潜在商业气氛较浓。因此，岚园路沿线商铺定价4000元/㎡，东泗路商铺1800元/㎡，住宅950~1000元/㎡，是比较保守的。
三、项目选址、规模和工程技术方案 （一）项目选址
该项目选址于岚园路以西，东泗路以北，岚园宾馆以南的黄金地段，是湘潭市“改制企业”精细化工厂地块。 （二）项目拟建规模 1、规划用地面积：40亩 2、总建筑面积：44180㎡ 其中：住宅：36960㎡ 门面：a.临岚园路：3390㎡
b.临东泗路：3480㎡ 3、绿地率：35%
4、小区道路面积：3800㎡ 5、容积率：1.65 （三）工程技术方案
1、该项目属于建设路口板块范围内标志性的住宅小区，遵循新一轮湘潭市城市总体规划和经市政府批准的改制企业项目用地；同时按照《城市居住区规划设计规范》的需求，配置小区级、组团级公共服务设施、幼儿园、商业中心、物业管理大楼、业主会所、垃圾中转站、公共场所绿地等设施。
2、土建工程：该项目建筑面积为44180㎡，以砖混结构为主。 3、交通运输及公用设施。该小区东临岚园路，南临东泗路，同时小区内将拟建小区道路，公用设施350㎡，小区绿化率35%，齐全的配套设施，完美的住宅与景观协调组合，知名的品牌单位使现代都市
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住宅充满了心旷神怡的宁静、悠闲和荣誉。
4、基础配套
A.给水：人均综合生活用水量100T/d，小区生活用水量为300T/d， 市政用水量为40T/d，共计为340T/d，该小区接水可以接原精细化工厂的进水接管引水，小区内水管连接成环，能满足小区供水要求。
B.排水：小区内采用合流制排水，集中排放于精细化工厂排水主管。
C.供电：小区总用电量不高，选用2台630KVA的箱式变压器，便可满足所有住户的用电要求。
D.电视：接有线电视线路网络通达每户设计。 E.电讯：电话、宽带网络通达每户设计。 F.供气：按天然气管道设计供气网络。 5、智能化管理系统
为保证入住者的舒适、安全、方便并符合现代生活的需求，特再该小区内安装智能化管理系统。包括如下 内容：
A.楼宇对讲系统。
B.保安与红外线监控系统。 C.背景音乐系统。
D.盗警、火警、水、电气漏等的自动报警系统。 E.市政设施如路灯、水泵等自动开闭系统。 四、投资估算及资金筹措 （一）投资估算
1、估算范围：本项目所占40亩用地内的所有住宅、商业建筑、公共设施、道路及绿化工程。
2、估算依据：
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①地价按55万元/亩计算； ②报建费60元/㎡；
③建安工程费按市场承包价计算，此项目按400元/㎡计取。 ④其它数据按已操作的百姓家园的经验值进行计算。 3、估算结果：
本项总投资为：4692万元（详细见附表一） 投资构成比例见下表：
总投资构成比例表
序 号 一 二 三 四 五 六 七 八 项目名称 土地款 前期费用 报建费 建安工程费 配套工程费 管理费 其它费用 合 计 估算金额 2200万元 25.10万元 265万元 1890.9万元 132.54万元 132.54万元 46万元 4692.08万元 构成比例 46.3% 0.5% 5.6% 41% 2.8% 2.8% 1% 100% （二）资金筹措：
本项目总投资： 4692万元 ，银行贷款2000万元，自筹1500万元，其余资金通过预售解决。
五、项目开发建设进度计划：
该项目总开发周期2年，分三阶段进行：
第一阶段：2003年9月~2003年10月完成三通一平、规划设计工作； 第二阶段：2003年11月~2005年2月完成全部建安工程并竣工验收； 第三阶段：2005年2月~2005年8月配套工程、道路、绿化、小区
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竣工；
六、财务评价： （一）评价方法：
1、按《建筑项目经济评估方法与参考》有关规定，进行投资回收期，财务内部收益率及财务净现值的测算，基准收益率取12%。 2、各年的建设开发量及房屋销售量安排，各阶段开发项目单价和销售单价如附表二所示。 （二）财务分析： 1、静态分析
A.本项目总投资：4692万元
项目建设期贷款利息：2000万×1.5×5.76×（1+10%）=190万
合计：4882万元 B.本项目可实现收入：
门面：3390㎡×4000元/㎡+3480㎡×1800元/㎡=1982.4万 住宅：36960㎡×1000元/㎡=3696万
车库：3000㎡×700元/㎡=210万 营业税：（1982+3696）×5.5%=312.3万 所以实际收入=5576.1万元 C.可实现利润：
净利润（税后利润）=5576.1万—4882万=694.1万元 D.投资收益率=694.1/4692×100%=14.8%＞12% 因此该项目可行，回报比较高，风险比较小。 2、动态分析： A.现金流量图
3396万
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1992万
396万
