10.3 未分配利润 24941.47 1423.31 4710.96 6681.77 6539.60 5585.82 0.00 0.00 注：投资回收主要用于后续投资和偿还贷款本息，税后利润部分用于后续开发投资和归还贷款本息的，在投资回收不再用于后续投资和还本付息时归还。
七、项目经济效益评价 （一）现金流量分析
本报告从全部资金、自有资金两方面编制了现金流量表，主要评价指标如下： 1. 全部资金评价指标（详见表9，项目全部资金现金流量表） 财务内部收益率： 24.80 % 财务净现值(IC=18%)： 10938.09万元人民币 静态投资回收期： 4.84年 动态投资回收期(IC=18%)： 6.35年
表9 项目全部资金现金流量表 序 号 1 1.1 项目 现金流入 销售收入 合 计 开发经营期 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 52291.79 52291.79 384346.67 14140.80 46804.07 66384.33 64971.84 61109.07 78644.76 384346.67 14140.80 46804.07 66384.33 64971.84 61109.07 78644.76 小计 2 现金流出 固定资产投2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 资 经营资金 0.00 1045.84 3425.11 0.00 2592.38 7063.33 45228.46 67477.94 开发总投资 264953.00 56003.18 35052.60 48708.65 35052.60 42745.16 47390.81 销售费用 经营税费 7686.93 282.82 936.08 1327.69 1299.44 4255.66 0.00 3221.00 1222.18 4002.64 0.00 3029.50 1572.90 5151.23 0.00 3898.84 25174.71 926.22 0.00 3065.67 4348.17 0.00 0.00 土地增值税 0.00 所得税 19054.09 701.03 2320.32 3291.02 小计 3 316868.73 57913.25 41374.67 57675.53 43828.69 50999.48 58013.77 -43772.4 5429.40 8708.81 -43772.4 -38343.05 21143.15 10109.58 20630.98 22249.47 净现金流量 累计净 4 现金流量 -29634.24 -8491.10 1618.49 现值系数 5 6 净现值 1.000000 0.847457 0.7181844 0.6086308 0.5157888 0.4371092 0.3704315 -43772.4 4601.19 6254.53 12868.37 5214.41 9017.99 16754.05 10938.09 累计净现值 -43772.4 -39171.2 -32916.73 -20048.36 -14833.95 -5815.96 计算指标 IRR＝24.80% 静态投资回收期＝4.84年 NPV＝10938.09万元 动态投资回收期＝6.35年 2. 自有资金评价指标（详见表10 ，项目自有资金现金流量表） 财务内部收益率： 292.33% 财务净现值(IC=18%)： 155464.96万元人民币 静态投资回收期： 1.37年 动态投资回收期(IC=18%)： 1.44年
表10 项目自有资金现金流量表 单位: 万元 序 号 1 1.1 项目 现金流入 销售收入 合计 开发经营期 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 52291.79 384346.6 14140.80 46804.07 66384.33 384346.664971.84 61109.07 78644.76 小计 2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 现金流出 自有资金 经营税费 销售费用 7 14140.80 46804.07 66384.33 0.00 4348.17 1327.69 0.00 3291.02 64971.84 61109.07 78644.76 0.00 4255.66 1299.44 0.00 3221.00 0.00 4002.64 1222.18 0.00 3029.50 0.00 5151.23 1572.90 0.00 3898.84 52291.79 0.00 3425.11 1045.84 0.00 2592.38 26495.30 26495.30 0.00 25174.71 926.22 7686.93 282.82 0.00 3065.67 936.08 0.00 2320.32 土地增值税 0.00 所得税 贷款本金 19054.09 701.03 2.6 偿还 贷款利息 19845.87 0.00 0.00 1354.29 14056.96 4434.62 0.00 0.00 2.7 支付 7055.84 0.00 1923.19 2381.50 12702.67 2218.99 532.15 0.00 0.00 7063.33 45228.46 小计 3 105312.7 28405.37 8245.26 25052.04 13221.10 10622.96 39919.80 47887.97 68021.79 净现金流量 累计净 -14264.57 38558.81 53681.66 4 现金流量 -14264.57 24294.24 77975.90 117895.70 165783.67 233805.46 279033.93 现值系数 5 6 净现值 1.0000000 0.8474576 0.7181844 0.6086308 0.5157888 0.4371092 0.37043154 -14264.57 32676.96 38553.33 -14264.57 18412.39 56965.72 24296.42 24700.08 29732.95 19769.78 累计净现值 81262.14 105962.22 135695.18 155464.96 NPV＝155464.96万元 动态投资回收期＝1.44年 IRR＝292.33% 计算指标 静态投资回收期＝1.37年 (二)财务平衡表与贷款偿还分析 资金来源与运用表集中体现了项目自身平衡的生存能力，是财务评价的重要依据。分析结果表明, 本项目具有基本的资金平衡能力。详见表11，资金来源与运用表。
表11 资金来源与运用表 单位：万元 序 号 1 1.1 1.4 1.5 项目 资金来源 销售收入 自有资金 贷款 合 计 开发经营期 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 384346.67 14140.80 26495.30 18336.47 26495.30 18336.47 46804.07 66384.33 0.00 0.00 0.00 0.00 64971.84 61109.07 78644.76 52291.79 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 小计 2 2.1 2.2 资金运用 429178.44 58972.57 46804.07 66384.33 64971.84 61109.07 78644.76 52291.79 固定资产投资 经营资金 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 2.9 开发成本 264953.00 56003.18 282.82 1059.32 926.22 0.00 701.03 0.00 0.00 35052.60 48708.65 936.08 3506.21 3065.67 0.00 2320.32 0.00 1923.19 1327.69 4973.01 4348.17 0.00 3291.02 0.00 3735.79 35052.60 42745.16 47390.81 0.00 1299.44 4867.20 4255.66 0.00 3221.00 0.00 1045.84 3917.31 3425.11 0.00 2592.38 5263.32 0.00 经营管理费用 销售费用 财务费用 经营税费 土地增值税 所得税 7686.93 28792.36 25174.71 0.00 19054.09 13744.11 1222.18 1572.90 4577.83 5891.47 4002.64 5151.23 0.00 0.00 3029.50 3898.84 564.98 7915.82 2.10 应付利润 2.11 各期还本付息 26901.71 归还垫支利润3 小计 及净投资回收 42871.53 16275.95 4966.78 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 6823.69 36047.84 386306.90 58972.57 46804.07 66384.33 64971.84 61109.07 71821.06 16243.95 从表12“贷款还本付息估算表”中可以看出，本项目如果操作得当，在正常情况下，项目
开发建设完成时，可以从销售收入中还清全部贷款本息，并有基本的利润。
表12 贷款还本付息估算表 单位：万
元 序 号 1 项目 合 计 开发经营期 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 贷款及还本付息 期初贷款本息1.1 累计 18336.47 0.00 0.00 0.00 19436.66 19845.87 18491.58 4434.62 18336.47 18336.47 16982.18 2925.23 1100.19 1509.40 0.00 2381.50 1354.29 2381.50 1509.40 0.00 2218.99 1509.40 0.00 532.15 0.00 0.00 1509.40 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1509.40 0.00 0.00 0.00 0.00 1.1.1 本金 1.1.2 利息 1.2 1.3 1.4 1.5 本期贷款 18336.47 0.00 1100.19 0.00 0.00 2332.40 0.00 1923.19 本期应计利息 8565.24 本期本金归还 19845.87 本期利息支付 7055.84 期末贷款本息14056.96 4434.62 2218.99 532.15 1.6 累计 19436.66 19845.87 18491.58 4434.62 12% 12% 12% 12% 0.00 12% 0.00 12% 12% 本年年利率 2 2.1 2.2 2.3 偿还贷款本息的资金来源 投资回收 9736.35 0.00 0.00 0.00 1923.19 0.00 3735.79 9736.35 6539.60 0.00 4966.78 0.00 0.00 0.00 0.00 未分配利润 17165.36 其他 八、风险分析
本项目的风险主要来自：建造成本、售价、销售进度、开发周期、贷款利率等方面，其中主要取决于租售价格的变化和销售进度的快慢。而这些风险因素，又受政治、经济、社会条件的影响。另外自有资金占总投资的比例虽然对整个项目全部资金投资的经济效益没有影响，但是由于贷款的杠杆作用会影响自有资金的经济评价指标，因此需要项目的主办者进行认真考虑。
（一）盈亏平衡分析
本项目的盈亏平衡点为76.42%，即销售面积/收入达到可销售面积/收入的76.42%时, 项目能保持盈亏平衡。利润为零时的初始平均价格和平均成本分别如图1和图2所示。
（二）敏感性分析
影响本项目财务效益的主要风险因素为总投资（建造成本）、售价。针对全部资金和自有资金的评价指标，分别算出当上述因素变化±15%、±10%、±5%时，对主要经济评价指标的影响分析如表13和表14所示。其中两种最不利的情况如下所示：
1.当投资增加15%时，全部资金的评价指标为： 财务内部收益率： 18.10%
