制度、规则与机会主义
——城市业主委员会选举与自治个案研究（一）
第一章 序论：理论框架与案例选择
理论框架
城市业主自治是脱离全能政府、单位社会以来，中国城市兴起的公共性问题。分析研究城市业主自治，及其相应的物业管理与服务，对理解中国改革以来公民自治生活的成长、公民民主能力的检测，都具有独特的经验价值。
这一题域的研究可以有多个分析视角。本文在对业主民主选举进行一般考察描述后，研究重点是业主的维护权益行为。本文的基本观点是，城市业主自治的实际过程，是在国家或地方政府的法规约束下，业主和物业管理公司之间，围绕各自利益展开的博弈行为。然而，由于体现在法规之中的规则并不具有现实的可操作性，其结果导致了业主和物业管理双方均选择了逃避合约的机会主义策略。
本文的“业主”概念，指有共同物权的群体。
本案例的描述，将在制度—利益—博弈的过程分析框架内展开。
聚福园东园：案例概况
本文的研究以南京市聚福园住宅小区为案例。
选择的依据是该小区的自治选举以及物业管理过程中存在的矛盾，典型的反映了制度约束下，业主和物业管理者之间逃避合约的机会主义行为，以及政府秉持公正行政裁量的困境。
南京聚福园小区所在区域现在俗称“南京河西新区”， 是省、市政府对南京城市前瞻性规划区域。聚福园在河西新区住宅楼盘中，被市民看成是具有美好生活象征的高档居住家园。
南京市银城房地产开发公司是聚福园住宅小区楼盘的开发商。这家开发公司分两期开发了聚福园住宅区，一期开发了位于漓江路东的片区，二期开发了漓江路西的片区。作为本文案例是聚福园东园小区。
聚福园东园于2001年4月底建成交付使用，物业管理区基地面积41181平方米，住宅面积51852平方米，住宅总户数483户。小区共计房屋486套，2套为物业管理用房，公共通路面积2914平方米。
小区配有8800平方米地下停车场、143个泊车位，两个共1200平方米的地下自行车库，智能化监控、报、警、管理系统，设有31台摄像探头和先进的对讲、远红外防盗系统，实行24小时监防录象，卫星、宽带、通讯电视系统。
该小区为“江苏省省级园林绿化小区”、“南京市绿色人居环境示范单位”。
制度、规则与机会主义
——城市业主委员会选举与自治个案研究（之二）
第二章 换届选举——第二届聚福园东园业主委员会的产生
在2003年5月底到9月中下旬的四个多月时间内，聚福园小区因为物业管理费涨价问题而进行了换届选举。整个过程经历一波三折，但也最真实地体现了业主在利益受到挑战面前，团结一致，自觉寻求制度资源，进行利益博弈，尝试用法律维护自己权益的生动情景。
第一节 换届选举：背景描述
南京市聚福园住宅小区（大厦、工业区）业主第一届业主委员会成立于2002年春，备案时间是2002年5月10日。第一届业主委员会产生方式是通过业主大会、代表大会的形式，有主任1名、副主任1名、委员3名。第一届业主委员会产生后，仍然维系了与南京银城房物业管理有限公司从事小区物业管理的合同。
南京银城物业管理有限公司隶属南京银城开发集团（聚福园住宅小区开发商），2001年4月接盘对聚福园小区进行物业管理与服务，2002年下半年银城该物业管理公司进行了机制改革与内部经营关系的重新调整，从开发母公司大力经济扶持和补贴的售后服务机构逐步转变为具有独立法人资格的市场主体。
2003年6月7日，聚福园住宅小区业主委员会张贴了一张牵动广大住户心的《物业管理服务收费标准变动的公告》，公告了小区物业管理服务费标准自2003年7月1日起调整至0。78元/月/每平方米，两年内不再变动。而变动管理受费的理由主要有四点：
第一、 公司经营体制转变所带来的有关成本核算的实际问题。
第二、 为满足业主各方面需要，在常规服务外又相继增加了一定的物资投入，无形中
使得物业成本也随之增加。
第三、 物业公司在许多方面切实为业主做了不少实事。 第四、 目前执行的物业费受费标准偏低有历史原因。
鉴于这些原因，《公告》认为，“我们业主委员会从实际出发，在切实考虑几方面现实情况前提下，同时更考虑我们业主自身的需求能够继续得到有益保障，从而秉持公正客观态度，与物业公司初步商议，”对变动物业管理收费标准进行公告。
物业费涨价的公告贴出后，引起广大业主的强烈关注和纷纷舆论。《公告》行文示意的立场被广大业主认为明显倾向于物业管理一方，业主代表委员会被斥责为“汉奸”，并推测性舆论业主委员会授受了物业管理公司的恩惠，出卖了广大业主，等等。对涨价的几点理由，部分业主开始进行质疑。
6月9日，业主周玉华等6人在小区花园广场自发开会，批驳《公告》中的若干说法。6月15、16日，部分业主在小区花园广场与物业管理公司就涨价问题进行了公开辩论，并邀请了南京电视台“法治现场”栏目记者现场采访，最后形成了《关于“物业管理服务费收费标准的变动公告”的几点反馈意见》，意见逐一批驳了〈公告〉的内容。
第一、关于成本核算问题。业主们质疑到，在南京同等条件下，聚福园0。60元/月/平方米的物业管理费已算高的了，物管企业发展应向管理要效益。经营亏损靠提高物业管理费不能从根本上解决问题，你们分析过亏损的原因吗？你们的财务报表进行过审计吗？
第二、关于物业成本投入。业主们指出，小区绿化、雕塑等都是开发公司对我们买房的承诺，是在开发成本中支付的，你们在接受楼盘物业是就清楚。可是雕塑到今年才到位；你们所添置的健身器材，在解困小区都有；你们所罗列的绿化养护、公共设施的维护等等都是物业管理最基本的项目，这些都不做，我们交物业管理费干吗？
第三、关于为业主做实事取得的成绩问题。业主批驳说，经过我们业主相互交流才知道，
我们小区已经发生多起被盗事件，案发后，物业公司不是及时向公安部门报案，还让业主不要对外宣传。这一切都是对我们广大业主极端不负责的做法。
第四、关于受费标准偏低问题。物价局批复可以收1。00元/月/平方米，但物业费率不是政府定价而是市场价，既然你们接盘时在合同中约定0。60元/月/平方米，不能说是执行优惠价，因此不存在结束历史优惠价一说。
部分业主自发形成的上述《关于物管费收费标准变动的意见》张贴后，赢得广大业主共识，除了纷纷要求按照南京市物业管理办法规定召开业主大会，还从不同角度进一步表达了自己的观点：
——“请业委会注意：只有合法的业主大会才能决定有关业主共同利益的重大事项；” ——“聚福园小区有钱人是比较多，但调价一事，你们为什么不能以问卷形式征求一下业主的意见？垄断行业涨价还要召开听证会呢！”
——“入住至今，从未开过业主大会。团结就是力量，维护业主权利，召开业主大会。” ——“广大业主们行动起来吧！如果你没有时间、没有精力，这些都没关系，但您一定要关心身边的事！”
——“请问业委会：你们有什么权力调整物业管理费并且公示？你们的公示合法吗？” 在有的比较感性、有些比较理性的纷纷扬扬的维权舆论中，小区480户业主中有270多户业主在这份〈意见〉上自愿签名，掀起抵制涨价运动，斥责业主委员会失当语言和行为。《公告》意想不到引发一场抗议冲击波，抗议否定了物业管理公司涨价的意图，也斥责了没有勉力维护业主权益的业主委员会。
第二节 换届选举的过程 第一阶段：成立筹备小组
在园区多数业主的质疑中，聚福园第一届业主委员会事实上已难以受到业主大会的信赖，在广大业主非议中，不得已在6月17日召开的业主代表会议上宣布集体辞职。由到会的业主代表推举周玉华等成立“第二届聚福园(一期)业主委员会筹备小组”。6月20日下午，周玉华等六人去鼓楼区房产管理处，由该处周主任主持协调、落实了组建筹备小组事宜。
在2003年7月21日园区内由筹备小组张贴的一张公告上写到：
“根据国务院颁布的《物业管理条例》的基本精神和广大业主的强烈要求，鉴于上届业主委员会不能代表广大业主的利益，不能为广大业主说话办事，已经集体辞职。为了更好地关心我们业主的切身利益，实施我们业主的正当权益，经多方协商研究，决定从即日起成立《第二届聚福园(一期)业主委员会筹备小组》，以着手进行选举新一届业主委员会准备工作。”
筹备小组的工作目的是为全体业主服务，维护全体业主权益，组织选举出聚福园（一期）新一届业主委员会的选举工作。
7月26日业主代表会议通过尹福海、傅道兰、汤九梅、胡俊、邢广伟、徐金海、徐庆文、耿隆泉、周玉华等10位业主为聚福园（一期）筹备小组成员，业主代表会议的与会者在会议记录中签了名。之后，周玉华老师等人以及物业公司有关人员一起到鼓楼区房产局物
业处询问成立筹备小组，产生第二届业主委员会之事。7月26日物业公司在拉萨路小学分校召开业主代表大会，会上通过上届业主委员会辞职，通过成立筹备小组名单。会后，筹备小组成员名单向广大业主公示，前后一个月左右。
在理解、消化有关业主委员会选举产生程序及要求后，筹备小组在8月21日将有关选举事宜向全体业主作了通告，清晰完整地阐明了选举的操作过程：
第一、新一届业主委员会的产生，采取民主投票选举形式，由筹备小组唱票，同时邀请鼓楼区房产局，社区居委会和警务室监票，候选人过半数业主通过当选为新一届业主委员会委员；
第二、经筹备小组征求广大业主意见，并经民主酝酿协商，推荐9名业主为聚福园（一期）第二届业主委员会候选人，选票发至每位业主家中，请广大业主行使自己的权利；
第三、每位业主认真行使选举权，慎重选举，认为合适的，在候选人名单旁划“??”，不合适的划“?”，如认为另有合适人选，在选票右边空格内填上姓名；
第四、投票箱设在聚福园（一期）东、西大门处，请各位业主将填写好的选票投入投票箱内。投票截止日为2003年9月5日止。
第五、经筹备小组唱票，当选的业主委员会委员名单，报有关部门备案后公布于众。第二届业主委员会委员的分工，由业主委员会会议选举产生，并公布于众。
筹备小组开会研究，根据国务院《物业管理条理》的规约，把那些真正愿意为广大业主服务，公正无私的人正式推荐为业主代表人。筹备小组形成后，开始和业主广泛接触，收集业主意见，广大业主先后推荐21位业主为业主委员会候选人。在此基础上筹备小组分别征求各位候选人自己的意见，参照《江苏省物业管理条理》对“业主委员会委员的人数应当是五至十五名的单数”的规约，在21名候选人中确定了9位业主为正式候选人。
筹备小组公布了第二届业主委员会9位候选人名单，并将9位候选人的个人简历、本人照片，再次向全体业主公示，同时公布选举办法和选举时间。为了让全体业主能获得这些权益维护效果的信息，筹备小组将候选人及有关选举的宣传材料除在物业区广场公告栏张贴，还分别在41个住宅单元内张贴，前后15天时间。
第二阶段：选举和产生第二届业主委员会
2003年9月1日，聚福园（一期）第二届业主委员会筹备小组依据国家、江苏省以及南京市物业管理法规，在行政主管部门指导下，讨论制定了《聚福园（一期）业主委员会选举办法》。
《选举办法》共有六条：
第一条：聚福园（一期）业主委员会，是在鼓楼区房产局和社区居委会指导下，代表广大业主产权人和使用人合法权益的群众性自治组织。
第二条：业主委员会组成人员为九人，由全体委员选举产生主任一人，副主任二人，秘书一人。业主委员会每届任期三年，到期换届选举。
第三条：为了保证业主委员会选举顺利进行，经业主代表大会确定筹备小组人员名单，同时，广泛征求广大业主意见，协商确定业主委员会候选人名单，并将候选人简历，照片公示。
第四条：本着公开、公平、公正的原则，候选人产生的具体办法是：选举采取等额选
