6.4、项目开发经营主要风险及对策分析
房地产开发经营的主要风险1般包括宏观经济与政治风险，政策风险、市场风险、资金运作风险、企业风险等，根据本报告关于项目开发经营的环境分析、项目定位、项目的技术经济分析，可以看出，项目具有较强的抗风险能力。但仍有1些不确定性因素带来的风险。 6.4.1、市场风险
项目的住宅小区定位为中高等档次，它所面对的目标顾客是居民人数比例较大的中等偏高收入阶层，他们要求的小区不仅仅满足最基本的居住需求，而是具有较高居住主题，体现对人的关怀和尊重的现代居住社区。这就给项目公司带来两个方面的要求，一方面，在项目设计中，如何精雕、细刻，使得未来开发的产品能符合这些目标顾客的要求；另一方面，如何在广大的市场与顾客面前展现出本物业与众不同的魅力和优势。
任何产品的供给与需求都应该保持相对的平衡，否则会受到市场的惩罚。房地产市场亦是如此。从烟台市居民的住房消费意向看，人文生态地区有相当大的潜在居民。因此，本项目须在同档、差异、变化中体现个性以谋求市场。并随着人文生态区发展、各项设施的兴建，将大大促进项目所在地区周边环境的改善，促使目标顾客量的增加，密切注意目标顾客群的变化，跟踪调查，作出应变。
6.4.2、项目的资本风险
项目的筹资计划中，绝大部分资金是通过销售收入来实现，即上期销售收入用于下一期项目投资，如果这1计划不能实现，整个项目将比较困难；反之，如果所超额完成计划，将促使整个项目顺利完成。
鉴于上述原因，首期项目的建设过程中，小区配套设施建设最好同步进行，让购房者对本项目有足够的信心。同时，在首期项目的预售中，可适当加大营销费用的比重，以发动销售宣传的强力攻势。
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6.4.3、企业风险
企业风险包括经营不善、销售不力、管理水平低下等方面。因此，项目公司对本项目的目标市场选择、产品定位选择，资金筹措选择、开发方式选择、营销方式选择等方面的决策能否有足够的理解并达成共识，且在具体实施的各个环节中能否准确到位就显得十分重要。
对比项目的成本与收入的敏感性分析情况，项目的成本因素更为敏感，因此，在项目的开发经营中，要认真做好项目的成本控制工作，同时也要加强销售的宣传力度及相关工作。以确保预期目标的实现。
6.5防范和降低风险的对策
通过对项目进行敏感性分析，可以看出，销售收入和建设投资的变化对该项目的财务内部收益率的影响相对较大，特别是商品房的销售收入，直接影响到项目的盈余。
项目在实施过程中，应注意控制投资，加强项目的营销工作，促进销售收入的顺利实现，从而降低经营风险。
第7章 社会评价
社会评价的主要内容包括项目的社会影响分析、项目与所在地区的互适性分析和社会风险分析三个方面，针对本项目的实际情况，将上述三个方面综述如下：
7.1、社会影响分析
7.1.1、 对所在地居民就业水平、生活水平、生活质量及居民收入的影响本项目属房地产开发项目，不同于生产性项目，它的主要特点是建设周期，投资回收期相对较短，在项目建设时期会为当地居民增加一定的就业机会，如餐饮业，但增加的就业机会有限，因此对当地居民的生活水平、生活质量及居民收入的影响较小，但随着房屋的销售，本项目环境的建设，会改善周围的社区环境，业主的入住会为当地居民创造一定的就业机会、发展空间，会带动以为本项目服务为主
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的相关行业的发展。同时也会在一定程度上提高当地居民的生活质量。 7.1.2、 对所在地基础设施及文化、教育、卫生的影响房地产开发项目的一个显著特点就是项目的建设可以加快当地的旧城改造，改善当地的基础设施、卫生条件，同时由于本项目的建成，业主的入住，可以促进当地的文化素养、教育水平的提高。
7.2 、项目互适性分析
本项目属政策鼓励投资项目，无工业污染物、废弃物产生，项目的建设可以改善当地的社区环境条件，带动地区城市建设的发展，同时可以为广大购房者提供一个选择的机会，因此项目所在地相关各方对项目的建设无排斥性。
7.3、社会风险分析
本项目施工期的社会风险主要体现在施工扰民方面，但只要投资方、施工方、监理方加强施工管理，文明施工，这方面的影响是可以避免的。项目建成后的社会风险主要表现在本项目的安定、团结方面，这主要取决于物业管理公司的综合素质，从客观上分析，此风险也是可以避免的。
第8章 结论与建议
8.1、主要结论
中国正处于经济快速增长时期，实现区域经济的跨越式发展，需要各行各业全方位的支持和全面协调发展。房地产作为一项新兴的高速发展的行业，必然作为经济发展的龙头之一，对拉动社会经济的全面发展，起着至关重要的作用。当前，该市经济持续稳步增长，居民购买力进一步增强，投资环境良好。随着市区交通、工业等各项事业的发展，市区房地产的开发将更加火热，升值空间也将进一步拓展。“爱琴海”项目选址合理，符合市区城市规划的总体要求，具有较好的投资市场和经营条件。项目地理位置得天独厚、较完善的基础设施、方便快捷
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的交通条件，使它成为本市房地产开发举足轻重的开发项目。
拟建项目从功能布局、目标市场定位、销售价格定位等来看，都是比较合理的，项目本身属于非污染项目，仅在工程建设过程中，会对工程场地的水土保持，工程施工区的空气、噪声、环境、人群健康等方面有轻微的影响。总体来看，有利影响是主要的，其不利影响是暂时和轻微的，不存在制约项目实施的重大坏境因素，从环境角度看，该项目的建设是可行的。
经济性方面，项目对市场的估计和预测是稳健可靠的。通过分析评价，其内部收益率、财务净现值等主要经济指标反映出项目经济益较好，由此可见，“爱琴海”开发项目具有现实可行性和经济合理性，同时项目实施也具有良好的社会效益和环境效益。
本项目投资效果明显，经济效益较好，在财务上是可行的。
8.2、建议
本项目市场预测主要是从本市房地产开发总量分析入手，结合本项目的实际情况，预测本项目的商品房销售市场情况，而市场变化是绝对的。项目本身也有较多的制约条件和风险因素，需要项目各方的协调配合，充分利用各种可能的优惠条件，谨慎实施。因此建设单位应加快实施项目的进度，争取早日建成。为保证该项目的顺利实施，使项目的开发建设能获得更好的经济效益并合理规避风险,现提出有关建议如下：
8.2.1、作好资金筹集工作。项目总投资达15594.85万元，需根据工程的进度严格落实项目资金，加快筹集项目所需资金，避免因为资金不足影响生产进度。从而影响项目销售收入的实现。
8.2.2、 加强楼盘的营销工作。从敏感性分析结果可知，销售收入的顺利实现是保障项目经济可行性的关键因素，鉴于目前房地产市场的竞争情况加剧，项目的组织管理者应充分利用地段区位景观和价格优势，加强商品房的市场营销策略，成立专门的营销决策机构，全力开展销售工作，切实保障销售收入的顺利实现。
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