中国地质大学（北京）继续教育学院 2016年05课程考试
《房地产开发与经营》模拟题（补）
一、判断题
1. 房地产开发与经营程序与内容有：投资机会的选择与决策，建议阶段。（ ╳ ） 2. 不同时期房地产价格策略是不一样的。（ √ ）
3. 建设单位应当自领取施工许可证之日起6个月内开工。（ ╳ ） 4. 在我国，土地的二级市场是国家垄断的。（ ╳ ） 5. 房地产市场分析是从房地产市场分析数据的收集开始的。（ √ ）
二、填空题
1.土地出让有拍卖，招标和协议三种方式。
2.狭义的房地产经营仅指流通环节的营销活动和中介服务活动。 3.影响房地产开发与经营的宏观环境包括经济因素，政治因素，人口因素，政策法规与利率，税制因素
4.可行性研究在项目投资实践中的作用：是投资决策的重中依据，是项目审批的依据，是项目资金筹措的依据，是编制设计任务书的依据，是开发商与各方签订全同的依据。 5.城市居民点的规划一般分为居住区， 居住小区和住宅组团三级。 6.房地产开发与经营策略的主要内容有：财务策略，生产策略，市场开发策略 和 价格策略。 7.在房地产营销中的5S包括：速度（SPEED），微笑（SMILE），真诚（SINCERITY），机敏（SMART），研学（STUDY）。
三、名词解释 1. 房地产开发：“狭义的房地产开发主要是指在依据国家的法律取得了国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为，是在特定地段上所进行的具体的房地产项目的规划，设计和建设，施工等开发活动。
2. 房地产经营：是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识，有计划地加以实惠的经济活动过程。
3. 财务净现值：是指将项目寿命期内的净现金流量，用一个设定的折现率逐期折现的现值的代数和。
4. 可行性研究：是指在投资决策前，对与项目有关的市场，资源，工程技术，经济，社会等各方面问题进行全面的分析，论证和评价，从而判断项目在技术上是否可行，经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法。
四、简答题
1. 房地产开发与经营学的研究方法。 答：房地产开发与经营学的研究方法：应注重以经济学理论和现代经营管理理论为基础和指导；应注重将理论应用于房地产实务中，分析研究房地产经营过程特点和运动规律，并逐步建立一套完整的房地产经营理论和方法体系；在定性研究的同时，还应注重进行定量分析。 2.构成决策问题要具备哪些基本条件？
答：构成决策问题要具备以下基本条件：第一，有明确的目标；第二，有两个以上要供选择比较的方案；第三，有评价方案优劣的标准；第四，有真实地反映客观实际的数据资料。 3. 个人住宅转让在办理过程中应注意哪些事项？
答：个人住宅转让在办理过程中应注意以下事项：第一，须有宗地共有有同意转让意见；第二，个人转让应以当场签押不准；第三，个人住宅转让时未缴纳年租金者须缴纳地价总额的1%有偿使用费后按划拔土地使用权进行变更登记。
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五、计算题 1．房地产项目的单位产品的售价为5000，单位产品的变动成本为2000元，固定成本为150000元，问：①其销售量为多少时企业该项目刚好保本？②若要实现其利润总额为90000元，此时的销售量为多少？③若销售量为100时，实现的税后利润为多少？（假定该企业适用的所得税率为30%）
i. 问的销量=150000/（5000-2000）=50（件） ii. 问的销量=（150000+90000）/（5000-2000）=80（件） iii. 问的销量=[（5000-2000）×100-150000]×（1-30%）=105000（元） 答：略
2. 某个住宅小区居住10000平方米，住宅用8000平方米，居住4000人，住宅总建筑面积为48000平方米，（住宅）总基底面积为6000平方米，地块面积为12000平方米，问该住宅小区的容积率为多少？（住宅）平均层数为多少：人口毛密度为多少？人口净密度为多少？
解： 容积率=48000/12000=4
（住宅）平均层=48000/6000=8（层） 人口毛密度=4000/10000=0.4 人口净密度=4000/8000=0.5 答:略
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