一、当前我国房地产业的发展状况
1、供应结构失调。
高档住房、大户型住房、商业用房供应过量，中低价位、中小户型住房供应不足。杭州销售商品房，单价3000元/平方米以下3.7%，3000—4500元/平米38.7%。南京苏州市商品住宅户均面积130平米。宁夏全区2003年在建商品住宅，90平米以上户型占69.4%，空置住宅中此类户型占80.9%。住宅与非住宅比例不合理，福建空置商品房中非住宅用房2/3；济南市空置房中高档住宅和写字楼占80%。
2、空置率居高不下。
空置率＝（新建商品房的空置面积＋存量房的空置面积）/房屋总量100%，国际通行标准是10%。空置反映需求强度，影响未来走势判断，空置率居高不下时，市场价格稳定甚至反升，伴随投资膨胀，说明市场运行酝酿着越来越大的泡沫。我国商品房屋空置率1999—2003年分别为41.13%、36.48%、34.78%、31.88%和28.46%。
3、价格持续上升。
1998—2003年我国商品房价格涨幅为3.29%、-0.11%、2.88%、2.76%、5.7%，5%。2004年，全国商品房平均销售价格每平米2759元，上涨12.5%。住宅上涨11.5%，沈阳、南京、重庆居前三位，分别为19.2%、17.7%、15.6%。2007年1月至4月又上升12%。
二、房地产泡沫形成的主要原因
1、市场预期、正反馈交易策略及羊群行为。
随着经济的发展和城市化进程的加快，居民对于人均居住面积增的需求也随之扩大。由于住房建设周期较长，短期供应量有限，房地产价格会因供不应求而上涨。在房地产价格上涨阶段，部分人产生投机心理，认为房地产价格会继续上涨，加入购房者队伍，投资性或投机性购房行为出现，市场出现房价继续上涨的预期。此时，消费者预期对房价上涨起到了很大作用。在现代消费信贷的支持、房价将继续上涨的预期下，人们更会选择提前进行住房消费，未来一段时间的住房需求提前到现在集中释放，购房者数量大增。这便使供不应求的局面继续扩大，房地产商乘机涨价，价格上涨预期实现，房地产泡沫出现。之后，房地产价格继续上涨的预期被不断强化，投机市场出现“羊群行为”，从众使得大量投机者进入房地产市场，市场需求被房地产价格持续上涨，严重偏离基基础价值，房地产泡沫继续吹大。
2、金融行业的信贷扩张。
随着现代市场经济的发展，酱流动、货币兑换、金融票据等符号经济已经从产品、服务等实体经济中完全独立出来，这给泡沫经济的形成和扩张提供了必要备件。资本流动、金融衍生品的大量出现为房地产泡沫产生提供了资金支持，金融自由化、信息化使得资本流动速度加快，对价格波动和泡沫起了推波助澜的作用。而市场经济内在的周期性波动又使得泡沫经济的危害更为严重。在信息不对称的情况下，银行等金融机构的信贷扩张使得大量资金投向房地产，使得市场参与产生严重的投机心理，直接推动了房地产价格的上涨。房价上涨使得银行高额回报，进一步扩大对房地产业的信贷投资，再度推动房价上涨。这一正反馈过程
循环往复，导致房地产泡沫的形成和膨胀。 3、政策因素与房地产投资的过度增长。
房地产业作为国民经济的主导性产业，对国民经济发展的促进作用是举足轻重的，因此，每个政府都会下大力气对该行业进行干预，我国也不例外。房地产投资的增长速度应该与城市化进程的步伐一致，如果一国的房地产投资的增长速度远远超过了城市化进程的速度，就容易造成市场供给与市场需求的严重不平衡，房屋闲置率高，房地产价格急剧下跌，产生泡沫。
三、房地产泡沫对未来房地产市场和中国经济的影响 1、房地产泡沫的长期存在导致经济结构和社会结构的失衡。
房地产泡沫一方面导致投资预算增加，在高地价市区进行的投资无利可图，造成了公共投入的相对缩减，形成经济发展的瓶颈，造成经济结构的失衡。另一方面城市地价持续高涨，使得本来就稀少的土地大量闲置或者低度使用，土地投机的倾向日益凸现，人们之间的资产差距越来越大，招致社会分配不公，带来了深刻的社会问题，同时也造成了社会结构的严重失衡。 2、引发社会危机。
随着房地产泡沫破裂和经济危机的发生，会造成大量的工厂倒闭，失业人数剧增。在金融危机中，犯罪案件也可能相应的激增。
3、房地产泡沫经济影响国民经济的平衡运行，破坏国民经济的结构和比例。
泡沫经济是由虚假的高盈利预期的投机带动起来的，并不是实际经济增长的结果。它的产生和形成使国民经济的总量虚假增长、结构扭曲。房地产泡沫的长期存在和发展将抑制其他产业的发展。 四、防范我国房地产泡沫的对策及措施。
中国的房地产已出现泡沫，并且到了“爆炸边缘”，在目前各类房地产贷款余额可能超过20000亿元的情况下，哪怕其中只有百分之一的不良贷款，也足以令这些商业银行不堪重负，并进而危及整个宏观经济。尽管2003年央行出台了住房信贷的121文件，但是回天乏力。受单位利益的驱使，银行也期望好的贷款项目，但望眼欲穿惟有房地产，所以私下难免推波助澜。央行提高银行存款准备金率0.5个百分点，究竟影响会有多大，无人可知。鉴于历史上的房地产泡沫经济的危害性，特别是1990年初日本房地产泡沫经济破灭后对日本经济的影响力，在此提出防范我国房地产泡沫的对策及措施。 1、加强对金融机构的监管。
金融机构是房地产市场资金的主要来源之一，控制其供给是达到控制房价上涨目的的必要措施。由于金融创新，对金融机构的教管难度不断加大。监管措施往往跟不上金融的速度，以致管制失败。房地产金融业务的有关规范也有待制订。金融体制不健全的情况下，如果金融部门过度解除金融管制，很容易造成大量信贷资金流入非生产性部门而引发泡沫。中央银行在《2002年第三季度货币政策执行报告》中首次就防止房地产泡沫向市场发出警告，在肯定了房地产业对国民经济贡献的同时，也提醒要特别关注金融机构贷款的集中度问题，防止信贷过度集中于房地产业，以免金融风险过度集中。 2、尽快完善土地税制。
我国需要依据房地产市场运作过程和市场行为设定税种，尽快建立合理的土
地税收体系，全面发挥土地税制的调节作用。在税制建设中，不仅要从保障财政收入角度来完善，而且还要从土地资源配置全过程，即从占有、使用、转移、收益等各个环节来建立和完善土地税制，以达到充分发挥土地税收对土地资源合理使用的调节作用。政府应该严格监测购地者的投资开发进度，对在规定期限内未进行开发或故意拖延开发进度的单位或个人征收赋税，例如空地税、土地保有税等；同时强化土地增值税，对一定时期内多次转让的土地交易中的增值部分应从严征税。除了征收土地增值税外，还应当严格限制土地转手频率。值得一提的是，当前有业内人士提出通过征收土地财产税来抑制房地产过热，这也不失为一个有效的办法。
3、规范政府市场主体行为。
规范政府市场主体行为主要是规范土地出让行为，加强其市场管理者的地位和管理措施。政府对划拨土地使用权的交易应做出严格限制与动态监控，以减少多次加价转手的机会；土地出让应采用土地招标、拍卖，严格限制以协议方式出让用地范围；另外为了防止低价协议出让土地，可以制定详细、规范、可操作性强的协议出让最低价标准。正所谓居安思危，防患于未然，只要我们能够充分认识发展过程中潜在的危机，及时治理不良现象，并尽快完善相关的法律法规和税制政策，可为我国房地产业的发展指明前进的道路。
参考文献
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