南京理工大学经济管理学院
研究生课程研讨
财务报表分析与绩效评价 课程名称：
徐光华 任课教师： 万科A、中粮地产、荣安地产三家地产公研讨题目：
司基于财务报表的综合能力分析
张春雷小组 小 组 名： 4 5 7 8 36 小组成员序号： 成 绩：
万科A、中粮地产、荣安地产三家地产公司
的盈利能力分析
前言
选择这三家公司的原因是他们所具有的代表性和相互之间的差异性。万科作为私企，同时也是国内最大的房地产公司；中粮地产是国企中粮集团的下属子公司；荣安地产是一家规模中等的私企。三家公司各有特色。
本文分为五个模块：偿债能力分析、盈利能力分析、资产运营能力分析、投资报酬能力分析、成长能力分析。同时，每个模块内会从纵向和横向两个角度对万科A、中粮地产、荣安地产三家地产公司进行全年细致地分析。目的是考察每家企业的综合能力，以及近几年的国家宏观调控对房地产行业的影响程度。
本文的结构是：首先，给出一些有关国家政策、市场行情、公司特殊情况说明的文字材料；其次，针对每个模块对三家公司分别进行纵向比较，以及相互之间的横向比较；最后，是对三家公司经营情况的一个总结。三个公司2009-2012年的完整财务指标报表因数据太多，放在附件中。
本小组有五个人：分别是4号张盈、5号史伟强、7号张文静、8号张春雷、36号季潇。每人负责一个模块的分析工作。4号负责资产运营能力分析；5号负责成长能力分析；7号负责投资报酬能力分析；8号负责盈利能力分析；36号负责偿债能力分析。
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目录
一、 背景材料…………………………………………………………4 二、 偿债能力分析……………………………………………………5
1、纵向分析…………………………………………………………………5 2、横向分析…………………………………………………………………6 3、小结………………………………………………………………………9
三、 盈利能力分析………………………………………………… 10
1、纵向分析………………………………………………………………10 2、横向分析………………………………………………………………12 3、小结……………………………………………………………………15
四、 资产运营能力分析…………………………………………… 16
1、纵向分析………………………………………………………………16
2、横向比较………………………………………………………………17
3、小结……………………………………………………………………19
五、 投资报酬能力分析…………………………………………… 20
1、纵向分析………………………………………………………………20 2、横向分析………………………………………………………………21 3、小结……………………………………………………………………23
六、 成长能力分析………………………………………………… 24
1、纵向分析………………………………………………………………24 2、横向分析………………………………………………………………26 3、小结……………………………………………………………………27
七、 总结…………………………………………………………… 29 八、 附件…………………………………………………………… 30
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一、 背景材料
文字材料一：2009-2012年国家政策趋向
2008年，在前期调控政策和金融危机的影响下，房地产投资减少,房价也有所下降。9月以后，国家出台扶持政策：下调贷款利率、减免税费、降低房贷首付。
2009年，短短一年间，中国楼市迅速地由低迷转变为亢奋。 从5月开始为政策分水岭，上半年在GDP保八的前提下政策扶持。下半年由于房价快速飙升，房地产宏观调控再次卷土重来。
2010年开始至今，房价调控不断升级。比如二套房贷款利率提高、提高首付、三套房贷款停止、异地限购、房产税试点、非主营央企退出地产行业等。有78家央企被勒令退出房地产行业，16家保留，中粮地产也在被保留的16家之中。 文字材料二：2011-2012年行业情况
2011年，房地产企业购置土地面积和土地购置费的增幅均较上年明显回落。房地产开发投资总体保持较高水平，但增幅自8月逐月回落。房屋施工面积和新开工面积增幅回落，竣工面积增幅增加。商品房销售面积增幅减小，多数城市二手房成交量同比负增长。房价出现稳中有降的城市数量逐步增多。
2012年之后明显出现好转，市场交易量逐渐恢复，房地产企业压力逐渐减轻，甚至房价也正逐渐企稳回升。房地产行业景气度方面，2012年以来以7月份为分水岭呈现先跌后稳，前8个月，全国房地产开发投资增速从27.8%一路下滑至15.4%， 8月份以后景气指标陆续触底。总体来看，下半年以来行业景气度回稳的趋势非常稳固。信贷投放方面，2012年以来以5月份为分水岭呈现先稳后增。
2012年全国市场交易规模将再创新高。一二线城市市场明显好转，三四线增长趋势有所放缓。一二线城市深受调控影响，市场需求被严重积压，而随着政策面的逐渐宽松，需求得以集中释放。三四线城市未在调控政策的覆盖区域，因此诸多热点三四线城市市场快速膨胀，但与此同时，这类城市经济发展水平依然落后、市场需求规模相对有限的缺陷也逐渐显露出来，在经历了前几年的快速扩张之后，市场有效需求正遭遇阶段性低谷。 文字材料三：荣安公司特殊情况
2009年6月，，荣安地产将全部资产出售给华远集团，并由华远集团承担荣安地产全部负债。本次出售资产（含负债）的评估净额为-29,472.71 万元，双方协商一致同意价格为 0 元，荣安公司完成重大资产重组。重组后的荣安地产全面退出通信及相关设备制造业，进军房地产经营与开发业。同时，对接下来几年的公司利润向股东做出一定额度的承诺。
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