万科企业股份有限公司财务报表分析
一、 公司简介
万科公司概况：万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。 万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续六次获得“中国最受尊敬企业”称号，2008年入选《华尔街日报》（亚洲版）“中国十大最受尊敬企业”。
万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。当年共销售住宅42500套，在全国商品住宅市场的占有率从2.07%提升到2.34%，其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。
万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。过去二十年，万科营业收入复合增长率为31.4.%，净利润复合增长率为36.2%；公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。
经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。
二、资产负债表和利润表的纵向分析和横向分析
（一）资产负债表分析 项目 资金 货币资金 2007年 2008年 17,046,519,978,285,04,584.31 应收账款 存货 864,883,012.55 66,472,876,871.4929.92 922,774,844.24 85,898,696,524.95 2009年 23,001,923,830.80 713,191,906.14 90,085,294,305.52 66.41 72.04 65.46 0.86 0.77 0.52 占资产的比例（%） 07年 17.03 08年 16.76 09年 16.72
0 长期股权投2,438,602,485,725,2资 9,165.05 68.99 固定资产 在建工程 项目 应付账款 575,205,554.97 271,270,240.23 负债 11,103,797,389.76 变化原因的说明： 1、 货币资金：总数逐年增加，逐年减少比例的原因是公司的经营状况每年都有所改善，经
营业绩每年都有增加。 2、 应收账款：逐年减少的主要原因是往来款项减少所致。
3、 存货；逐年增加的主要原因是起先部分原料储备存有所上升所致，市场需求增大，加大
了房地产的开发。 4、 长期股权投资：逐年增加的主要原因是市场当前状况及其前景对公司的投资的影响。 5、 固定资产：其占总资产比例的先增后减说明市场经历了从冷到热的过程。
6、 在建工程：先减少后大幅度的增加说明了公司对市场的需求量和热度做出可及时的调整。
7、 应付账款：逐年增加的主要原因是公司根据市场的热度，适度的加大了对市场的投资力
度。 （二）利润表分析 项目 营业总收入 营业成本 投资收益 销售费用 管理费用 财务费用 所得税 金额 2007年 35,526,611,301.94 20,607,338,964.44 208,030,696.10 1,194,543,702.00 1,763,765,823.49 359,500,074.40 2,324,104,867.51 2008年 40,991,779,214.96 25,005,274,464.91 209,411,393.50 1,860,350,084.01 1,530,799,165.46 657,253,346.42 1,682,416,473.30 2009年 48,881,013,143.49 34,514,717,705.00 924,076,829.10 1,513,716,869.35 1,441,986,772.29 573,680,423.04 2,187,420,269.40 12,895,962,836.63 16,300,047,905.75 1,265,332,766.18 188,587,022.90 3,565,383,001.51 1,355,977,020.48 593,208,234.13 2.44 0.57 0.27 2.08 1.06 0.16 2.59 0.99 0.43 占负债的比例（%） 17.68 16.04 16.78 变化原因的说明： 1、 营业总收入：逐年的上升是由于公司的经营业绩每年都有所提升。
2、 营业成本：逐年上升的主要原因是房地产市场过热，地皮的价格大幅度增长以及公司营
业收入的逐年上升带动了成本的增加。 3、 投资收益：逐年增加说明了公司投资方向和目标正确，所投资的公司的经营业绩每年都
有提高。 4、 销售费用：先增后减主要原因是公司在市场萧条期为增加销售收入支付了较多的费用以
促进业务量的增加，而在市场繁荣期则无需太多的销售费用。
5、 管理费用：逐年减少的原因是对坏账核算方法做了变更，减少了对于特别款项采用个别认定法计提坏账准备，所计提的坏账准备减少。 6、 所得税：先减后增反映公司利润总额的所得大小。
三、比率分析 （一）偿债能力分析 项目 2007年 金额 流动资产： 货币资金 17,046,504,584.31 交易性金— 融资产 应收账款 款 预付账款 存货 8,284,197,850.73 3,160,518,998.56 66,472,876,871.40 7 100,094,467,908.119,236,579,721.09 1,694,880.00 — 12,895,962,836.63 23,945,755,139.85 517,762,853.19 861,985,122.52 137,608,554,829.39 1,188,256,111.11 — 30,000,000.00 16,300,047,905.75 31,734,801,163.76 806,504,472.20 1,176,877,640.28 9,258,734,468.30 122,643,721.10 7,440,414,366.78 85,898,696,524.95 113,456,373,203.92 8,736,319,500.73 90,085,294,305.52 130,323,279,449.37 864,883,012.55 — 922,774,844.24 740,470.77 713,191,906.14 7,785,809,435.41 2008年 金额 19,978,285,929.92 2009年 金额 23,001,923,830.80 其他应收2,764,056,869.18 3,496,096,906.25 流动资产95,432,519,188.1合计 资产总额 29 流动负债： 短期借款 融负责 应付票据 应付账款 预收账款 — 11,103,797,389.76 21,622,747,400.8交易性金20,957,112.00 1,104,850,000.00 4,601,968,333.32 0 应付职工729,790,790.42 薪酬 应交税金 款 应付利息 795,716,626.98 其他应付5,797,189,130.38 9,968,304,370.93 110,258,290.41 219,884,034.75 一年内到7,488,676,903.65 13,264,374,576.45 期的非流动负债 流动负债48,773,983,644.4合计 负债合计 利润总额 0 66,174,944,879.25 80,418,030,239.89 64,553,721,902.60 68,058,279,849.28 92,200,042,375.32 8,617,427,808.09 7,641,605,685.33 6,322,285,626.03
三年的偿债财务指标如下： 流动比率 速动比率 资产负债率
这三年的流动比率表明，债权人的安全程度较高，较高的流动比率可以保障债权在到期日得以偿还，并在清算时不会受到重大损失。因为，在债权到期日，流动资产可以迅速变现予以偿还债务，流动比率越高，这种偿还到期债务的能力越高.企业的货币资金和存货在这三年的增量都得到较大幅度的提高，说明企业的经营有比较明显的提高，短期偿债能力值得肯定。
这三年的速动比率是假定存货毫无价值或难以脱手兑换现金的情况下，企业可动用的流动资产抵付流动负债的能力。万科公司的速动比率在行业中还是处在一个比较合适的比例，表明企业可动用的流动资产抵付流动负债的能力还是比较强的，同时，表明企业资产利用率也处在比较合适的比例。
这三年的资产负债比率表明从债权人处所筹集的资金占资产的百分比，它有助于确定在破产情况下对债权人的保护程度。此三年的比率都比较高，表明企业的财务状况比较吃紧，但从侧面考虑，说明了企业的经营业务量比较大，造成了比较大比例的资产负债率。 总的来看，从前三个指标可以看出该公司的偿债能力处于合理的水平，债权人的安全程度处于较好局面。同时也可以看出企业的资源利用率还是比较高的，也从侧面说明了企业的偿债能力还是比较强的。
（二）营运能力分析 主营总收入 平均应收账款 平均存货 资产总计
三年的营运财务指标如下： 应收账款周转率 存货周转率 总资产周转率
从这三年的应收账款周转率可以看出，每年它都维持在一个很高的水平，表明企业在未来对现金的收回都比较高，资金的利用率在高的水平。这三年的应收账款周转率都比较高，表明该企业的资金利用一直比较高，处于良好的状态，同时也表明其短期偿债能力十分强。
2007年 1.96 0.59 0.66 2008年 1.76 0.43 0.67 2009年 1.91 0.59 0.67 2007年 35,526,611,301.94 614746342.89 2008年 40,991,779,214.96 893828928.40 2009年 48,881,013,143.49 817983375.19 50319995762.31 76185786698.16 87991995415.24 100,094,467,908.29 119,236,579,721.09 137,608,554,829.39 2007年 57.7907 0.4095 0.47 2008年 45.8609 0.3282 0.37 2009年 59.7580 0.3922 0.38
