关于建筑保修的部分法定规定及保修年限的界定的释义
（一）
一、建筑工程质量保修期
按照国务院《建设工程质量管理条例》第39、40条和建设部《房屋建筑工程质量保修办法》第6、7、8条的规定，建设工程实行质量责任保修制度。建设工程承包单位在向建设单位提交工程验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。在正常的使用条件下，建设工程的最低保修期限为： 1．
基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为
设计文件规定的该工程的合格使用年限； 2．
2 .屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗
漏，为5年； 3． 4． 5．
3.供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
4.电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年； 5、其它项目的保修期限由发包方与承包方约定。此外建设工
程的保修期，子竣工验收合格之日起计算。 二、住宅物业保修期
按照国务院《城市房地产开发经营条例》第31条、建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（一下简称“《规定》”）第5、6条和建设部《商品房销售管理办法》第33条
的规定，住宅物业的保修期自交付使用之日起计算，具体期限在开发商出具的《住宅质量保证书》1，但正常使用情况下不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的《质量保修书》约定保修期的存续期。存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，应当按照《规定》确定的下列最低保修期限标准执行：1.屋面防水3年；2.墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道防渗漏1年；3.墙面、顶棚抹灰层脱落为1年；4.地面空鼓开裂、大面积起沙为1年；5.门窗翘裂、五金件损坏为1年；6.管道堵塞为2个月；7.供热、供冷系统和设备为1个采暖期或供冷期；8.卫生洁具为1年；9.灯具、电器开关为6个月；10.其它部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。 此外，安装《四川省消费者权益保护条例》第36条1款规定，消费者所购商品房在正常使用情况下，屋面防水工程、有防水要求的厨房、卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期限不得低于5年，其保修期限自房屋交付之日起计算。 三、关于保修期的存储期限
按照前面所述规定，因不同的开发商以及交房的先后等因素，各住宅小区、同一小区内的不同物业，以及同一住宅的不同部位的保修期限都是长短不一的。为卫生间防水保修为例，某小区2004年1月竣工验收，同年5月开始交付，那么首套住宅的卫生间防水至少应当至2009年1月。倘若其中某一套住宅于2007年1月交付使用，那么还应当分两种情况；若该住宅的购买人为自然人，且用于居住目的的，该购买者属消费者，按照《四川省消费者权益保护条例》的规定，
其最短保修期应当至2012年1月；若该住宅的购买者为企业，则该购房行为不属消费行为范畴，在此情况下，该物业的建设工程质量保修存续期（2007年1月至2009年1月）少于建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中的3年底限规定，应当按照3年期限标准执行，故期最短保修期应当至2010年1月。由此例可见住宅物业保修期限的复杂程度。
物业部
2013年9月9日
（司法释义来源：成都市物业管理条例精解）
