 （3）房屋装修标准 （4）房屋设备 （5）房屋附属设施
（6）地段、层次、朝向等因素 （7）房屋磨损和完好程度 （8）用途 （9）产权
（二）建筑物评估的特性
1. 建筑物产权受土地使用年限的制约 2. 单独评估地上建筑物可以采用成本法 3. 建筑物评估应在适法前提下进行 （三）房屋建筑物现场勘察
（四）建筑物评估的成本法 1. 建筑物重置成本的构成 （1）土地取得费用 （2）前期工程费用 （3）基础设施建设费用 （4）建筑安装工程费用
（5）工程附加支出 （6）贷款利息 2. 重置成本的测算 （1）重编预算法
建筑物重置成本=∑[（实际工程量×现行单价或定额）×（1+工程费率）±材料差价]
+按现行标准计算的间接成本
（2）预决算调整法 （3）物价指数调整法 3. 实体贬值的测算 （1）使用年限法 （2）评分法
成新率=（结构部分得分×G+装修部分得分×S+设备部分得分×B）÷100 4. 功能贬值的测算
（1）由于建筑物用途与强度不合理造成的功能贬值 （2）由于建筑物设计结构上的缺陷造成的功能贬值
（3）由于建筑物装修设备与整体功能不协调造成的功能贬值 5. 经济贬值的测算
（五）建筑物评估的市场法 1. 市场房价对照法 2. 单位造价调整法 （六）建筑物评估的收益法 1. 年收益较为稳定的建筑物评估 2. 年收益不等额的建筑物评估
第四节 在建工程评估
（一）在建工程概述
在建工程指在资产评估时尚未完工或虽已完工但尚未使用的建设项目、备用材料及工程用设备等资产。
（二）在建工程评估步骤 （三）在建工程评估方法 1. 形象进度法
在建工程评估值=完工房地产市场价格×在建工程完工程度×（1－ 折扣率） 2. 重置核算法 3. 剩余法
本章主要概念：
1.市场交易价格 2.楼面地价 3.最有效使用原则 4.在建工程 本章思考题：
1. 如何理解在建工程的特点 2. 如何理解建筑物的功能贬值 3. 建筑物建筑安装费包括哪些内容 4. 如何理解影响建筑物评估的因素 5. 如何理解房地产的评估原则
第五章 土地使用权评估
本章教学目的：主要在于使学生了解土地使用权评估的基本原理和基本方法。理解影响土地价格的主要因素和我国土地的资产价格体系，熟练掌握土地使用权评估的收益法、成本法和市场法，掌握土地使用权评估的剩余法和基准地价系数修正法。
本章重点：在于影响土地价格因素和土地所有权评估的主要方法，应使学生在概念上明确理解影响房地产价格的一般因素、区域因素和个别因素，了解基准地价、标定地价和土地所有权出让底价之间的关系，掌握收益法的基本原理以及市场法和成本法的运用。
本章难点：在于收益法和成本法，其中收益法的技术路线，客观总收益和客观总费用以及计算公式应侧重说明，同时成本法的计息期的计算也应进行详细的说明。
第一节 概述
（一）土地与土地使用权 1. 土地 2. 土地使用权 （二）土地的分类 1. 按土地的所有权划分 2. 按土地的性质和用途划分 3. 按土地所处的地域位置划分
