房地产企业会计核算的特点
会计核算特点 房地产企业的承包关系指的是房地产企业在进行项目开发时，一般不是自行建造产品，而是与具体的建筑施工企业签订建筑施工合同，委托施工企业进行施工建设，而对于规模较大。施工总承包单要求复杂的房地产施工工程，需要有不同的专业施工单位经行分工合作，但为了便于管理，一位核算 般由具有资金和技术实力的施工单位总承包，然后再由总承包单位将工程分包给其他施工单位，在房地产企业与施工企业间的承包关系中存在着诸多的会计核算问题，针对承包单位的核算将对房地产切的开发成本产生直接的影响。 建设方式和经营模式可以统称为开发模式，不同的开发模式涉及的会计核算方法也存在很大的开发模式差异。例如，对于开发任务，是成立分工是还是成立子公司进行管理。其会计核算方法存在根决定会计本的不同。 核算 子公司与分公司都是相对与总公司而言的，它的本质的区别在于是否具有独立的法人资格，子公司具有独立法人资格而分公司没有 开发节点房地产企业的会计核算与其他行业企业相比，在收入成本结转上存在差异，开发产品的建设周与收入、期长，建设过程中的预售收入作为预收账款处理，并在项目竣工后结转为销售收入，开发建设成本的核中的支出计入开发成本在项目竣工后结转为销售成本，因此，从会计核算的角度看，项目开发算 销售核算与自营核算共存 对于房地产企业来讲，开发完一个项目，可能会在很长时间都没有心的项目进行开发，有些房非持续经地产企业的开发模式就是开发一个项目就成立一个新的项目公司，这就造成了房地产企业的非营假设 持续经营，这与会计假设中的持续经营假设相违背，因此，房地产企业的会计核算与其他惬意的会计核算相比，其本质具有很大不同。 房地产企业在开发项目时，往往会在开发区域内建造一些配套设施将其提供给居民作为有偿或公共配套设施的核方式：一是房地产企业自留产权，可以取得这部分资产的经营收益；二是房地产企业不留产权，算 不恩呢该取得这部分资产的经营收益；以上不同的处理方式，其会计核算方法也不尽相同。 房地产行业是资金密集型的行业，房地产企业在开发项目时需要投入大量的资金，除了房地产借款费用企业自身投入的相当一部分自有资金外，一般情况下还要通过银行贷款等方式筹措资金，因此，的核算 借款费用在房地产开发成本中占据很大一部分，借款费用的核算对于房地产企业来讲非常重要。 二、房地产开发企业财务核算特点 房地产开发企业生产经营及其商品的特殊性决定了其财务核算的特殊性。同其他行业相比，房地产开发企业的财务核算具有以下特点：
无偿使用，一般不会对外转让这些配套设施的产权，对这些建造的配套设施，有下面两种处理这两种不同的方式，企业会计核算的方法也存在较大的差异。 房地产企业对于开发的产品有两种处理方式，一是对外进行销售，而是留作自用或自营，针对节点对房地产企业会计核算结果将产生直接的影响。 上海仁和会计教育会计核算的具体内容 （一）营业收入的特殊性 房地产开发企业的特点是要对一定的地区或地段进行总体规划，统一开发和建设，因而开发的内容具有综合性和多样性。房地产开发企业营业收入一般包括土地转让收入、商品房销售收入、配套设施转让收入、其他业务收入等，营业收入的形式具有多样性和特殊性。收入的多样性也导致了营业利润的多样性与特殊性。
（二）开发产品成本的核算具有一定的特殊性 1．核算难度大。房地产开发企业主要从事房地产开发建设活动，其生产成本主要指开发产品的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费用及其他开发费用等。这些成本具备不同的特性、涉及不同的专业领域，从而导致成本的核算难度较大。
2．核算时间跨度大。房地产项目开发的周期较长，少则1—2年，多则超过5年，使房地产成本费用核算的时间跨度很大。
3．成本核算的差异性较大。不同的房地产项目受地域、项目定位、产品功能、用途、规模等各方面因素的影响很大，导致不同项目之间的差异性很大，每个项目都或多或少有自己的特点。
（三）参与利润分配形式多样性 房地产开发企业的投资主体具有相当的广泛性，而且参与方式也具有一定的特殊性，最为常见的是进行项目投资合作（企业并不在工商管理部门进行注册资本变更登记），项目完成后投资合作也即完成，合作双方根据项目的盈利情况进行利润分配，而且利润分配的形式也不尽相同，既有按现金分配的，也有按产品分成的。较其他企业而言，参与利润分配的分式有其显著的特点。
一、房地产开发企业的税收特点企业的税收特点决定了企业税务筹划的空间，由于房地产开发企业主要是从事房地产开发、经营、管理和服务的综合性企业，其主要财税特征为以下几点。
1.房地产开发涉及范围广。房地产行业的主要经营活动包括：规划设计，征地拆迁、房产建造、工程验收、经营销售、物业管理、维修服务等。可见，房地产开发企业 跨越生产和流通两个领域，因此，精细而复杂的财税管 理模式才能适应多样化业务的需要。
2.房地产行业筹集资金多源性。房地产开发企业筹集资金的主要渠道有预收购房定金或建设基金、土地开发及商品房贷款、发行企业债券、与其他经济实体联合开发，发行股票等等。资金来源多元化，流转环节多，每个环节都伴有相应的税收。
3.房地产业成本费用复杂。房地产开发企业开发成 本主要包括：土地费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装费、 开发间接费等。房地产经营成本，主要包括土地转让成本、商品房销售成本、配套设施销售成本、出租 房产经营成本等。房地产开发企业的期间费用有管理费用、财务费用和销售费用。成本费用种类多，结构复杂。
（成本的扣除，计税成本的确定，计税成本的一般程序，预提费用的税务处理，损失的税务处理，广告费用及业务招待费的税务处理，）
特殊事业项的税务处理（合作开发建房，以土地使用权开发投资项目，） 所得税汇算清缴）
