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目 录
一、区域市场分析 ---------------------------------------------------------------------------------------------- 3 （一）供应分析 -------------------------------------------------------------------------------------------------- 3 （二）需求分析 -------------------------------------------------------------------------------------------------- 8 （三）价格分析 -------------------------------------------------------------------------------------------------- 9 （四）结论 ------------------------------------------------------------------------------------------------------ 10 二、项目分析 --------------------------------------------------------------------------------------------------- 11 （一）项目优势分析 ------------------------------------------------------------------------------------------ 11 （二）项目劣势分析 ------------------------------------------------------------------------------------------ 12 （三）存在的机会 --------------------------------------------------------------------------------------------- 13 (四)面临的威胁 ------------------------------------------------------------------------------------------------- 13 三、销售方案 --------------------------------------------------------------------------------------------------- 14 （一）目前存在的问题 --------------------------------------------------------------------------------------- 14 （二）项目定位 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 15 （三）客户定位 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 15 （四）价格方案 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 15 （五）项目建议 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 16 （六）销售策略 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 16 （七）现场包装 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 20 四、宣传推广方案 --------------------------------------------------------------------------------------------- 25 （一）媒体选择 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 25 （二）活动行销 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 28
双花园住宅营销策划报告
五、公司优势 --------------------------------------------------------------------------------------------------- 30
北京万通东方策略房地产经纪有限责任公司1
双花园住宅营销策划报告
摘 要
我们对双花园项目周边的市场进行了调查与分析。通过我们的分析，我们认为目前市场建筑技术含量在提高，楼体立面、户型及使用率均比较好。同时购买房产的客户对户型的选择更加合理实用，客户对价格方面的敏感程度降低，取而代之的是对项目综合方面的考虑。
同时，我们也对本项目进行了认真的研究与分析。通过我们的分析，我们认为本项目在地理位置、现房发售等方面有一定的优势。同时，在户型设计、使用率、立面、社区环境、价格体系等方面存在一定的问题。
为了更好的完成项目的销售任务，最大化保证发展商的利益，我们对项目的营销方案进行了分析和调整，提供了初步的销售方案、现场包装方案和宣传推广方案。
我公司具有多年的销售经验和科学的管理体系。我们在客户资源、网络资源等方面均有很好的优势。我们本着为发展商负责、对项目负责的态度开展我们的工作。
真诚希望能携手合作。
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双花园住宅营销策划报告
一、区域市场分析
双花园小区位于东二环广渠门东北角，根据我们对市场的了解本次市场
调查所设定的调查范围东起西大望路，西至广渠门，南达劲松路，北抵铁路，共对此区域的11个住宅项目进行了调查。本项目地处东二环和东三环之间，紧临繁华的国贸商圈，周边物业销售业绩良好。随着CBD商圈的发展，泛CBD地区的住宅市场的供应速度在2002年急剧增加。 （一）供应分析 1、总供应量分析
该地区近十年来一直是中低档的居住类项目为主导，高档项目的市场供应很少，但近期随着四环路的开通，CBD商圈及其辐射区域的范围不断向外扩展，区域商品房的供应量迅速增大。
自1998年来该区域内的商品房总供应量达到194.8万平方米左右,已售项目有广馨居,怡馨园,九龙花园, 东环18， 劲松嘉园。2001年以前每年的市场供应量不超过10万平米， 2002年的市场供应量约为50万平米，其中规模较大的楼盘华腾园一期推出18万平米左右。纵观1998年以来该区域的供应状况，今年本区域的商品房进入供应高峰期，短时间内将打破供求稳定的状态。
市场已销项目表
住宅名称 怡馨园 广馨居 劲松嘉园 九龙花园 东环18 合计：
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总建筑面积（万平米） 10 1.8 5 80 12 108.8
