承租人优先购买权中法律问题之浅析
江苏省徐州市中级人民法院于2011年审理了一桩房屋租赁合同纠纷案。该案上诉人（原审原告）陈祥云于2006年与被上诉人（原审被告）沛县栖山供销社（以下简称“供销社”）签订柜台租赁合同书，约定将供销社部分柜台租给上诉人，但没有约定租赁柜台数量，租赁时间截止至2006年12月31日。双方又于2007年签订房屋租赁合同一份。2006年12月25日，供销社与被上诉人（原审被告）吕勤签订《房产有偿转让协议》，约定将供销社院大门南侧房屋出售给吕勤（含本案争议房屋），并于2006年12月26日办理了产权过户登记手续。2007年12月18日，供销社副主任张存华出具通知，通知内容为：“2007年12月18日通知大门南旁五家，2007年合同到期，2008年不再签订合同，屋已卖掉，请做好准备”。
2007年12月28日陈祥云等五人向原审法院起诉，请求确认供销社与吕勤签订的房产转让协议无效，原审法院支持了原告的诉讼请求。后，吕勤不服该判决向中院提起上诉，中院认为原审判决认定事实不清，遂撤销原判，发回重审。重审期间，陈祥云的诉讼请求变更为：依法确认沛县栖山供销社与吕勤签订的房产转让协议中涉及陈祥云租用房屋部分的转让协议无效，并要求在同等条件下，即以每间17000元的价格优先购买其租用的房屋。经过重审，原审法院驳回陈祥云的诉讼请求。后，陈祥云不服而提起上诉，二审法院不支持陈祥云确认转让合同无效的诉讼请求，且以涉案房屋已经过户到吕勤名下而驳回陈祥云以同等条件下优先购买租用房屋的诉讼请求。
本案是一个典型的房屋租赁中，出租人在转让租赁房屋时，承租人在同等情况下具有优先购买权的案件。承租人的优先购买权问题，相信法律工作者，甚至是普通民众都知晓的一项保护承租人利益的法定权利。但如何正确理解该项权利，在理论界和实务中都存在着争议。本律师现根据自己的研究和理解，对该项权利的属性和适用进行简单的解析。
一、定义和性质 1、定义
承租人优先购买权作为世界各国普遍确立的一项民事法律制度，我国早在1999年在颁布的《合同法》中就确立了该项法律制度。《合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”故，通过理解该法律条款，可将承租人优先购买权总结为：“是指在出租人出卖租赁房物时，承租人基于双方租赁合同关系可享有在同等条件下优于其他人购买租赁房物的法定权利。”
2、性质
对于承租人优先购买权的属性，在学界有不同的理解。有人认为承租人优先购买权属于是形成权的一种。主要理由是承租人优先购买权属于是法律赋予的，承租人可在出租人出卖租赁房屋时可凭单方意思表示要求出租人在同等条件下与其缔结房屋转让合同，且无论出租人是否同意，这符合形成权的基本特征。也有人认为该项权利属于应归入附强制缔约义务的请求权范畴，主要理由是承租人优先购买权以出租人出卖房屋为前提，出卖人将房屋出卖给第三人，该行为仅对承租人无效，承租人此时可以要求行使优先购买权，但并不影响出租人与第三人之间的买卖合同的效力。本律师较为偏向认为承租人优先购买权属于附强制缔约义务的请求权的一种。
首先，形成权的特征主要表现为以下几点：其一，形成权的客体为民事权利和民事法律关系；其二，形成权之行使是单方法律行为，相对人无义务观念存在，仅需权利人将变动民事权利或民事法律关系的意思表示到达于相对人或为相对人所了解即可发生效力；其三，形成权大多是依据某种实体的权利而产生，所以，形成权多依附于随这些实体权利而生的法律关系；其四，形成权一般不会受到侵犯、损害，形成权经单方面合法行使，相对人无干预、介入、侵害之可能，其效力是确定发生的。
其次，请求权是指权利人得请求他人为特定行为（作为、不作为）的权利。其中债权上的请求权包括：赔偿损失请求权，基于合同、不当得利、无因管理的请求权。
第三，在承租人优先购买权中，该权利属于一种法定的权利，租赁关系一经成立，承租人优先购即成立，租赁关系一旦终止承租人的优先购买权即消失。在
承租人主张优先购买权时，出租人与第三人签订的房屋买卖合同并不当然无效，只是除法定情形外，出租人与第三人签订的合同因承租人主张优先购买权而不应得以实际履行，否则出租人就侵害了承租人的优先购买权。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。也就是说承租人优先权一旦被侵害，承租人的救济请求只能是要求出租人予以赔偿，而不能主张出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效。
综上可知，承租人优先购买权要求出租人履行将租赁房屋以同等条件优先出卖给承租人，并不得以任何方式逃避该法定义务，否则承租人可以提请公权力介入，强迫出租人对其作出承诺意思表示，这实际上是强制缔约的表现。但承租人优先购买权是有可能被侵害的，其侵害的主体即是出租人，侵权客体即是承租人的优先购买权。这与形成权的无被侵害性和无相对义务人的基本特征不符，故不应认定为是形成权，而属于是强制缔约的请求权。
二、承租人优先购买权行使的条件
1、承租人与出租人之间须有合法的房屋租赁合同关系
承租人优先购买权属于是基于房屋租赁合同关系的成就而派生的法定权利，租赁合同关系成立，承租人优先购买权才成立，租赁合同关系终止，承租人优先购买权随之终止。故，如果租赁合同关系不合法，则该合同就是无效合同，作为该合同关系派生出来的优先购买权就无成立的根据。如非房屋所有人且未经授权，与承租人签订房屋租赁合同、共有房屋未取得共有人同意而出租给承租人，此等情形中，因出租人主体不合法，租赁合同应认定为无效，那么此时承租人就不能主张优先购买权。
2、租赁房屋买卖必须合法
承租人优先购买权的行使是在出租人出卖房屋这个法定事由出现时才能行使的权利。租赁房屋买卖行为如果属于法律禁止，那么就不能主张优先购买权。
诸如经济适用房、违建房等在法定条件内是不能转让的，故此类房屋也就不适用承租人优先购买权。
3、非法定除斥情形
首先，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第24条对于不得主张优先购买权的情形做了列举性的规定：“具有下例情形之一，承租人主张优先购买权的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使优先购买权的；（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；（三）出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买的；（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。”
其次，承租人优先购买权是租赁关系派生出来的一种权利，其存在依附于租赁合同的存在，如果租赁合同无效，则不存在优先购买权之说。建设部《城市房屋租赁管理办法》第六条规定有下列情形的房屋不得出租：（一）未依法取得房屋所有权证的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他他形式限制房地产权利的；（三）共有房屋未取得共有人同意的；（四）权属有争议的；（五）属于违法建筑的；（六）不符合安全标准的；（七）已抵押，未经抵押权人同意的；（八）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；（九）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。《城市房屋租赁管理办法》是行政规章，不是确认合同无效的依据,而只是作为行政管制的依据不予登记备案。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定，当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。因此，违反该规定的房屋租赁合同不能一律认定为无效，而应作具体分析。
三、优先购买权的法律保护
对于承租人优先购买权，我国法律在不同时期有不同的法律定性和保护方式。1988年1月26日最高人民法院审判委员会讨论通过的最高人民法院印发的《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》的通知第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件
