结合土地利用总体规划、城市总体规划、镇村布局规划及其它相关规划对城乡建设和产业布局的总体要求，根据城市化发展和新农村建设的目标，按照科学规划和集约利用土地的原则，统筹安排，合理划分。 5.3项目区安排 1、划分思路
（1）结合区域经济发展水平，在拆旧区和建新区之间考虑区域平衡；
（2）根据城市化发展和新农村建设的需要，科学规划安排建新区；
（3）按照项目区划分原则，结合农村建设用地整理目标统筹安排挂钩周转指标的使用和归还计划。 2、划分结果
在前述农村建设用地整理潜力分析的基础上，按照项目区划分原则，为便于管理和实施，规划期间，将开发区分成九个项目区。拆旧区分布于小海镇、竹行镇和南通农场；建新区分布于新开镇、小海镇、竹行镇和南通农场，优先用于农村居民点和乡村基础设施等建设。 规划期内，项目区划分结果如下：
表5-2 开发区城乡建设用地增减挂钩规划项目划分结果表 ........... 资金筹措与效益评价 6.1资金筹措 6.1.1预期成本测算
1、农村居民点整理补偿费用 （1）房屋拆迁补偿安置费
房屋拆迁补偿安置费主要包括房屋拆迁补偿费和拆迁补助费。根据《南通经济技术开发区房屋拆迁管理办法》，确定开发区农村建设用地整理拆迁补偿标准如表6-1和6-2所示：
表6-1 开发区农村建设用地整理平房拆迁补偿标准表据此可测算出，规划期间，开发区农户房屋拆迁补偿安置费为6166.6万元。 （2）其它附属用地补偿费
结合《南通经济技术开发区房屋拆迁管理办法》，农村居民点整理补偿除农户房屋外，还应补偿其它附属用地，补偿标准按建设用地面积超出房屋建筑占地面积部分70元/平方米计算。根据规划期间农村建设用地整理潜力分析结果，可测算出各镇（场）附属用地补偿费用，具体如下：
因此，规划期间，开发区农村居民点整理补偿总费用为10661.2万元。
2、农村工矿拆迁补偿费用
规划期间，项目区内有工矿废弃地面积0.8200公顷，均按建筑面积计算，根据《南通经济技术开发区房屋拆迁管理办法》关于“南通开发区非住宅房屋拆迁补助标准”的规定，生产用房拆迁补偿标准为70元/平方米，由此测算出项目区规划期内工矿废弃地拆迁补偿费用为57.4万元。
3、农村建设用地复垦费用
根据土地开发整理相关技术标准，农村建设用地复垦费用主要包括前期工作费、工程施工费、设备购置费、竣工验收费、业主管理费、不可预见费等费用。根据土地开发复垦整理项目各项费用标准，结合开发区历年土地开发整理经验，本次农村建设用地整理资金估算，建设用地复垦费用取高于耕地开垦费的15万元/公顷，规划期内项目区农村建设用地整理土地总面积80.8188公顷，复垦费用投资估算为1212.3万元。
综上所述，规划期间，开发区用于农村建设用地整理的总投资为11930.9万元。 6.1.2资金筹措
农村建设用地整理资金可以先由政府财政出资或进行部分土地使用权的抵押贷款解决，然后通过整理后的土地增值、挂钩建设用地指标的出让金、相关税费等收益来平衡预算。使用挂钩周转指标的建设项目用地，按规定标准收取农业重点开发资金（3元/平方米）、耕地开垦费（11元/平方米）、新增建设用地土地有偿使用费（56元/平方米）等税费，除上交中央财政外纳入地方政府的土地收益范畴，并通过财政支出确保农村建设用地整理的有效推进。
政府从建新区获取的土地收益还包括土地出让金，开发区土地出让金的最低保护价为336元/平方米，根据以上收费标准，可测算出规划期间开发区从建新区使用获取的土地收益，具体测算结果如下：
表6-5 开发区规划期间从建新区获取的土地收益情况表
根据以上收费测算结果，规划期间，开发区预计可从建新区土地利用获取的土地收益为30914.6万元，这部分收益扣除安置补偿费用之后节省的成本足以满足规划期间农村建设用地整理所需投资，将这部分收益作为农村建设用地整理所需经费的来源主体，建议地方政府通过多渠道融资以保证项目的实施，为新农村建设提供保障。 为保证农村建设用地整理的有效实施，除通过财政预支推进建设用地复垦，并将从使用挂钩周转指标的建设项目中获取土地收益，收取相关规费外，各级政府还应遵循市场经济规律，建立多元化、多渠道的农村建设用地整理资金筹措机制，稳定并逐步扩大政府投入，采用市场运作、业主开发的模式，广泛吸纳社会资金投入农村建设用地整理。
6.2效益评价 6.2.1可行性评价
近年来，南通城市化和工业化发展迅速，对建设用地的需求也越来越大。在南通市城市化进程推进过程中，开发区农村土地利用现状特别是农民分散居住社区的存在对城镇化造成许多不利影响。 就当前的经济发展过程而言，土地资源特别是耕地资源的消耗是不可避免的，关键在一个“度”。“挂钩政策”就是依靠政府部门发起，运用经济手段促进农村建设用地的整理，在改善农村生态环境和农民生产、生活条件的同时，既适度地减少农村建设用地、整理复垦为耕地，又为地方争取到更多的建设用地指标，满足经济发展对城镇建设的用地需求，有效提高土地供给水平。
