3.3市场调查
选取与本案地段相近的别墅作比较，根据各项目的地理位置、交通及周边环境、配套设施及装修标准，开发类型及销售状况等因素进行综合性的调查分析，详见附件1有关物业市场调查统计表。从相关物业的市场调查资料及结合本项目特点，可预知该项目有较好的开发前景。
虽然该项目具备地理位置、土地价格、交通设施、地块水绿、拆迁量少等众多优势，但也要充分考虑其风险，如低容积率、高品位环境设计带来的高成本；项目规模较大，配套设施（如供气、污水排放）的实施难度及投资成本；市场需求的不可预见性等因素都会给项目带来不利风险；因此开发商的开发理念及经营管理模式、营销策略将是决定项目成败的主要因素。 3.4市场预测
该小区的定位建议以高档品位、中档价位和相对合理的物业管理费相结合，这样可以吸引更多的人士前来购买，在时间上抢得主动权，一气呵成地完成整个楼盘的销售。
在保证开发商的基本利润的前提下，结合相近别墅楼盘的比价，较保守的估计各类型档次别墅的销售均价如下：高档别墅6200元/m2；中高档别墅5200元/m2；普通别墅4200元/m2；联体别墅3700元/m2，整个楼盘别墅销售均价约在4830元/m2。物业管理费建议在3.5～5元/m2之间。
第四章 建设方案
本项目的建设方案主要根据建设方提供的合法有效资料（详见第一章1.3款内容），并参照相关资料分析确定，待初步设计图纸完成后再作相应的调整。 4.1总体设计
4.1.1主要建筑技术指标
基地面积 467000平方米 总建筑面积 140000平方米
其中：
1、住宅 132000平方米 2、公建配套 8000平方米
综合容积率 0.3
综合绿化率 64.3% 其中：绿化率 40.1% 水面 24.2% 集中绿化率 14.5% 机动车泊位 600只 4.1.2总平面布置
“东方夏威夷”水景别墅根据“以水为主”的设计理念，对现有水面进行规划调整，将基地划分为若干组团，分别布置在三座岛屿、一个半岛和若干岸线曲折的河湾上，组成五个居住组团，各组团景观类型、环境素质各不相同，并以不同内容的公共活动场所作为组团中
心。
4.1.3交通组织
1) 城市道路
基地南临建设中的沪青平高速公路，西靠规划的24米道路，北临沪青平公路（318国道）。
2）小区内交通
小区各组团之间通过两条主要道路联接，以拱桥和平桥的不同形式跨越水面，形成“一堤九桥”的景观，其中“一堤”是对现状的杉林荫道经过改造，设计成一条200米的步行长堤。小区内主干道（车行）系统形成两个环，沟通五个组团，道路宽度10米，各组团内有支路系统，道路宽度5米，连接到每家每户。步行系统与支路系统结合，部分在中心绿地和内部河道左右穿行，在小区中央设有观景的步行长堤。 4.1.4公共建筑
结合各组团中心和居住区的主要交通节点布置了区内的活动中心和配套设施，在小区入口处结合入口广场布置部分商业、维修、餐饮等设施，在各组团内部以娱乐、体育、家政服务等代理点为主，公共建筑总建筑面积约为8000平方米。 4.1.5绿化
在基地内，以中央大水系、外围大绿化为景观构成。基地周围控制大面积的绿化和林带，其中沿淀浦河和建设中的沪青平高速公路间各控制50~100米的绿化带，沿东西两侧边界各控制20~50米绿化带。在大水面中央设计一座小岛，遍植绿色和水生植物，在居住区内部，
各组团结合住宅排列、围合形成组团绿化。 4.2建筑单体设计
本项目建筑设计力求在基地范围内建设交通顺畅、环境优雅、居住舒适、设施完善的居住区。因此，单体设计在满足“三明”、“三大一小”的基本条件下，立面设计应着力丰富整体和局部的空间效果，建筑外墙做到气派和谐，并与整个居住区协调一致。同时，为适应现代人的生活方式，充分体现“以人为本”、“以自然为本”的设计思想，对室内功能和视觉效果充分挖掘，创造独特、高品位的21世纪时尚居住区。 4.3结构设计 4.3.1基础设计
陆地域的回填夯实处理并用预制钢筋砼微型桩加固基础，采用现浇钢筋砼基础。 4.3.2上部结构设计
采用砖混结构，7度抗震设计。 4.3.3装饰设计 4.3.3.1楼地面
公建和公用部分采用花岗岩或同质地砖楼地面，住宅为水泥砂浆整体面层。 4.3.3.2门窗
主要为彩钢或塑钢外门窗，钢板防盗分户门。 4.3.3外装饰
外墙立体装饰和涂料。
