面对调查结果，物业管理公司认为，回答较好和一般的业主占总户数的74。64%，应该是业绩不俗了。但业主们认为，一般不能作为支持性评价指标，回答一般和差的户数占总户数的34。72%，而回答较好的占总户数的41。16%，怎么能说是优良管理和服务呢？难道34。72%的住户花钱只想买一般和差的管理和服务吗？
但物业管理公司也不甘示弱，拿出经营支出报表，列出仔细的支出项目，证明接盘以来始终处于亏损之中。
收费与服务水平相适应作为物业服务收费管理办法的原则，在实践中其实很难起作用，关键是没有第三方裁量，业主和当事人的博弈是无法形成共识的。法律上双方均可以以所签订的物业管理与服务合同为裁量标准，但其必经程序是进行司法诉讼，诉讼胜败赢输都是小数目，况且过程烦杂。
所以，修改《物业管理合同》的谈判因各执己见，难有成效，聚福园东园业主委员会最后走向更换物业公司的终端选择。
第二节 维权纠纷之二：物业管理区公用设施产权归属知情权
在南京新建住宅小区物业管理与业主维权纠纷中，某些物业管理区公用设施，门面房、地下车库以及地下室的财产权归属问题始终是争执的焦点之一，聚福园东园业主同样强烈关心这些问题，关注政府处理这类问题的政策动向。当然，第二届聚福园东园业主委员会也把解决此类问题作为中心工作，。
2003年12月21日，聚福园（东园）业主委员会致函南京市银城物业管理有限公司，对物业区公用设施产权归属问题提出了自己的要求，即“聚福园（东园）除开发商凭产权文件证明是其财产外的其他所有设施均为聚福园（东园）业主的共有财产。”
2003年12月22日，聚福园（东园）业主委员会再次致信南京市银城房地产开发有限公司法人黄清平（并抄送南京市鼓楼区房管局），进一步提出要求获得对园区内门面房、地下车库以及地下室的财产权归属知情权问题。知情权是解决公用设施产权归属的核心，按照相应法律进行分析，如果开发商在原始销售住房时，销售价中有没有包含公用设施建设费用这一部分，但这样的资料掌握在开发商手中，聚福园（东园）业主委员会所说的知情权就是指开发商依法公布这一资料并接受业主的委托审计。
聚福园物业管理公司南京银城物业管理有限公司在接到聚福园（东园）业主委员会12月21日的致函后，于12月24日作了答复。南京银城物业管理有限公司在回复函中的回答是：“我方再次申明：聚福园（东园）的门面房、地下汽车库、储藏室归开发商所有，亦请贵会勿以此事再责难管理方。”
2004年1月春节前后，聚福园（东园）业主委员会又与银城物业管理有限公司举行两次面谈，希望获得公用设施产权的知情权，但由于银城物业在会谈中坚持“聚福园（东园）的门面房、地下汽车库、储藏室归开发商所有”，且没有提供合法产权证据，所以这两次谈判不欢而散。
矛盾进一步的激化发生在物业管理的一份《告业主书》公布后。2004年3月20日，南京银城物业管理有限公司在小区张贴了《告业主书》，开头写到“自上届业主委员会辞职以来，一些不安定因素使聚福园小区内风波不断，广大业主宁静、祥和、安定的生活居住环境遭到破坏，虽然我们几经努力，但仍不能消除这些不安定因素，”并认为有必要对“小区内有一些
不实的传言，有些甚至是一些别有用心的空穴来风”进行澄清。小区的公共产权问题既是需要澄清的问题，“现在国家对小区公共配套设施的产权归属问题还无定论，社会上有很多争议。”
对上述南京银城物业管理有限公司的《告业主书》，聚福园（东园）业主委员会在第二天以《评银城物业公司的告业主书》形似阐述了自己的观点。首先针对《告业主书》的过激语言进行了抗辩，“这种颠倒黑白，以政治大帽子相威胁，破坏聚福园安定团结的局面（的），恰恰是银城物业管理公司。”在“务虚”之后，业主委员会也分析指出，银城物业管理公司和开发商是“父子兵”，而且“国家对公共配套设施的归属问题并不是如告业主书说的?还无定论?”，“只要这些设施是小区的配套设施，其费用已分摊到业主的购房款中，其产权就应属于广大业主。”同时，业主委员会也从法律诉讼角度提请广大业主注意，“如果现在业主不提出要求收回地下车库、门面房、球场等设施，根据民法规定如果超过2年诉讼时效期，那时业主们再提出收回要求，法院将不再受理。到那时地下车库、门面房等设施的产权就自然属于开发商的。这就是开发商采取拖的原因，”而且“现在物业公司标榜开发商把地下车库、门面房的效益（本属业主的）用于小区物业补贴”，这是“缓兵之计，业主门千万不要上当。”在2004年3月21日业主委员会的这份通报中，业主委员会的确履行了广大业主委托的维护正当权益的职能。
从第三方角度来看，《江苏省物业管理条理》第27条规定，“配套使用的地下室、低层架空层等附属设施、附属设备、共用部位属全体业主所有”，《南京市物业管理办法》第25条也规定，“配套使用的附属设施、附属设备、共用部位属全体业主所有”。这两个法规都于2004年之前颁布施行，也就是说，银城物业管理有限公司所谓聚福园（东园）物业管理区的共用设施国家还没有定论的说法是与现有法规不符的。
上述两个法规无疑说明，不管小区的配套附属设施面积有没有进入公共面积分摊，也不管它们的造价是否分摊进房价，只要是小区规划要求配建的，都必须作为配套使用的附属设施，而归全体业主所有。事实上，每一个住宅小区，都会因业主分别购买、使用，而使业主享有共有部分的共有权。
问题在于，这两个法规相关条款的立法意图和调节对象是什么？其次，法规中所说的属全体业主所有，到底是制产权还是使用权？因为任何商品都有产权和使用权两部分。最后，附属设施的标准、含义是什么？另外，2003年11月，南京市房产局将明湖山庄会所的房屋产权证书颁发给开发商华美房地产开发建设有限公司、明湖山庄业主委员会为此状告南京市房产局被南京市白下区人民法院一审判决败诉的案例，说明南京银城房地产开发公司有可能获得目前大家认为的某些“公共物”的产权，比如聚福园小区的篮球场。
在复杂的法律，聚福园（东园）业主委员会维权举步维艰，能有的努力只是提出获得关于证明物业区公共设施建设费用是否分摊到业主购房款上的原始资料。
现代社会既是契约社会，也是仲裁社会。聚福园（东园）业主委员会与银城物业管理有限公司在公用设施产权问题上的纠纷，显然已经需要第三方介入仲裁了，也只有经过司法实践，才能完善物业管理条例。
第三节 主观维权的选择：更换物业管理公司
上述两个矛盾的积累、解决矛盾途径的断裂，问题的存在使得更换物业管理公司成为解
决矛盾的根本方式。
按照国家和地方政府的相关法规，聚福园（东园）第二届业主委员为广大业主争体现在物业管理费和公用设施产权归属问题上的权益，需要有业主大会的授权。为了能在维权程序上合法，聚福园（东园）第二届业主委员于2004年1月3日，对小区全体业主进行了一次问卷调查。按照有关条例中，调查的结果，可以算做业主大会采用集体讨论这一合法形式进行的决策和表决。
问卷共设计了以下6个问题：
一、2002年5月10日的物业管理合同有无经过业主大会批准通过
有□ 无□
二、您是否认可上届业主委员会与银城物业管理公司签定的《物业管理合同》
认可□ 不认可□
三、您是否授权本届业主委员会与银城物业管理公司商谈物业管理合同有关事宜及
与银城房地产开发公司商谈小区门面房、地下车库、地下室等产权归属事宜 授权□ 不授权□
四、您认为在保持目前服务水平的情况下，物业管理费0。60元/平方米/月
维持不变□ 应降一点
五、银城物业管理公司商谈不成，您是否授权业主委员会另聘物业管理公司
授权□ 不授权□
六、银城房地产开发公司若不回复业主委员会致函，或如有证据证明小区门面房、
地下车库、地下室等产权为小区业主所有时，您是否授权业主委员会依法行使业主的权利
授权□ 不授权□
根据这项调查结果，业主委员会开始决定更换物业管理公司。经过考察了解，从众多的物业管理公司中物色了江苏省省级机关物业管理中心，该中心隶属于江苏省省级机关事务管理局，具有独立的事业单位法人资格。该中心有实力，有信誉，有雄厚的资金保证，有工程维修专业队伍，具有较高的管理水平，该中心保证在现有的服务水平上再提高一步，保证服务质量，做出品牌，物业管理费用每平米0。5元/月。
然而，试图通过更换小区物业管理公司的维护权利之路，被严酷的现实面前阻塞了。江苏省省级机关物业管理中心最终因为无法明晰聚福园（东园）公用设施的产权，增加了签约的不确定因素，不敢接盘聚福园（东园）的物业管理。至此，聚福园（东园）新一届业主委员会受广大业主委托而进行的维护权益工作，实际上搁浅了。
聚福园东园的维权实践还在尝试，但在南京富丽山庄、佳美花园等住宅小区，由于长期不能解决业主和物业管理之间的矛盾，开始了业主自己管理小区物业的现象。当然这是无奈之举，不能长久，可这也说明在南京运作了十年的住宅小区物业管理与服务，需要越过某些致命的关隘。
第四节 动议广播电台电波发射塔搬迁：外部环境权之争
公众参与环境影响评价
上个世纪90年代以前，南京河西地区基本上是菜地和农田，人烟稀少，当时南京市广
播电台发射塔群建立在这里。90年代以后，在全国改革开放的形式下，河西这块风水宝地由于自然环境和人文环境的优势使其成为南京城市发展最具有活力的重要区域。在政府倡导下，大批居民也涌入该地。
1997年3月15日，国家环保总局18号令发布《电磁辐射环境保护管理办法》第二十条“在集中使用大型电磁发射设施或高频设备的周围，按环境保护和城市规划要求划定的规划限制区内，不得修建居民住房和幼儿园等敏感建筑”表明，位于清凉门大街和江东北路交界处附近的居民和小学离电台发射塔群近在咫尺，近的仅有一墙之隔，距居民楼只有9米，远的也不过百米，由于政府有关职能部门如规划局的工作严重滞后和不作为，使居民们陷入了电磁辐射强烈污染的环境之中。2001年后建成的聚福园、雅瑰园、长江之家和等约十个住宅小区和长阳小学，近上万居民和小学生首当其冲。市规划局审批同意在此建立小区和小学是违规的，无视居民的健康和人身安全。
据悉，南京市广播电台还在花费上百万元建设，更大功率的发射设备正在施工，以克服周围一幢幢楼宇对电波发射效果的阻碍。，更让这里的居民寝室难安。
这里已如住的居民特别是老人和小孩，已出现脱发、失眠、心悸、烦躁等症状，不少已入住的居民开始在其他地点租赁房屋，购买而未入住的不愿入住。这一切都是与本想选择在此安居、养老的人们的心愿背道而驰，这也不是政府开发河西的初衷，更有损于也有悖于政府提出的“以人为本、执政为民”的宗旨。
2003年12月31日，聚福园、雅瑰园、长江之家和等约十个住宅小区和长阳小学联合上书市政府，“南京市广播电台发射塔电磁辐射污染严重，周边居民强烈要求政府给我们一个有利健康的生活环境”，恳请省、市领导和相关部门给予重视并解决。强烈要求：（1）南京市广播电台停止建设更大功率的发射装置；（2）搬迁原有的电台发射装置，清除一切与电磁辐射污染有关的设备。使这里的广大居民和小学生有一个有利于身心健康的、良好的生存环境。
能否进入政府议程？
然而，对居民的强烈要求至今没有任何政府部门给予答复与解释。是不是这一要求超出维护合理权利界限了呢？
从2003年9月1日起，《中华人民共和国环境影响评价法》开始实施，也就是说，今后建设项目必须进行环境影响预评，但在这之前，建设项目的规划没要求必须做环境预评才能立项。聚福园住宅小区的立项建设均在《环境影响评价法》实施之前。
从电磁辐射危害界定来看，两个法规，一个是国家卫生部颁布的《中华人民共和国环境电磁波卫生标准》，国家环境保护总局颁布的《电磁辐射防护规定》，两个法规立法意图很不相同，在聚福园等住宅小区在南京市广播电台发射塔电磁辐射污染问题上，依据那一个法规才是适用的呢？因为立法意图不同，这两个法规对危害标准规定也有高低之别。
聚福园（东园）业主委员会收集了有关的案例，并向广大业主作了告知。环境污染尽管这类维权是难以在近期获得，怎样才能进入政府政策议程？
南京电台电波发射塔周边住宅小区居民要求环境权的舆论，换个角度看这实质上已超出物业管理区维权范围，成为一个具有普遍性的公共问题，该区域没有环境污染的公共需求，是需要地方政府提供特定公共物品来实现的。江苏省、南京市政府回应还是不回应、回应但
何时回应，取决于这一问题能否、怎样进入政府政策议程。从公共政策分析来讲，没有“触发机制”的利益表达进入政策议程的概率很低，更何况电磁波这类看不见、摸不着的慢性辐射伤害，要很快进入发展中国家地方政府的政策议程，已远远超出一个业主委员会的能力范围了。
但是，聚福园、雅瑰园、长江之家和等约十个住宅小区和长阳小学陈述南京广播电台电波发射塔电波辐射的维权行为，在研究业主维权问题上仍具有典型意义，从消极意义上说，这进一步明确了业主委员会职权范围，因为国家物业管理条例不仅规定业主委员会只能组织管理业主维护物业管理区领域内的活动。从积极意义上看，事实上物业管理委员会成为城市居民参与公共政策、进行利益表达的又一种压力渠道，这对非民选政府的治理隐含了积极作用的。
结语 创新抑制机会主义行为的规则
“买房就是购买一种生活方式。”
如今，无论是房地产开发商还是购房的消费者，似乎都认同了这句常见的广告词。就一定意义而言，购买有品质的住宅，是生活政治时代国民自我实现的一种标志。
通过对南京市聚福园东园住宅小区自治维权案例的分析，获得的一般性的结论是： ——国家和地方政府颁布的有关业主自治和物业管理与服务的条例，实质上构成了业主与物业管理公司之间进行利益博弈的规则。物业管理与服务的委托与受托方，围绕权利和赢利始终处在矛盾之中。
——在相互进行的利益博弈过程中，业主在按月缴纳费用制度和对物业管理方有最终选择权的制度安排，使得业主可以在不缴纳费用上占优；而物业管理方在掌握管理与服务测评、核算信息、技术服务上占优。
同时，本案例研究的个性化结论是：
——鉴于第三方裁量的成本存在，因此在国家、地方政府有关物业管理法规的制度框架下，业主和物业管理方订立的委托合同需要有更切实可行的防止双方产生机会主义行为的规则创新，否则业主自治始终徘徊在可能与不可能之间。
