净利润
营业收入 营业收入 平均资产总额
8,438,233,55/
68,905,756,7 68,905,756,7/
244,712,692,7
8.38
10.27 10.27
61.10
营业收入 全部成本 68,905,756,7- 55,923,551,3+
投资收益
所得税 - 3,553,528,6+ 其他 10.27 61.24 411,368,973
--
85
营业成本
52,092,348,8
06 销售费用 1,645,610,85
9.05
管理费用 1,222,704,12
4.65 财务费用 892,093,421.
02
从定量角度分析：
净资产收益率变动=19.86%-18.52%=1.34% 其中，总资产收益率变动的影响为： (4.47%-4.24%)*4.585%=1.055% 权益乘数变动影响为:
（4.585%-4.636%）*4.47%=0.2282%
45
两者综合影响为： 1.055%+0.2982%=1.34%
由此可见，保利地产2012年净资产收益率较2011年上升了1.34%。说明企业营业能力有所增强。进一步分析可以发现，净资产收益率的上升主要是由总资产收益率的增长所引起的，进一步说明企业盈利能力加强.
从定性角度分析：
净资产收益率是综合型最强的财务指标，是企业综合财务分析的核心，反映了投资者的投入资本获利能力的高低，能体现企业的经营目标。保利地产2012年净资产收益率为19.86%，反映了企业较强的获利能力。
由杜邦分析模型我们可以清晰的看出各项核心指标对净资产收益率的影响，并分析各指标的构成，有利于企业经营管理者做出决策。
第五篇 财务报告综合分析
今年保利地产销售已经超过1000亿元,成为继万科后，第二家年销售突破千亿规模的房企。 房企业绩趋好
国家统计局数据显示，1-11月份，全国商品房销售面积9.17亿平方米，同比增长2.3%，为今年来首次正增长，销售金额为53526亿元，同比增加9.1%。从上市公司的情况来看，净利润仍保持了稳定增长。截至目前，已有21家房地产上市公司发布了业绩报告，其中预计业绩可能下降的公司仅有6家。
业内人士表示，受调控持续作用的影响，事实上年初各界对2012年底房企生存状态大都并不看好，但各地政府政策的微调，加上多数企业适时调整了营销及土地策略，令全年销售走出了困境，上市房企大多都提前一个月完成全年销售目标。
保利晋级千亿房企
据统计，万科前11月的销售业绩已经超过去年全年的1215亿元，预计全年将突破1400亿元。另外一家龙头房企保利地产在发布三季报后，包括申银万国、国金证券、中金公司在内的多数机构都不
46
约而同地预测保利地产今年的销售额能突破千亿。
截至12月21日保利地产今年全年销售额已突破1000亿元。广东保利董事长余英对此也给予了确认，其表示，2008年后保利每年都保持约200亿元的增长，而保利的土地储备也增加了将近千亿。 相关人士透露，保利内部表示，尽管销售过千亿以后基数增大，但保利仍希望保持每年20%-30%的增长速度。
2012年市场形势回顾及2013年展望
2012年，政府继续调控房地产行业，抑制投机投资需求的“限购、限贷、限价”等基本调控政策没有松动，但在差别化信贷政策支持普通商品住宅消费、房地产企业纷纷加大营销推广力度的影响下，首置、首改等刚性需求得以释放，一二线城市的中小户型普通住宅成交率先回暖，并带动市场整体成交的逐步活跃，全年商品房销量实现了平稳增长，销售价格基本保持稳定，市场集中度进一步提升。 央行为应对国内外宏观经济形势变化，于年内分别2次下调存款准备金率及存贷款基准利率，且明确要求满足首次购房家庭的贷款需求，商品住宅按揭贷款环境较2011年下半年有较大改善。同时，房地产开发商积极应对市场调控，加大产品推售及营销力度。商品房销售在充足的货量供应及相对宽松的按揭贷款政策支持下，从3月份开始逐月回暖，全年实现销售面积11.13亿平方米，销售金额6.45万亿元，同比分别增长1.80%和10.00%。随着销售回暖，市场供需矛盾逐步显现，据中国房地产指数系统百城价格指数显示，2012年6月起，全国100个城市（新建）住宅平均价格结束连续9个月的环比下跌态势，环比出现连续上涨，但月涨幅均未超过0.5个百分点，至2012年12月，百城样本平均价格9715元/平方米，与2011年同期基本持平。
从商品房成交的城市结构上看，一二线重点城市为本轮市场成交回暖的主力，公司跟踪的26个一二线重点城市2012年商品房销售面积同比增长39.61%，远高于行业1.80%的同比涨幅。在持续调控形势下，商品住宅回归居住属性，消费者更关注产品的性价比，品牌开发商对市场这一变化迅速反应，其专业能力、品牌号召力进一步得到市场认可，行业集中度显著提升。根据CRIC统计数据显示，2012年，前20大房企市场占有率达17.31%，较2011年提升2.77个百分点。 2012年上半年，受2011年下半年以来土地流拍情况较多影响，地方政府推地动力不足，据CREIS统计数据显示，一二线城市供地量明显萎缩，同比下降幅度达31.86%；而房地产企业由于市场的不确定及资金面偏紧，投资意愿也不高，土地市场整体供求低迷。2012年下半年，随着销售持续回暖，信贷政策改善，房企资金面略有改善，补货需求推动土地投资意愿渐强，土地溢价率明显上升，政府推地量也随之放大。但从整体情况来看，2012年全年房地产企业开发投资仍然明显放缓，全年实现土地购置面积3.57亿平方米，同比下降19.50%；实现商品房新开工面积17.73亿平方米，同
47
比下降7.30%；实现房地产开发投资7.18万亿元，同比增长16.20%，三项指标增速均处于过去十年的低位。
2013年初，政府出台“新国五条”，进一步明确了支持自住需求、抑制投机投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策。房地产行业以“限购、限贷、限价”为基础的调控仍将持续，房产税试点范围可能逐步扩大，政策环境依然偏紧。但是，“城镇化”已经被新一届政府定位为中国未来经济发展最重要的推动力之一，城镇化率提升带来的大量新增城市人口及旧城改造等都将催生大量的住房需求；而中央政府提出的“收入倍增计划”及“消费升级”，也必将有效提升居民购买力并给市场带来更多的改善性住房需求。因此，公司依然坚定看好房地产行业的中长期发展前景。 公司始终认为，本轮调控的根本目的是抑制投机投资购房，保障自住需求，促进房地产行业的长远健康发展。2013年，政府将继续从信贷政策、土地供应、税收政策等多方面加大对普通住宅、保障性住房开发及首次购房需求的支持力度，以刚性需求为主的中小户型普通住宅仍将作为市场成交的主流产品，并支撑市场平稳发展。但由于国内各城市住房供求关系格局存在客观差异，而地方政府对调控政策的执行力度也可能根据宏观经济及市场变化进行调整，不排除市场出现局部波动的可能性。
48
