5.房价优惠方案
优惠说白了就是促销，就是促进消费，从事商业的人有薄利多销的说法，优惠促销是指让消费者或经销商可以用低于正常水平的价格获得某种特定的物品或利益的促销活动。选择容易了解的促销。一般直接标示在商品上的减价优惠比任何其他促销术更能创造快速的销售行动。愈复杂的减价优惠，愈难吸引消费者的购买兴趣。唯有简单且容易了解的促销，效果才会更好。在房地产中也是如此。
5.1 当前房价总体水平
我们已知海山金谷近25个月的销售价格持平； 近29个月的销售价格下跌了1000元，跌幅为6.3%； 与本项目2010年10月25日第一次对外报出的16500元相比，44个月以来，销售价格累计下跌了1500元，跌幅为9.1%。（2014年6月消息）
所有16个在售住宅项目与海山金谷相比：
9个项目的销售均价高于海山金谷，售价最高的万达御湖世家为35000元/平方米，占总数的56.3%；5个项目的销售均价低于海山金谷，售价最低的东原湖光里为7999元/平方米，占总数的31.3%；
根据此楼盘产品的最大面积及最小面积计算出房屋价格、税费、生活居住成本的价格区间供购房者参考，则海山金谷购置成本大体如下：
购房费用明细 面积 首期付款 贷款总额 还款总额
最高房款 175平米 787500元 1837500元 2886098.4元
最低房款 95平米 427500元 997500元 1566739.2元
支付利息款 月均还款 购房费用总额
1048598.4元 12025.41元 3673598.4元
569239.2元 6528.08元 1994239.2元
（接上一页表格） 税费明细 最高税费 房产总价 2625000元 印花税 1312.5元 契税 78750元 公证费
7875元
委托办理产权手续费 7875元 房屋买卖手续费 1500元 总税费
97312.5元
生活居住成本明细 最高成本 月均还款 12025.41元 物业费 交通费 停车费 采暖费（冬季） 非冬季总价
12025.41元
冬季总价（含采暖费）1
2025.41元 最低税费 1425000元 712.5元 42750元 4275元 4275元 500元 52512.5元
最低成本 6528.08元 6528.08元 6528.08
（2015年5月-2016年4月海山金谷房价及周边地区走势）
5.1.1 房价成本控制
房屋成本构成的要素很多，包括土地成本、拆迁成本、设计费监理费审管辖范围内产品品质、材料消耗，但这只不过是一种理想，一种愿望，要相信制度的力量，企业成本控制不能建立在人人自觉的美好愿望之上，应
当建立成本控计费、建安成本、配套成本、资金成本、管理成本和税费等， 这些都属于刚性成本，弹性很小，最多是在设计优化、造价控制和项目管控方面做文章。土地出让金根据项目所在地地段等级、用途、容积率、使用年限等因素来确定，这些因素很难定量，所以导致官商勾结和土地出让过程中的大面积腐败。而土地招拍挂完全由市场来决定价格，可以减少腐败，志高者得。由于土地的稀缺性和不可再生性，土地价格的趋势是不断上涨的，因为中国是人多地少，土地供不应求。土地价格的暴涨无不打入房屋成本中，
高土地价格必然导致高房价。土地成本是随土地市场波动，很早拿的地，土地价格极低，土地成本几乎可忽略不计，而这几年拍卖的地，价格奇高，有的地王，仅楼板价好几万一平，比周边的房子还贵，面粉比面包贵。当然，开发商是预期未来房价上涨土地升值，否则，不可能积极拿。政府一直在打压房价，但开发商一般也不会低于成本价出售。我看到一些开发商迫于调控压力和资金压力，以接近楼板价卖房，几乎是亏损的或不赚钱的。然而在房价的成本控制，这一重要环节当中，是企业根据一定时期预先建立的成本管理目标，由成本控制主体在其职权范围内，在生产耗费发生以前和成本控制过程中，对各种影响成本的因素和条件采取的一系列预防和调节措施，以保证成本管理目标实现的管理行为。成本控制的过程是运用系统工程的原理对企业在生产经营过程中发生的各种耗费进行计算、调节和监督的过程，同时也是一个发现薄弱环节，挖掘内部潜力，寻找一切可能降低成本途径的过程。科学地组织实施成本控制，可以促进企业改善经营管理，转变经营机制，全面提高企业素质，使企业在市场竞争的环境下生存、发展和壮大。 在企业发展战略中,成本控制处于极其重要的地位。无论是购房还是购买一个小商品，我们可以把房子看为一个大产品，我们在购买的过程中，房子就演变为一种大的商品。
换而言之，如果同类产品的性能、质量相差无几,(当然在房子中性能与质量还是占有主导地位）。决定产品在市场竞争的主要因素则是价格,而决定产品价格高低的主要因素则是成本,因为只有降低了成本,才有可能降低产品的价格。成本管理控制目标必须首先是全过程的控制,不应仅是控制产品的生产成本,而应控制的是产品寿命周期成本的全部内容,实践证明,只有当产品的寿命周期成本得到有效控制,成本才会显著降低;而从全社会角度来看,只有如此才能真正达到节约社会资源的目的。此外,企业在进行成本控制的同时还必须要兼顾产品的不断创新,特别是要保证和提高产品的质量,绝不能片面地为了降低成本而忽视产品的品种和质量,更不能为了片面追求眼前利益,采取偷工减料、冒牌顶替或粗制滥造等
