3000025000200001500010000500001234567891011年份注：横轴代表年份，1-11分别代表2000-2010年
将以上数据分组，带入如下公式
yi=W1i*X1i+W2i*X2i+W3i*X3i
所得的结果如下图所示： i的取值 W1i W2i W3i 2000-2002 1.0930 -0.8072 3234.4 2001-2003 3.4227 -2.7124 780.1410 2002-2004 -0.1064 0.4287 -557.8890 2003-2005 -0.4383 0.3103 1490.9 2004-2006 0.9813 -0.8011 1786.2 2005-2007 1.6381 -0.8315 -1087.4 2006-2008 0.6946 -0.1109 -1268.1 2007-2009 0.4358 -0.2228 437.9051 2008-2010 0.3213 -0.0827 223.9979
从表中分析数据，W1i，W3i和yi成正相关。W2i和yi的值呈负相关。对W1i，W2i, W3i进行处理，去掉其中偏差最大的数据和最小的数据。从而解得
W1i=0.7222，W2i=-0.3637，W3i=439.1286
于是房价与人均可支配收入、人均GDP、银行储蓄存款的关系为： y=0.7222X1-0.3637X2+439.1286X3
3.模型的修正
5
系列1系列2系列3系列4
年2000 2001 2002 2003 2002002006 2007 2008 2002010 份 4 5 9 模267 285 302 316 337 347 377 454 629 697 7140.型6.3 1.5 5.4 5.5 6.0 4.0 2.3 9.8 0.9 2.0 4 解 实1948 2017 2092 2500 3003103200 3258 4357 5005398 际7 0 2 值 偏728.834.933.665.369 374 572.31291.1933.1971742.差 3 5 4 5 0 8 9 0 4 对偏差处理，去掉最大的和最小的取平均值，得常数b=1088.9，经修正后的模型结果为： y=0.7222X1-0.3637X2+439.1286X3-1088.9
四 模型结果的检验和分析
年2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 份 模158 176 193 207 228 238 268 346 520 588 605 型7.4 2.9 6.5 6.7 7.1 5.1 3.4 0.9 2.0 3.1 1.5 解 实1948 2017 2092 2500 3007 3100 3200 3258 4357 5002 5398 际值 偏360.6 254.1 155.5 424 719.9 714.9 516.6 202.9 845 881.1 653.5 差 五 利用已建立的模型对西安市房价进行预测和走势分析
用matlab软件模拟各因素关于年份的线性关系，计算出X1、X2、X3,然后根据公式
y=0.7222X1-0.3637X2+439.1286X3-1088.9预测2011-2013年的房价。 1）人均可支配收入(y)与年份(x)的关系： x 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 y 62796907770284729500104931176913785157811891322244.9 .1 .8 .2 .5 .6 .5 .8 .0 .0 .0 y=1.4998*10^3x +2.9877*10^3
2)人均GDP（y）与年份（x）的关系： x 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 y 7828859193671051012299140021604218885183861896327254.0 .8 .8 .4 .5 .0 .2 .3 .0 .0 .0 y=1.6924*10^3x+4.5846*10^3
3)银行存款利率（y）与年份（x）的关系：
6
年份 x 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2.25 2.25 1.98 1.98 2.25 2.25 2.52 3.33 3.60 2.25 2.25 y=0.0712x+2.0193
4）根据以上三个公式预测2011-2013年的人均可支配收入、人均GDP、银
行存款利率的值，并预测未来三年房价的值。
房价y=0.7222X1-0.3637X2+439.1286X3-1088.9 年份 人均可支配收入 元 人均GDP 元 银行存款利房价 元 率 % 2011 20985 24893 2.8737 7363.7 2012 22485 26586 2.9449 7863 2013 23985 28278 3.0287 8367.2 房价关于年份的变化及预测图： 年份 房价 2002 2092 2003 2500 2004 3007 2005 3100 2006 3200 2007 3258 2008 4357 2009 5002 2010 5398 201 1 7363.7 201 2 7863.0 201 3 8367.2
注：横轴1-12分别代表2002-2013年
900080007000600050004000300020001000005年份1015房价系列1
六 讨论使房价合理的具体措施及其对经济发展的影响
1．分析各因素对房价的影响：
1)人均可支配收入对房价的影响
根据拟合出的模型人均可支配收入与房价呈正相关，与人民生活水平相适应。 2)人均GDP对房价的影响
一般来说人均GDP越高，房价越高.但根据模拟函数房价与GDP呈负相关，这表明西安市的房价与居民生活水平不相符，人民生活水平不是很高时房价确很高，房价很大一定程度上是被炒起来的，并不是由市场供求关系决定的。
7
3）中国央行利率对房价的影响
根据一般情况利率应与房价呈负相关.但根据模拟函数房价与银行利率呈正相关，这是因为现在中国房地产投资火热，很多人宁愿冒着高贷款利率的风险去把钱投入到他们认为会有更高回报的房地产中去，这样便使房地产更加畸形的增长 .
2使房价合理的具体措施
1) 适量多建一些经济适用房，廉租房，积极推进城中村改造 2) 推行限购令，避免房产资源的不合理配置 3) 对闲置房进行征税监制
4)提高最低工资，减少工资税收，增加人均可支配收入
3.各因素对经济发展的影响：
（一）人均可支配收入的变动对经济的影响
人均可支配收入指个人收入扣除向政府缴纳的个人所得税、遗产税和赠与税、不动产税、人头税、汽车使用税以及交给政府的非商业性费用等以后的余额。个人可支配收入被认为是消费开支的最重要的决定性因素。因而，常被用来衡量一国生活水平的变化情况。因此，人均可支配收入与国民经济呈正相关。 （二）人均GDP对经济的影响
人均国内生产总值（Real GDP per capita），也称作“人均GDP\，常作为 发展经济学中衡量经济发展状况的指标，是重要的宏观经济指标之一，它是人们了解和把握一个国家或地区的宏观经济运行状况的有效工具。将一个国家核算期内（通常是一年）实现的国内生产总值与这个国家的常住人口（目前使用户籍人口）相比进行计算，得到人均国内生产总值。是衡量各国人民生活水平的一个标准，为了更加客观的衡量，经常与购买力平价结合。因此，随着人均GDP的增长，国民经济一般是增长的。
(三)利率变动对经济的影响
从宏观看,居民的全部收入可分为消费和储蓄两个部分.储蓄=收入-消费.在收入水平一定的情况下.储蓄的多少取决于消费倾向.若居民的消费倾向高,则新增收入中用于消费的部分大,储蓄就少.居民的消费倾向除了与目前收入水平、未来收入预期、物价水平及消费观念等有关外,还受利率水平的影响.当利率上升时,会一直人们的消费欲望. 再从厂商投资来看,投资代表着社会资金需要.提高利率则使厂商投资成本增加.
当利率水平提高时,一方面减少消费、增加储蓄,使社会资金供给扩大,从而有可能使社会产出扩大;另一方面,又可能使投资受到抑制,从而使社会产出减少.
七 模型的优缺点分析与改进方向
1）本模型依赖于线性方程构建的想法，模型建立后得到的结果比较符合实际。方案简洁明了，易于操作；
2）模型建立过程中运用了多种方式经行评估，如：Excle制图、最小二乘法、matlab
8
