可抵扣进项税额＝增值税扣税凭证注明或计算的进项 税额×不动产净值率
依照本条规定计算的可抵扣进项税额，应取得 2016 年 5月 1 日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。
按照本条规定计算的可抵扣进项税额，60%的部分于改 变用途的次月从销项税额中抵扣，40%的部分为待抵扣进项 税额，于改变用途的次月起第 13 个月从销项税额中抵扣。 【政策解读】
按照规定不得抵扣进项税额的不动产， 2016 年 5 月 1 日以后发生用途改变，重新用于允许抵扣进项税额项目的， 按照如下方法处理（这种情形的处理方式，与 36号文附件 2 的相关规定有所差异，因此要特别注意）：
可抵扣进项税额＝增值税扣税凭证注明或计算的进项 税额×不动产净值率（这样操作能够保证不属于抵扣范围， 或不符合抵扣凭证管理规定的税额不进入抵扣链条）。
不动产净值率＝（不动产净值÷不动产原值）×100% 计算的可抵扣进项税额，60%的部分于改变用途的次月从销项税额中抵扣，40%的部分为待抵扣进项税额，于改变 用途的次月起第 13 个月从销项税额中抵扣。
某一不动产的用途发生改变，从用于“不得抵扣进项税 额”的项目，转用于“允许抵扣进项税额项目”，相应的部 分进项税额可允许抵扣。但允许抵扣的前提是，要求纳税人 凭 2016年 5 月 1 日以后开具的合法有效的增值税扣税凭证， 也就是说，允许抵扣的前提是具备合法有效的抵扣凭证，作为抵扣进项税额的依据。
【案例九】原来不允许抵扣的不动产转变用途，用于允 许抵扣项目
2016 年 6 月 5 日，纳税人购进办公楼一座共计2220 万 元（含税）。该大楼专用于进行技术开发使用，取得的收入 均为免税收入，计入固定资产，并于次月开始计提折旧，假 定分 10 年计提，无残值。6 月 20日，该纳税人取得该大楼
如下 3 份发票： 增值税专用发票一份并认证相符，专用发票注明的金额
为 1000万元，税额 110 万元； 增值税专用发票一份一直未认证，专用发票注明的金额为 600万元，税额 66 万元；增值税普通发票一份，普通发票注明的金额为 400 万元，税额 44万元。
根据《办法》相关规定，该大楼当期进项税额不得抵扣， 计入对应科目核算。
2017 年 6 月，纳税人将该大楼改变用途，用于允许抵扣 项目，则需按照不动产净值计算可抵扣进项税额后分期抵 扣。 （一）可抵扣进项税额处理 1．计算不动产净值率
不动产净值率＝〔2220 万元－2220万元÷（10×12）×12〕÷2220 万元＝90% 2．计算可抵扣进项税额 纳税人购进该大楼是共计取得三份增值税发票，其中两 份增值税专用发票属于增值税扣税凭证，但其中一份增值税 专用发票在用途改变前仍未认证相符，属于不得抵扣的增值 税扣税凭证。因此，根据不动产分期抵扣管理暂行办法，该 大楼允许抵扣的增值税扣税凭证注明税额为 110 万元。 可抵扣进项税额＝增值税扣税凭证注明或计算的进项 税额×不动产净值率 ＝110万元×90%
＝99万元
3．可抵扣进项税额处理
根据《办法》的相关规定，该 99 万进项税额中的60% 于改变用途的次月抵扣，剩余的 40%于改变用途的次月起， 第 13 个月抵扣。
（1）计算填报 2017年 7 月应抵扣、待抵扣进项税额： 该大楼本期应抵扣进项税额为： 99 万元×60%＝59.4 万元
该 59.4万元应于 2017 年 8 月申报期申报7 月所属期增 值税时从销项税额中抵扣；应计入当期“应交税金—应交增值税（进项税额）”科目核算。 ①将不动产进项税额全额99 万元，填入《增值税纳税 申报表（一般纳税人适用）》附列资料（二）第 4 栏“其他 扣税凭证”、第 8 栏“其中：其他”。
②将不动产进项税额全额99 万元，作为当期不动产扣
税凭证填入第 9 栏“本期用于购建不动产的扣税凭证”（购 建是指购进和自建）。 通过上述两步一是能够保证“一窗式”比对相符，二是 先将不动产进项税额全额扣减，通过以下后续步骤实现分期 抵扣。
③将不动产进项税额全额99 万元，填入《增值税纳税 申报表（一般纳税人适用）》附列资料（五）第 2 栏“本期
不动产进项税额增加额”，并作为增加项计入第5 栏“期末 待抵扣不动产进项税额”。 ④计算的59.4 万元填入《增值税纳税申报表（一般纳税 人适用）》附列资料（五）第 3 栏“本期可抵扣不动产进项 税额”，并作为减少项计入第 5 栏“期末待抵扣不动产进项 税额”。 ⑤计算的59.4 万元填入《增值税纳税申报表（一般纳税
人适用）》附列资料（二）第 10 栏“本期不动产允许抵扣进 项税额”。 ⑥本期《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》附列 资料（二）第 10栏“本期不动产允许抵扣进项税额”所填 税额，作为增加项填入第 12 栏“当期申报抵扣进项税额合
计”，并进入主表第 12栏“进项税额——本月数”。 该大楼待抵扣进项税额为： 99 万元×40%＝39.6 万元
该 39.6万元应计入当期“应交税金—待抵扣进项税额” 科目核算。 （二）待抵扣进项税额到期处理：
2018 年 8 月申报期申报7 月所属期增值税时，该 39.6 万元到抵扣期，应从当期销项税额中抵扣。具体处理方法参 照案例一中第（二）条“待抵扣进项税额到期处理”。 纳税人自建不动产，用于不得抵扣项目的，原来不允许 抵扣且未抵扣的所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务等 进项税额，在不动产发生用途改变，用于允许抵扣项目时， 应按照上述购进不动产改变用途情况处理。
第十条 纳税人注销税务登记时，其尚未抵扣完毕的待 抵扣进项税额于注销清算的当期从销项税额中抵扣。 【政策解读】
本着有利于纳税人的原则，纳税人在注销税务登记时， 如果此时帐上仍有尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额，《办法》 规定，允许其在注销清算的当期，提前予以抵扣。
第十一条 待抵扣进项税额记入“应交税金—待抵扣进项 税额”科目核算，并于可抵扣当期转入“应交税金—应交增值 税（进项税额）”科目。
对不同的不动产和不动产在建工程，纳税人应分别核算 其待抵扣进项税额。
根据上述规定，纳税人在进行帐务处理时，需按如下步 骤处理：将取得进项税额的 40%作为待抵扣进项税额，记入“应交税金—待抵扣进项税额”科目，并于该不动产允许抵扣 的当期，转入“应交税金—应交增值税（进项税额）”科目进 行正常的申报抵扣；本条第二款，主要是要求对不同的不动产和不动产在建 工程项目，纳税人应分别核算其待抵扣进项税额，也就是说， 待抵扣进项税额科目应区分不同的不动产项目，分别予以详 细记录和反映。 第十二条 纳税人分期抵扣不动产的进项税额，应据实 填报增值税纳税申报表附列资料。 【政策解读】
按照《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点后增值税纳税申报有关事项的公告》（国家税务总局公告2016 年第 13 号）相关规定填报。
第十三条 纳税人应建立不动产和不动产在建工程台 账，分别记录并归集不动产和不动产在建工程的成本、费用、 扣税凭证及进项税额抵扣情况，留存备查。
用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福 利或者个人消费的不动产和不动产在建工程，也应在纳税人 建立的台账中记录 【政策解读】
台账在企业管理过程中可发挥重要作用：第一，台账是 企业规范管理的重要工具；第二，台账是企业管理的得力助 手；第三，台账是企业创新的有效依据；第四，台账是提高企业工作执行力的实用工具；第五，台账是制度的积累，是规范的源头。一套台账管理系统，可以帮助企业及员工提高 工作效率、理清事务头绪、及时查出问题、掌握工作大局， 可以说，台账是一套全员增效的系统工具。
《办法》中规定，纳税人应建立不动产和不动产在建工 程台账，分别记录并归集不动产和不动产在建工程的成本、 费用、扣税凭证及进项税额抵扣情况，留存备查。这样做的 目的是，不动产一般的存续期间都较长，在存续期内，不动 产的进项税额可能在“允许抵扣”和“不得抵扣”之间多次 转换，因此通过台帐对各不动产项目的具体情况分别记载， 是非常必要的。
第十四条 纳税人未按照本办法有关规定抵扣不动产和 不动产在建工程进项税额的，主管税务机关应按照《中华人 民共和国税收征收管理法》及有关规定进行处理。 【政策解读】
本条规定为罚则。规定纳税人如果未按照本《办法》的有关规定，分别核算、分期抵扣不动产和不动产在建工程进 项税额的，主管税务机关应按照《中华人民共和国税收征收 管理法》及有关规定进行处理。
