公开方式 协议转让 28% 8% 41% 13% 7% 96% 4% 二级市场 股权收购 合作开发
8(A?d@%7%4%万科协议出让金地公开方式协议转让中海股权收购合作开发从所获取项目的建筑面积看，万科超过90%的土地资源来源于一级市场。同时，金地通过一级市场获取的项目建面也达到82%，这一比例远高于通过项目个数显示的来源于一级市场的比例。原因在于，金地通过与上海嘉宝实业合资，投标取得了上海嘉定区84万平米的建面资源，使其来源于一级市场的土地比例提高很多。中海，以建筑面积显示出的项目来源与前文的项目比例保持了一致。其项目完全来自二级市场。
以下结合具体项目分别介绍了金地和中海的一些具体操作。
金地的主旋律：合作
金地作为房地产行业的后起之秀，具有良好的合作意识和开放心态，在获取土地上，不拘一格，善用外力，开展形式多样的合作。通过合作，克服了其资金能力不足的竞争劣势，同时把握住了很好的市场机会。金地在获取土地方面灵活务实，无论是与政府合作的非市场化操作，还是纯市场化操作下的商业合作，金地都颇有建树。
（1）协议出让
2002年7月18日，金地集团于与北京经济开发区土地局签订“预约用地协议”，取得北京经济开发区凉水河西岸1000亩土地储备。在土地政策管控很严的北京，能够创造性地采用协议预出让的形式获取土地，显示了金地较强的政府公关能力。
2002年12月23日，金地与“上海嘉房置业”签署了“上海嘉定西门旧区改造地块合作协议”，由金地拟设立的子公司出资获取目标地块的土地开发权，由嘉房置业承担动拆迁和安置补偿，按时交付土地，并不承担开发资金。
（2）联合投标
2003年1月28日，金地与“上海嘉宝实业”合资设立项目公司“上海格林风范房地产公司”，通过投标取得土地。项目开发费用按各自持股比例分担（金地持股70％、嘉宝持股30％）。
（3）合作开发
2003年3月18日，金地集团经过投标，与上海浦东发展(集团)签署了合作开发协议。双方共同出资设立项目公司（其中浦发集团持股51%，金地持股49%），合作开发位于上海浦东新区浦三路两侧地区五号地块。
（4）股权收购
2002年8月，金地集团及其控股子公司“深圳金地物业”与“深圳朝茂实业”、“深圳朝茂控股”）签署了《合作权益转让合同》。金地方面受让朝茂方面持有的深圳市国际网球俱乐部有限公司全部股权，获得“深圳国网中心”项目的开发权。
2002年10月8日，金地集团与“上海嘉宝实业”签署了股权转让协议，嘉宝集团将所持有上海南翔花园房地产公司20％的股权转让给金地集团。年内，金地增持花园公司股权至90％，从而获得“花园公司”拥有的上海南翔镇二村17号B地块的土地开发权。
中海：市场上翩翩起舞
中海在获取土地方面，擅长于完全市场化的操作，在纯粹的商业运作中显得游刃有余，这得益于高度市场化的香港房地产市场的长期熏陶，其项目发展的思路和手法更适合遵循商业原则的市场环境。其适应市场的优势是持久的。
（1）引入中间担保人规避付款风险
在中海馥园项目谈判中，土地方坚持要中海在没有任何权益保障的情况下，先拿出一部分保证金，谈判一度陷入僵局。后来中海找到一家愿意提供担保的中间人，由其先垫付保证金，支付给土地方，待权益转到中海名下后，中海再将保证金支付给中间人，同时支付一定费用，这种方式，以市场化的经济手段来取得资金保障，填补了合作双方的堑沟。
（2）通过中间人获取优质土地
在操作成都中海名城地块时，为了达到低成本获取土地、分期支付、分期开发的目的，中海与有政府资源的四川大陆公司联系，采取“地价包干”的方式，鼓励该公司积极与当地主管部门沟通，最终以较低的价格获得中海名城这一优质土地。
（3）股权收购
广州东圃地块就是通过在香港收购股权取得的。在此过程中，通过香港的律师、会计师事务所等专业机构，对合作方进行严格的商业调查和评估，最大限度地减少了或有负债的风险，保证安全地取得掌握土地资源的股权。
三、资源分配
万科、金地和中海，资源分配的比较概述：
万科，土地储备分散中体现集中，分布城市较多，但在区域上相对集中。新增储备中，一线城市明显不足，比例偏小。
金地，集中于上海、北京、深圳三地进行土地储备。在上海金地是土地储备最多的外地开发商，北京的储备也比较充裕，其上海、北京业务的可持续发展获得了充分的项目资源保障。目前，正在市场前景好的二线城市积极寻找机会。
中海，土地储备集中于一线城市，以一线城市为中心的投资格局表现得十分明显。各城市之间储备相对均衡。未来将会加大对二线城市的投资。
以三家公司的各地土地储备的建筑面积数据，考察各自的资源分配情况。 万科新增储备 金地新增储备 建筑面积 （万平米） 122 66.7 17 205.7 比例 59.31% 32.43% 8.26% 100% 中海储备总量 建筑面积 （万平米） 56 56 93 93 37 335 比例 16.72% 16.72% 27.76% 27.76% 11.04% 100% 广州 上海 北京 深圳 其他 合计 现较大的差异。
建筑面积 （万平米） 32.8 19.93 13 147.25 212.98 比例 15.4% 9.4% 6.1% 69.1% 100% 从上面的统计看出，万科和金地虽然新增土地储备的总量接近，但土地储备的分布却呈
11.04i.100?.960.90%万科金地一线城市中海二线城市
区别一，一线城市的资源比重
在新增储备中，万科在广州、上海、北京、深圳等一线城市的比例仅为30.9%；而金地此间的土地储备则100%集中于这四个一线城市。但目前，金地已瞄准一些市场潜力较好的二线城市，如东莞、武汉等，寻找土地储备资源。中海的土地储备85%集中于一线城市，以一线城市为中心的投资格局表现得十分明显。未来，随着中海内地上市，将加快跨地域发展步伐，即将进入的新城市有长春和南京。
万科新增的土地储备只有30%左右投向一线城市，此比例不足以体现一线城市的中心地位，比例明显偏低。而在此之前，万科一线城市的土地储备资源本身就不充裕。因此，一线城市的土地储备力度需要大大加强。
区别二，资源分布的集中程度
以下是三家在统计期间内进入城市个数的对比： 一线城市 其他城市 万科 4 8 金地 3 中海 4 1 金地投资于3个城市。在资金有限的情况下，集约式投资更能有效提高资金效率。金地通过协议出让的形式取得北京凉水河西岸1000亩土地，开发北京格林小镇项目，为金地在北京的可持续发展储备了项目资源；在上海嘉定区取得2100亩土地储备，开发绿洲星城项目一期（格林风范），从而使金地在上海的项目土地储备达到175万平方米，成为目前在上海拥有土地储备最多的外地开发商。金地目前的土地储备格局，将使其在未来几年的发展中处于更为有利的地位。
2002年中海进行房地产开发的内地城市有5个，在内地的销售收入近30亿元，与万科2000年的房地产销售收入大致相当。2000年，万科进入的城市有深圳、上海、沈阳、北京、天津、成都等六个城市。在同等发展阶段上，中海内地房地产业务的城市布局要优于万科。
万科在12个城市有开发项目，而相比之下，万科投资显得更为分散，但整体上投资区域相对集中的特征有所体现。
四、项目论证和决策
万科、金地和中海，项目论证和决策的比较概述：
各公司新项目投资均为总部决策、集体决策，有规范的决策程序。但在具体环节和要求上，也表现出相对差异。
万科，万科新项目的论证比较全面、深入，总部参与有一定的深度。但同时，需要协调的专业部门较多，对可研报告的细节性要求也较多。
金地，新项目首先要进行立项，之后开展可研论证。参与新项目的决策层比较单一，总部专业部门作用仅仅体现在项目论证过程中，不参与决策。
中海，新项目也要进行立项审批，之后才进入可研论证阶段。核心专业部门参与项目决策。新项目论证和决策效率较高。
下图是中海的项目发展流程：
