铁、轻轨等交通状况有重大影响的工程。
附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统。
（b）教育：大中小学及教育质量情况。 （c）医院等级和医疗水平。
（d）大型购物中心，主要商业和菜市场。 （f）公园。 （g）银行。 （h）邮局。 （I）其他。
附图：生活设施分布图，具体位臵、距离。
B．宗地周边3000m外但可辐射范围内主要社区配套现状
具体内容分要求参考“A.周边3000m范围内的社区配套分析”
（4）项目周边环境分析（根据个案特性描述，没有的可以不写）
A.治安情况； B．空气状况； C．噪声情况；
D．污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）；
E．危险源情况（如高压线、放射性、 物品生产或仓储
- 17 -
基地等）；
F．周边景观； G．风水情况；
H．近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心或超市的建设等；
I．其他。
（5）大市政配套分析（一下分析都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性）
A.道路现状及规划发展，包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。
B．供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。 C．污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。
D．通讯（有限电视、电话、网络）：现有管线、上源位臵、距宗地距离、设计线路成本等。
F．燃气：现有管线、管径、上源位臵、距宗地距离、接口位臵。
G．供热水及生活热水：现有管线、管径、上源位臵、距宗地距离、接口位臵。
附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位臵，及未来规划扩容和增加的情况。
（6）规划控制要点
- 18 -
A．总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积；
B住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积；
C．综合容积率、住宅容积率； D．建筑密度； E．控高； F．绿化率； G．其他。 （7）土地价格
土地价格的计算方法，若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。
3.项目法律及政策性风险分析 （1）合作方式及条件
A．合作方式基本情况：合作名称，主要股东投资情况，注册资本，成立时间、特殊背景等。
B．合作方式：例如，一次性买断土地、建后分房和分面积、建后分销售收入、建后分利润、共同设立公司等。除直接从政府批租土地外，都要明确对方一定能够提供正规税务发票。对分房、分收入要明确合作方是否有承担营业税的义务。
C．付款进度及其与拿地程序的配合。
- 19 -
D.其他合作的主要条件。
E．与合作方式相关的其他法律规定。 （2）土地法律性质评估 A.现状
土地所有权归属，土地使用权归属，土地的用途。 B．规划
规划所有权归属，规划使用权归属，规划的用途。 （3）取得土地使用权的程序评估 A．取得土地使用权的程序。 B．取得土地使用权需要的工作日。 C．取得商品房用地土地使用权所需条件。
D．取得土地使用权的风险及控制，即取得土地使用权存在的不确定因素及解决。
（4）土地性质变更的评估（已经是商品房用地可以不写）
A.土地性质变更的程序和理由。 B.土地性质变更的政策支持或障碍。 C．土地性质变更需要的工作日。 （5）政策性风险评估
分析由于城市规划限制或更改、突发性政策等政府因素而导致项目终断开发、报批报建流程无法完成，项目开发期间土地性质变更受挫而造成前期投入全部或部分损失的可
- 20 -
