佳运〃环湖花园营销策略
（备注：方案筹备对象主要针对此次阳逻拆迁户）
一、阳逻发展前景
1、随着电力能源、钢材深加工、机械及装备制造、新型建材、纺织服装等产业的集聚，阳
逻已经正在向工业化城市发展，人口的聚集和快速增长已然成为趋势。
2、未来，阳逻新城将成为武汉最具潜力的工业新城和宜居生活城，由目前城区面积37平方公里，人口16万，到2020年，城区达54平方公里，人口45万，远景为106平方公里，60万人。届时，一个华中地区最大的、以集装箱江海直达为主要特征的重要物流中心和制造业基地、一座现代港口工业新城将强势崛起。
（从阳逻的快速发展来看，未来房地产市场将会成为阳逻最具机会和潜力的产业，可见占有市场的份额大小决定着一个房地产开发企业能否做大做强）
二、国家相关政策
1、采取坚决的措施，遏制房价过快上涨，促进民生改善和经济发展 2、严格限制各种名目的炒房和投机性购房。
3、对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。
三、佳运?环湖花园项目SWOT解析
优势点（s）：
1、 项目的地理位置较佳，周边生活配套成熟，能够带动本项目的发展
周边设施 商业 具体名称 阳光购物中心 五环商业街 中百仓储 永乐电器 天源购物中心 武商量贩等 小区优势 纯住宅小区，居民日常消费需要一个庞大的商业体系的支持，而佳运环湖花园周边拥有大型购物中心，购物街等大型商业体系，能够最大程度满足居民生活各方面的需求，同时也对周边经济形成良性刺激，促进商业发展。 银行 中国银行 工商银行 建设银行 交通银行 中国信合 中小学 新洲一中 新洲三中 阳逻中学阳逻小学 武汉生物工程学院 阳逻一中 阳逻高中 阳逻一小阳逻六小等 湖大分校 幼儿教育 阳逻中心幼儿园 幼儿教育的发展也为孩子的幼儿教育打下良好的平台。 医疗卫生 新洲区第二人民医院 阳逻仁爱医院 完善的基层医疗卫生服务体系，布局合理、功能齐阳逻医院等 全、方便群众，能够实现人民群众得实惠、居民医疗健康有保障的目标。 佳运〃环湖小区周边拥有多种类型的银行，可以满足居民理财生活的要求，为居民提供最大的理财便捷。 教育是每一位家长特别注重的问题，佳运〃环湖花园周边拥有数量众多的小学、初中、高中，为孩子的教育提供了一个优质的平台。 交通系统 佳运环湖花园位于临近武汉市轻轨2号线（堤角到阳逻） 武汉市公交231（阳逻客运站到青山群力村） 2106公汽（阳逻客运站到武汉客运港） 邮政 中国邮政 阳逻邮政局 武汉轻轨二号线，贯穿堤角到阳逻，公汽和公交系统涵盖阳逻客运站和武汉客运港，构建了一个强大的交通体系，给居民的出行提供便利。 邮政系统能给居民带来更多大便利，比如说现在各家各户都要用水、电、煤气、电话，有一些是非现金支付的，这些帐单是通过邮政速递的。有一些通知信，比如说法院和法律文书，特别是交通违法文书，这些属于通知信的信函。 餐饮 春燕快餐 红新酒楼 庭院美食城 行行行酒店 家常酒店 大众化消费越来越成为餐饮消费市场的主体；饮食文化已经成为餐饮品牌培育和餐饮企业竞争的核心，连锁经营、品牌培育、技术创新、管理科学，快步向产业化、集团化、连锁化和现代化迈进，佳运〃环湖花园周边已经形成了规范的餐饮业体系，能够满足居民的消费欲望和最新的消费理念。 购物 祥发超市,双林超市 超市零售业也初步形成规模化，为居民购买日常生活用品提供便利。 运动设施 小区配套 佳运〃环湖花园小区内部，配备由齐全的运动场所，各种运动器械满足于各个年龄阶层的人群。 2、规划的户型结构舒适，宜于人居，设计合理，经典户型满足各类居住需求 详析：
佳运.环湖花园规划设计之前就充分考虑武汉阳逻地区当地所处的方位、风向、以及阳光照射角度等要素的影响，建筑主要以南北向为主，适当的偏东或偏西约15度，这种设计在保证每户良好日照通风的同时，有意避开了西晒等对室内的强烈照射，整体布局充分结合人类的生理、心理、行为等方面的需要，对建筑细部进行有效的处理。建筑物布置强调柴泊湖的景观与小区内部空间的渗透，宽阔的双阳台设计、飘窗、空中花园等都合理划分出不同尺度的空间，为客户争取最大限度的滨湖景观。
Ａ户型：
为三室两厅，建筑面积约为104平方米，
特色：户型结构紧凑，简约实用，明厨明卫，动静分区明确，布局合理，功能完善，三卧室朝南设计。 B户型：
为三室两厅，建筑面积约为：116平方米
特色：经典三房，采光性良好，布局合理，客厅、卧室方正大气，功能区域交错分布、错落有致，超大阳台设计。
备注分析：此次拆迁的数千户家庭，其购房行为绝大多以家庭为单位进行购房行为，佳运〃环湖花园Ａ、B户型都属于三室两厅的户型结构，在满足业主住房要求的同时更加能够满足家庭生活的本质意义，三室两厅的户型结构适合三口之间、四口之家的居住，更能够让家庭生活在舒适快乐中度过。
劣势与阻碍点（w、t）
1、国务院关于二套房政策规定：对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。
2、针对此次拆迁户，为抢占市场、响应政府政策部分楼盘大幅度削减价位，在一定程度上已经形成了价位优势，对本项目的销售前景形成巨大影响。
3、、从季度上来分析，属于楼盘销售淡季，无法抓住稳定的客户全体。
4、随着人民币升值、通胀预期，市民的理财意识越来越强，而物业则一直是市民投资时首要考虑的对象 机会点（o）
1、随着人们生活要求的提高，对住宅楼盘的要求不仅仅限于价位问题，环境、物业、地段优势等因素早已成为消费群体的关注重点。 2、消费者购房的需求依旧呈刚性需求存在。
四、参考备注信息：阳逻部分在售楼盘 楼盘名称 80街区 保利圆梦城 莱茵城 阳逻城市广场 新洲区阳逻军安路 新洲区阳逻新城柴泊湖以北（新洲一中阳逻校区斜对面） 新洲区阳逻阳光大道鄂发街1号 新洲区高新路特1号 楼盘地址 楼盘价格 （元/平米） 3600 3200 3000 3000 2999 2800 2800 2700 2700 2670 2600 2550 2500 2400 2400 2000 2400 新洲区阳逻长江大桥下桥处 东城明珠 住开盛世长江一期 新洲区阳光大道汽渡路8号 天琴湾二期 深港国际 金色水岸 佳阳公园一号 嘉鸿阳光明珠 （已售完） 佳阳中央新城 水映澜湾 新亚花园 东方新天地 平安花园 源江富督苑 新洲区柴泊湖畔 新洲区柴泊湖畔新洲3中旁 新洲区阳逻柴泊湖畔环湖路（区派出所对面） 新洲区阳逻经济开发区阳光大道电信大楼旁 新洲区新阳大道与高新街交汇处 新洲区阳逻经济技术开发区汉施大道与余泊大道交汇处(开发区政府旁) 新洲区阳逻平江西路南（客运站旁） 新洲区阳逻经济开发区军安路 新洲区阳逻经济开发区平江东路8号（阳逻大桥引桥旁） 新洲区阳逻经济开发区 新洲区平江东路阳逻大桥下桥处 五、营销方案：
主要思路：以项目区域优势、优越户型、专业的物业管理为动力，抛出价格折惠这一吸引客户眼球的噱头，针对拆迁户，只要在本楼盘买房的客户属于这一次拆迁户群体，将有权利在购买佳运〃环湖花园房子时享受一定的价格优惠。 思路分析：
1、从目前政府对于拆迁户住房问题招标事宜来看，东城明珠、水映澜湾、源江富督苑三个项目最终入围。
（三个楼的入围价位分别为：东城明珠-2100元/m2 ,水映澜湾-2000元/m2,源江富督苑-1800元/m2 ，针对一般客户的价格为东城明珠-2999元、水映澜湾-2500元、源江富督苑-2400元，平均降价都在500元/m以上，这三个价位在现阶段来看都是低端价位，可见多数楼盘想从价格上形成优势，配合政府做好居民住房问题，不但解决了当前楼盘的销售难题，也为后续楼盘的推出打下好的品牌声誉）
2、从区域优势、优越户型、物业管理、小区配套设施等方面来看，佳运〃环湖花园相比于其他楼盘具有相当的优势。
（项目佳运?环湖花园小区就位于柴泊湖综合生活服务区；零距离的感受湖岸风光；专业化、人性化、的物业物管服务；全向阳——南望，户户朝阳。建筑主要以南北向为主，偏东或偏西约15度，保证每户良好日照通风。相对于其他楼盘，项目优势比较明显） 方案小结：
1） 从现有的114套房中拿出30-50套，作为此次活动的房套限制数量 2） 以下方案以104平米、三室两厅一卫经典房型为例
方案一
给予总价9.5折的优惠（即拆迁户在本楼盘购房时享受九五折的优惠） 让利情况：（以104平米、三室两厅一卫经典房型为例） 目前均价 2800元/平米 方案二
1万抵2.5万（即拆迁户在本楼盘购房时签订一份协议，预交1万元，在正式购房时这1万元协议可以作为2.5万的现金使用）
让利情况：（以104平米、三室两厅一卫经典房型为例） 让利 1.5万元 目前总价 29.12万元 优惠总价 27.62万元 优惠情况 约为九五折 优惠均价 2660元/平米 目前总价 29.12万元 优惠总价 27.664万元 让利 1.456万元 2
方案一、二计划实施形式：
一、计划新闻事件放大炒作，覆盖搜房网，焦点房网等所以网络渠道。 新闻主题：佳运〃环湖花园，优惠总动员，让你实现家的梦想
（此降价政策对象只是针对拆迁户，扩大宣传的不仅仅为了宣传此次优惠活动，更是为项目树立品牌的良好时机）
二、针对拆迁户进行集中宣传，以宣传手册的方式向拆迁户宣传此次优惠活动，手册需重点宣传楼盘的优势特点以及此次降价活动，让客户感到项目方式在真正为拆迁户的利益着想，让客户从心理上感受到此次降价活动能得到很大的优惠。
三、组建专门办事小组对拆迁户方面进行沟通了解，分析调查在这一次拆迁中有多少拆迁户对于佳运〃环湖家园楼盘有强烈的购买意向，了解客户最想要得到的优惠是什么，结合客户需求制定一系列后期计划。
四、报纸分类广告宣传，如楚天都市报，武汉晚报，发行量巨大的楚天都市报能覆盖庞大的受众群体，宣传效果突出。
（推荐）楚天都市报分类广告规格：
特惠活动价位：3个月费用为2700元，并赠送一个月，即4个月费用为2700元
（从成本上考虑，进行大篇幅的报纸广告，性价比并不理想，反而以小投入进行长期宣传来的更加有价值和效益）
方案三（销售对象除了拆迁户以外，建议加入适量的普通客户）
拿出部分房源作为活动特价房，此次拿出的房源主要是剩余房源中最具销售难度的楼房计划实施形式：
一、特价房+佳运〃环湖—幸运礼包 1）利用特价房源吸引人来——引爆点
2）利用幸运礼包渲染现场气氛，促进成交。（礼包建议：印有佳运〃环湖花园LOGO的礼品和礼品袋，礼品如：雨伞、茶具等）
二、宣传推广——以前没有，以后也不会有——佳运〃环湖花园特价房等你来抢 1） 网络宣传（搜房网，焦点房网，亿房网） 2） 报广宣传
让利情况： 具体根据特价房源价格和销售额来定。
