（三）管理权
1.业主大会与业主委员会（一般不作为诉讼主体、业主的决议撤销请求权） 2.业主大会表决规则
（1）决定下列事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意(包括本数，达到2/3即可)(双绝对多数决):筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施 （2）决定下列事项，应当经专有部分占建筑物总面积50%以上的业主且占总人数50%以上的业主同意(必须超过50%)：改变共有部分用途；利用共有部分从事营利性活动；处分共同部分；制定修改业主大会议事规则；制定修改建筑物及其附属设施的管理规约；选举业委会和更换业委会成员；选聘或解聘物业及其他管理人；其他 3.业主与业主人数确定
（1）业主：依照不动产登记取得专有部分所有权的人；通过合法建造、继承、受遗赠、法院判决取得专有部分所有权，尚未办理宣示登记的人；与建设单位签订买卖、赠与等合同，已经交付房屋，尚未办理过户登记的人。 （2）业主人数：一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。 二、共有 (一)共有的类型 1.按份共有
（1）按份共有中的份额是抽象的，是所有权的份额，而不是共有物的份额。共有人的应有份额抽象地及于共有物的整体，而非具体地及于共有物的部分
（2）按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有
（3）共有人共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有 2.共同共有
（1）共同共有的特点有二:有家庭、夫妻等共同关系；共有人不分份额地分享一个所有权 （2）类型：家庭、夫妻、遗产分割前、无效和被撤销婚姻同居期间
（二）共有物的管理与处分 1.共有物的处分（包括重大修缮）
（1）有约定的按约定，没有约定时，按份共有采绝对多数决原则，须经占份额2/3以上的按份共有人同（只讲份额不讲人数。“以上”包括本数）；共同共有采一致决原则，须经全体共同共有人同意 （2）处分例外：夫妻“钥匙权”
（3）按份共有人对其份额享有独立的所有权，按份共有人对自己份额的处分(如转让、设立抵押权)无须其他按份
共有人同意
2.共有物的收益——约定优先
按份共有人超出其份额对共有物占有、使用、收益，对其他共有人构成不当得利 3.共有物的保存
无论按份共有或共同共有，共有人可以不经其他共有人的事先同意而“单独为之”（回赎、中断时效、保全变卖、简易修缮）
（三）因共有物所生之债的对内、对外效力
1.在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外
2.内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿
（四）共有物分割 1.分割请求权的行使
（1）共有物分割请求权，属于形成权，终止共同关系，无须其他共有人同意
（2）约定在一定期限内不得分割共有物的，各共有人均不得行使分割请求权。但有例外:共有人有“重大理由”需要分割的，仍有权请求分割。“重大理由”：对共有物的处分持不同意见的“少数派共有人”；家人病重急需用钱，共有人除共有财产外别无其他财产。
（3）未约定在一定期限内不得分割共有物的，按份共有人可以随时请求分割。共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。
2.分割方式：协商；实物分割；变价作价
3.共有人分割所得的财产具有权利或者质量瑕疵的，其他共有人应当分担损失。
（五）共有人的优先购买权 1.按份共有人的优先购买权
（1）要件：向第三人转让；同等条件；合理期限
（2）若有两个以上按份共有人主张优先购买权，由转让者决定 （3）按份共有人的优先购买权优先于房屋承租人的优先购买权 2.共同共有人的优先购买权
在共同共有财产分割后，原共同共有人出卖分得的财产时，如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于“一个整体”或者“配套使用”的，其他原共有人可以主张优先购买权
第五章：善意取得与拾得遗失物
一、善意取得 （一）概述
1.盗赃、遗失物等原则上不适用善意取得
2.债权不存在善意取得，股权和票据权利可以善意取得（名义股东处分行为；股权二卖）
（二）不动产所有权善意取得要件 1.不动产登记簿出现权属登记错误
2.不动产登记名义人以自己的名义实施了无权处分 3.第三人受让时为善意
PS:不动产登记簿上有异议登记(15天未起诉的除外)、预告登记、抵押登记，第三人不得主张为善意 4.第三人以合理价格受让（包括互易、抵债） 5.办理了过户登记
（三）动产所有权善意取得要件
1.须为占有委托物。即无权处分人基于所有权人的意思取得占有 PS:下列动产不适用善意取得
（1）占有脱离物，如遗失物、盗赃（因欺诈、胁迫而移转占有的动产即使属于赃物，也不属于盗 赃，可适用善意取得） （2）货币 （3）禁止流通物
2.动产占有人（直接占有或者接间接占有）实施无权处分 3.第三人受让时善意 4.合理的价格受让
5.完成交付（不可以是占有改定）
（四）担保物权的善意取得
1.善意取得质权、抵押权，不要求“以合理的价格受让”
2.不动产抵押权的善意取得以办理抵押登记为构成要件；动产抵押权的善意取得并不以“登记”或者“交付”为构成要件
3.占有改定不能设置动产质权
4.留置权的善意取得不以无权处分为前提
（五）占有脱离物原则上不可以善意取得 物权法107：
所有权人或者其他权利人有权追回遗失物。该遗失物通过转让被他人占有的，权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道受让人之日起二年内向受让人请求返还原物，但受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。权利人向受让人支付所付费用后，有权向无处分权人追偿。 PS:无价记名证券不适用107条
占有脱离物可以善意取得留置权和当铺质权
（六）善意取得的法律效果 物权法108：
善意受让人取得动产后，该动产上的原有权利消灭，但善意受让人在受让时知道或者应当知道该权利的除外。
二、拾得遗失物 （一）拾得人的义务 1.返还原物和孳息
2.通知领取，送交机关——可以成立无因管理
3.妥善保管——如果没有侵占行为，一般过失不承担赔偿责任 (二)拾得人的权利——没有侵占 1.必要费用返还
2.如果有悬赏广告可以要求获得报酬，但是若权利人不按照悬赏广告的承诺履行义务，拾得人无权留置遗失物
第六章：地役权 一、地役权的取得
