九．企业所得税季度预缴
季度预缴的法律依据 —— 国税函[2008]635号
季度预缴是否可以扣减期间费用、税金及附加？是否可以弥补以前年度亏损？稽查查增所得额是否可以弥补以前年度亏损？
十．年度汇算清缴
1、完工标准如何判断
开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案；开发产品已开始投入使用；开发产品已取得了初始产权证明。 完工标准既是预售收入结转销售收入的分水岭，也是开发成本结转销售成本的分水岭 完工标准的重要性（两种原因）：
1）实际毛利率大于预计毛利率，可能导致补税。
2）完工后，税务稽查风险大大增加。完工前，税务机关只查收入和期间费用，不会检查开发成本。 竣工证明是指“竣工验收备案表”，税务稽查如何判定实际投入使用？
案例：2009年专项检查中，某企业2008年开发的楼盘尚未完工，稽查人员检查出有1000万的假票，因此判定该企业多列成本1000万元，补缴税款250万元。稽查局的定性处理，是否准确？应当如何处理？
国税函[2010]201号：房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。
法释〔2003〕7号第十一条：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
问：在稽查过程中，发现该企业已经达到完工标准，却未及时将预售收入确认为销售收入，未及时结转计税成本，税务机关将如何处理呢？
凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。
销售未完工与完工产品税务处理：企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额（注意不是项目清算）。
在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。
（1）将未完工收入结转为完工收入
（2）计算分配完工产品开发成本，并将开发成本结转为销售成本 （3）计算未完工收入的实际毛利额 （4）毛利额差额调整。
以前年度预售收入确认的毛利：附表三52行扣减；当年预售收入确认的毛利：主表34行扣减，减去的是税款。关注： 1）毛利如何调整？ 2）税金及附加如何调整？ 3）三项费用扣除基数如何确认？
开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。企业在结
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算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本
思考1：及时性原则不是说当月达到完工标准，当月就要必须结转收入和成本，而是必须在第二年汇算清缴结束前结转收入和成本。一般都要在汇算期间再结转，汇缴期取得成本发票，应计入完工产品计税成本，与会计成本不同。
思考2：企业在哪个季度结转收入和成本呢？ 思考3：2007年同2008年税率差是否需要退税
未完工开发产品缴纳的税款，并不是多交税款，而只是提前缴税。如果不存在税率差，那么房地产企业预售收入缴税，只是时间差，在完工年度以前确认的毛利都运用纳税调减，全部转回。
31号文件未完工收入缴纳的税款是“纳税调增”项目，是应纳税所得额，而不是预缴税款。坚持了按照年度汇算的原则，不存在对未完工收入缴纳税款“多退少补”的问题。房地产开发企业销售未完工产品取得的收入，并入当年的应纳税所得额，而不是预缴税款，所以不会调整。所有的时间性差异，都存在税率变动是否进行追溯调整的问题，而税法的态度是一律不调整，房地产也不例外。
以下四种情况会引起前期多交税款，以后年度不能退税。 A、实际毛利率小于预计毛利率造成不能退税。
B、土地增值税清算款项无所得税收入与之相匹配（29号公告）。 C、完工年度不能取得发票，造成以后年度无收入相配比。
D、2008年前由于不允许预提配套设施成本，造成后续成本无收入配比 2、收入的确定原则
（1）非法预售房屋未签订预售合同，是否计税？
某开发商为税务局集资盖房，已经收取了90%的款项，但是未签订预售或者销售合同，是否计税？
合同，应遵循“实质重于形式”的原则，不局限于房管局制式的合同，只要有实质上行使销售合同意向的协议存在，则推定为销售合同已经签订，不可能非法预售就不缴税。
思考：未取得预售许可证的销售合同，在法律上是否有效？法释[2003]7号第二条：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
（2）假借款的形式
合同条款规定：①所借款项没有利息；②借款只能用于楼盘建设；③借款人享受开盘价80%优惠；④收款收据注明：购房集资款，并可以抵顶房款。
因此，稽查认定此项行为实质上为销售行为，应缴纳所得税和营业税。
未取得预售许可证，就进行预售是非法的。但是，税务机关不是预售许可的主管机关，也不去分辨，总之只要取得收入就要纳税。如果业主起诉，法院判定合同无效，则前期确认的收入可以扣减。
非法预售案例：2009年房地产税务稽查过程中，某地产公司将预收款项存入老板个人账户，再以个人借款方式，将款项转入企业账簿。其隐瞒非法预售收入的行为，税务机关不坐视不理。问：公司向老板借钱是否有税收风险，老板向公司借钱有税务风险吗？
老板借给公司钱——税务稽查关注：①非法预售的征兆。是不是非法预售款项，假借老板个人账户；②个人所得税问题。如果排除第一种情况，是否有利息支出，企业有责任代扣代缴个人所得税。③企业所得税扣除存在不确定性。如果有利息支出发生，有可能在所得税前不能得到有效的扣除。
3、所得税视同销售 ——资产所有权发生转移 4、原来预售商品房的处理
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完工年度结转主营业务收入，同时结算计税成本，将实际毛利与计税毛利的差异并入完工年度所得额 5、私车公用
（1）某单位固定资产账没有车辆，但发生大量的汽油费、修理费等，是否可以税前扣除？是否需扣交个人所得税？ （2）公司为个人购置车辆是否存在税务风险，如何规避？ 6、未完工年度（预收账款乘计税毛利率调增）
7、完工年度（结转收入和计税成本，将以前调增的预计毛利转回，调整毛利差） 8、房地产企业是否需按项目清算企业所得税？ 年度 2007 2008 2009 合计 预售收入 3000 5000 2000 10000 毛利率 20% 15% 完工 税金与费用 450 550 400 1400 预交 49.5 50 ? 该项目完工后测定计税成本7200万，实际毛利：（10000-7200/10000）×100%=28%，毛利差8%，13%计入2009年度所得额
2009年所得额：2000×28%+3000×8%+5000×13%-400=1050 或：（10000-7200）-3000×20%-5000×15%-400=1050 注意事项：
第一，房地产企业开发经营业务的企业所得税处理并不仅着眼于具体项目的损益情况，无论项目是否完工，无论开发产品是预售还是现售，都应当在当年度确认销售收入并汇算清缴企业所得税。上例中，A房地产企业2007年度、2008年度缴纳的企业所得税实质上是当年度汇算清缴的应纳税额，并非项目完工前的预缴税额。
第二，企业销售未完工开发产品取得的销售收入，应先按预计计税毛利率分季度（或月度）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
第三，开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业的应纳税所得额。
第四，不要将项目清算（土地增值税）与所得税汇算相互混淆。该例中，清算仅指项目计税成本的最终结算，涵盖了3年的销售期间，而汇算指按照年度分别计算的企业所得税应纳税额，两者不能等同。
9、征管（预缴、汇缴、纳税地点、核定征收、跨省施工）
国税函[2008]635号：季度申报表第4行“实际利润额”=会计制度核算的利润总额减除以前年度待弥补亏损、不征税收入、免税收入+房地产开发企业本期取得预售收入按规定计算出的预计利润额
问题1：季度申报少缴税款是否能够定性为偷税？是否加征滞纳金？营业税当月少交，年度内以后月份补齐，如何定性？少预缴土地增值税是否有滞纳金？
国税函[1996]8号：预缴少交不属于偷税，不存在罚款问题。
国税函[1995]593号：对纳税人未按规定缴库期限预缴所得税的，应视同滞纳行为处理，除责令限期缴纳税款外，同时按规定加收滞纳金。
国税函[1998]63号：对企业所得税的检查，宜在纳税人报送企业所得税申报表之后进行，这种检查查补的税款，其滞纳金应从汇算清缴结束后的次日起计算加收，罚款和其它法律责任，应按《税收征管法》有关规定执行。
国税函[2009]34号：企业所得税应当按照月度或者季度的实际利润额预缴。对未按规定申报预缴企业所得税的，按照《税收征收管理法》及其实施细则的有关规定进行处理。
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问题2：建筑公司外出施工，企业所得税、个人所得税如何征管？ 十一．土地使用税纳税义务的减除
国税发[2003]89号、财税[2008]152号 十二．销售阶段经济合同与税负
1、销售房产 比较：以房产作投资，再转让股权 2、房屋出租 比较：联营/承包 3、房屋转租 比较：委托代理租赁
4、以房产、土地投资 全资子公司 or 非全资子公司
5、定金返息的涉税问题分析（积分卡、买房赠××）购房赠送冰箱是否需交增值税？
混合销售行为中的“销售”是指货物销售，混合销售行为中只涉及营业税应税劳务和货物，不涉及转让无形资产和销售不动产税目，货物销售和应税劳务存在着联系。一般而言，货物销售是提供应税劳务同时存在一项行为中。房地产开发公司促销行为属于在销售不动产的同时销售货物（冰箱）的行为，没有同时涉及营业税应税劳务和增值税货物销售，所以该项行为不能适用混合销售行为的纳税处理，而属于营业税兼营应税行为和货物。
6、一次性收取两年的房租应如何纳税
某房地产开发公司2009年1月初将其一栋位于西南某市中心繁华地段的六层楼房（建筑面积为6000平方米，固定资产原值5000万元）租赁给××西南医院，双方签订的《房屋租赁合同》约定：医院于签订合同之日支付租赁保证金100万元后，合同开始生效，双方终止合同履行时退还承租人；合同签订15日内医院预付2年房屋租金720万元给房地产公司。企业如何进行经营性房屋租金的会计与税务处理？
会计上如何结转收入，如何进行企业所得税的年度申报？ 十三、预租与租金收入的税务处理
开发企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现，承租方支付的预租费用同时按租金支出进行税前扣除。
所得税确认租金收入是合同上规定的收款日期；营业税实际上也是采取的收付实现制。即书面合同规定的付款日期当天，预收款模式则是收到预收款当天。
国税函[2010]79号：企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。
预租收入 税种 所得税 08年以后 09年以前 营业税 09年以后 缴税 租金收入
税种
时间界限 适用原则 24
税法依据 《细则》25条 不缴 不缴 国税发[2009]31号 财税[2003]16号 时间界限 08年以前 是否缴税 不缴 税法依据 国税发[2006]31号
