颐养结合型，占地12亩，建筑面积8400平米，设有480张位，2009年底开业。由工厂改造而成。是完全按照国家养老机构建设规范要求建立一所托老院，以收住中低端收入失能老人和心血管病老人为主，通过高水平服务团队和人性化院务管理创造老人满意、儿女放心的医养条件。院内设施设备俱全，医护人员专业，设6个专护区，4个专业护理、危重区。其显著特点是失能老人和伤残人员术后康复护理与治疗，一站式服务，以医疗康复带动养老。 （六）、上海亲和源养老公寓
亲和源总占地125亩，建筑面积10万平米左右，属商业用地。总投资6亿元床位数1600张（910套老年住宅），建有15栋共838余套高标准、精装修、配置家电的全社区无障碍老年公寓，可供1600位左右的老人居住。室内全装全配，橱柜床椅、家用电器一应俱全。酒店、餐厅、康复理疗馆、水上运动区、游泳池、电影院、舞厅、SPA、有线电视、宽带网络、电话全部开通，冷暖水二十四小时供应，老人拎包即可入住。连床上四件套，都被配置在内。其运营模式实行会员制，房屋以永久使用权和15年内出租为主，住户无房屋所有权。配套设施主要有社区型医院、护理院、健康管理中心。限制条件：精神病人不得入住。目前已从内部运营管理型向对外输出管理标准与模式转型。 （七）、乌镇雅园养老公寓
位于乌镇国际健康生态产业园内，学院式养老养生。依托区域内湖泊，湿地公园等自然资源，规划养生养老、健康医疗和休闲度假三大主题，集养生居住区、 颐乐学院、国际养老中心、雅达国际康复医院、特色商业区和星级度假酒店六大板块于一体。总占地面积约为1500亩，建筑面积85万平米，土地获取方式为摘
牌得到，被例为省重点工作，土地价有一定优惠（比通常摘牌价低1/3）旨在为广大业主搭建圈层交友、健康向上、多姿多彩的生活平台，营造温馨舒适、开心乐观、悠然自在的生活享受。推行24小时生活秘书服务制。 主要客户人群为50岁-65岁，高知、高职人群为主。住宅价13000元/m2，拎包即住。一期销售已突破85%。特点：出售与出租相结合。住宅出售，学院、医院、商铺出租，酒店、康复中心委托运营商运营。总之，该项目是以养老产业包装，住宅开发，商业旅游为经营主线，配套服务收益为附加营利点。 （八）、万科随园嘉树养老公寓
万科首个集中式养老公寓 ，占地110亩。一栋颐养中心和一栋康复中心，中央的“金十字”养生休闲区，面积达4500平方米，包括景观餐厅、阳光阅览室、多功能厅、健身房、棋牌室、咖啡吧、老年大学等，是一个专为长者营造的养老配套集群。管理理念按照“联合国五项照顾原则”和“身、心、灵”经营理念进行，为标准标杆养老示范区。公寓销售价16000元/ m2 ，租95万元/15年，主要出租对象为65岁以上老人。租售人群主要为事业单位、高校老师、医院高职等人群。护理自营，医疗引进第三方经营。 三、借鉴与思考
通过对以上八个养老项目的实地调研考察，我们感到，养老产业是一个市场潜力巨大，需求旺盛，功德众生的产业。但在具体运作中其难度和挑战还有很多。随着单纯的房地产开发市场的反复振荡和前景的不乐观，社会资本越来越趋向于以养老社区开发运营为主的养老地产。其投资者主要包括房地产企业、保险企业，以及民营养老服务机构。2011年6月17日全国工商联房地产商会会长聂梅声称，
中国养老产业未来将占房地产市场的3-5%，回报率起码在15%上下，10年之内养老地产或出现井喷。未来市场竞争激烈程度可见一斑。
养老产业是片蓝海，处处充满着机遇，也时时伴随着风险。要想享受养老服务市场带来的机遇，并在众多竞争者中独占鳌头，经过考察调研，我们认为不得不认真思考和分析以下一些问题。
（一）市场定位/确定目标顾客
无论那一个产业，其市场定位和客户目标选择是否准确是项目运营获得预期收益的关键，也就是客户群的细分应到位准确。许多项目在开发之初，因其市场定位的错误，是导致项目流产或难产的主要因素。养老产业也不例外。此次考察对几家养老机构的分析思考，可以归纳总结出养老产业中的目标顾客，依据其需求层次与生活自理能力可划分为四类较典型的目标客户群。
低端自理型老人群体，是绝大多数政府和社会福利性质养老院所面对的目标顾客，它们在最低成本约束下提供基本养老服务，如老人床位、基础看护、娱乐等生活设施与服务。低端介护型老人群体成为中小规模民营养老服务机构的主要服务对象，是以灵活服务、个性需求为特点的中低端养老服务产业的“长尾市场”。如此次考察中的“青岛福彩四方老年公寓”、“恒星老年公寓”。
高端自理型和高端介护型两类群体，一般具有较高文化水平和购买能力，几乎没有家庭负担（如照顾孙辈、资助子女等），因而有比较广泛的兴趣爱好和社交圈子，在生活和消费理念上更能够接受新式观念。他们应是行业重点关注对象。如此次考察中的“太申祥和园养老中心”、“亲和源老年公寓”。
（二）专业团队建设
目标市场定位准确后，还需要一支专业队伍来具体运作，并把每一个细节做精、做好、做到位才能实现预期收益。也就是说人力资源的建设，以及蕴含在人力资源建设中的起关键作用的企业文化建设，是项目运营中不可或缺的因素。此次考察中，不少企业都提到养老护理专业人员非常缺乏，人员流失率较高，或就是有人愿做，但有特定的养老护理专业技能的人才非常匮乏。因其专业人才的匮乏致使养老服务水平不高，以至成为制约养老产业正常运营的瓶颈。此次考察中这方面工作做得比较到位的养老机构应以“青岛福彩四方老年公寓”为代表，其专业的护理团队不但得到本地政府和老人的认可，在青海玉树抗震救灾中其不凡的表现得到国家领导人的认可。工作人员稳定，管理到位，良好的企业文化氛围浓厚，其院领导提出的经营理念：“什么是高端？设施设备高端不是真正的高端，服务高端才是真正的高端。”服务高端的背后是企业文化支撑起来的一支专业性较强、敬岗爱业的团队。如此，值得我们学习借鉴。工程建设、市场开发和人才培养是养老项目开发中的一个系统工程，缺一不可，要同时进行，才能促进养老产业项目的顺利推进和健康发展。
（三）设计产品/服务组合
此次考察中我们注意到不同项目运营其产品设计与服务组合各具特点，各有优势，基本能被市场接受和客户认可。产品或服务是企业向客户交付价值的载体，也是客户购买的核心内容。在养老服务产业、产品或服务都是以组合的形式出现。无论养老地产，还是地产养老，较好的几个项目中如上海亲和源都表现为“居住环境+生活服务”的硬产品和软服务组合。
