根据对城市空间环境和基础设施承载力的分析判断，依据各层次规划确定的城市建设规模，协调改造与城市房地产市场、劳动力市场的关系，并综合考虑与公共财政、土地供应计划的相互作用，科学确定城中村改造的规模。
在城市房地产市场稳定发展、公共财政政策及土地供应计划等不发生大变化的前提下，各区在未来5年内城中村改造的控制总量建议如下表：
全市近5年城中村改造控制规模总表 （单位：万平方米） 拆建用地面积 拆除建筑面积 重建总建筑面积 住宅建筑面积 其办公建筑面积 中 商业建筑面积 综合整治建筑面积 30 570 30 540 35 520
由于城中村改造难度大，影响改造进度的不确定因素较多，因此，在根据上述建议控制总量对年度改造计划进行协调平衡时，应保持一定的弹性和灵活性。各区根据城市功能完善和产业发展要求，确需增加改造规模的，在年度计划报送市查处违法建筑和城中村改造工作领导小组审查同意后，经市城中村改造工作办公室综合协调，可对控制总量进行适当调整，并应据此对年度建设用地计划和土地供应计划进行相应调整。
（四）城中村改造的开发强度引导
城中村改造必须严格控制开发强度，以避免过高的开发强度损害城市的公共利益、整体利益和长远利益。各区应严格按照城市总体规划和本纲要的要求，对区内各改造项目的开发强度进行综合协调和平衡。 城中村改造项目应先编制改造专项规划，以实现经济效益、社会效益和环境效益的最大化为目标，坚持与城市总体布局和发展目标相协调，根据项目区位条件、所在地区城市环境和基础设施承载能力、相关城市设计，以及改善居住环境、提高生活质量的要求，结合项目开发的市场条件，综合研究确定改造项目的开发强度。
各片区根据发展阶段不同应有所区别：特区内必须严格控制新增建筑规模，特别是现状人口密度较高的地区，应结合人口政策、产业政策，重点控制人口和住宅规模，改善人口结构。特区外应按照城市化要
15 60 100 860 75 820 285 3370 15 35 20 5 10 5 90 罗湖 30 80 145 100 福田 40 130 190 125 南山 80 200 365 310 盐田 30 40 110 90 宝安 410 400 1030 920 龙岗 300 300 750 670 合计 890 1150 2590 2215 求和新城建设标准，合理确定城中村改造容积率，实现特区内外一体化发展的目标。一般情况下，在城市轨道交通站点直接影响范围、规划新中心区等城市环境和基础设施承载力较高的地区，可适当提高城中村改造项目容积率；在交通拥堵或基础设施负荷基本饱和的老城中心地段、城市重要景观区域及其它对生态环境要求较高的城市地区，应适当降低城中村改造项目容积率；在生态控制线内的城中村改造，应控制总的建设规模只减不增。
（五）城中村改造的功能引导
城中村改造项目的功能应该符合城市总体规划的要求，与城市产业发展导向和产业布局相协调，积极服务于周边的城市产业片区，有利于加快与周边城市地区的功能协调，有利于提高土地使用效益，有利于促进集体经济可持续发展。
1、全市城中村改造的总体功能引导
我市城中村改造应当在合理维持和有序过渡现有低收入者住宅及低端都市加工业、服务业功能的基础上，结合全市产业结构调整和总体规划布局的要求，积极为城市支柱产业和优势传统产业发展提供配套服务，并根据项目区位不同，因地制宜确定合适的规划功能。在优势区位条件下，应积极发展商务办公、配套公寓、旅游服务等职能，在丰富城中村产业构成和经济来源的同时，促进城中村与城市功能布局的融合。 2、各组团城中村改造的功能引导
－－特区中心组团的城中村改造应承接福田中心区和罗湖商业金融中心区的辐射，充分利用轨道交通等发展机遇，改造成为包括商业、办公、配套公寓等多种功能，设施完善、环境良好的综合服务社区。 －－特区南山组团的城中村改造应抓住高新技术产业和现代物流业加快发展的机遇，结合滨海城区和西部旅游基地的建设，改造成为容纳商业、办公、居住、文化旅游等多种功能的综合社区，并积极突出各村所在地区的城市特色。
－－特区东部组团的城中村改造应充分利用盐田区港联动、大小梅沙旅游发展以及东部第二通道建设带来的机遇，改造成为具有山海风情、环境优美的居住社区，为城市功能完善和物流、旅游产业的大发展提供配套服务。
－－宝安中心组团的城中村改造应承接宝安中心作为西部综合服务中心的职能，利用地铁一号线、沿江高速公路等交通优势和机场物流园等产业优势，积极改造为商业服务繁荣、配套设施完善、居住环境优良的居住社区。
－－西部工业组团的城中村改造应结合沙井新城建设、西部优势传统产业和先进制造业的进一步发展，改善城中村生活环境和配套设施，为产业发展提供居住配套服务，城中村现有的产业功能在改造后应逐步向规划的重点产业园区集中。
－－西部高新组团的城中村改造应结合光明新城建设和高新技术产业发展，改造成为配套设施完善、居住环境良好、为高新技术产业服务的综合社区，有条件的村应结合生态旅游基地功能的完善，发展具有山地风情的特色旅游配套服务。
－－中部服务组团的城中村改造应根据为特区提供居住配套服务的职能，充分利用轨道交通三号线、四号线等交通优势，改造成为居住环境优美、服务设施完善的大型居住社区，同时为高新技术产业和先进制造业提供多层次居住配套。
－－东部物流组团的城中村改造应结合铁路物流和港口后方物流产业的发展，改善城中村居住水平，为物流产业发展提供多层次居住和物流办公等配套服务。
－－龙岗中心组团的城中村改造应承接深圳东部发展轴综合服务中心的功能辐射，利用轨道交通三号线建设、深惠路改造以及奥体新城建设的契机，以较高标准建设成为商业服务繁荣、配套设施完善、居住环境优良的居住社区。
－－东部工业组团的城中村改造应结合坪山新城的建设和大工业区的发展，改善城中村商业服务设施和居住环境，为大工业区的发展提供良好的商业、居住等综合配套服务。
－－东部生态旅游组团的城中村改造应适应建设国际性著名滨海旅游度假区的高标准定位，积极实施迁村并点，促进非农建设用地的集中布局和集约使用，将提高原村民生活水平与新城建设及保护自然生态环境相结合，迁出位于生态和景观敏感区域的城中村，在基本生态控制线以外建设成为配套设施完善、居住环境良好的居住社区，结合自身条件分别鼓励发展民俗文化、乡村田园等特色旅游产业和商业、餐饮、旅馆等配套服务。
六、城中村改造的环境影响分析
城中村改造应当遵循可持续发展战略思想，积极采取环境保护措施，使城中村的各类污染得到有效治理，环境污染和生态破坏得到基本控制，环境质量明显改善，创造一个较为清洁、舒适、优美、安静的生活环境。
现状城中村是我市环境污染物的主要来源地之一，不仅村内环境状况普遍较差，而且也对城市水体及城中村周边的城市用地造成了严重污染。通过全面开展城中村改造，可以大幅度提高各类污染物的收集处理水平，有效减轻城中村的环境污染，显著改善城中村的环境质量。
本纲要规定在基本生态控制线内的城中村改造，或者实施异地安置，或者按照建设用地和建筑规模“只减不增”的要求在原地重建，并加快截污管、截洪沟及生态公益林等环保和环卫工程建设，从而有利于减少环境污染，保护城市水体和绿地系统，促进生态系统优化。
根据本纲要，综合整治是涉及范围最广的一类城中村改造模式。这种改造基本不涉及建筑物的拆建，不会导致人口和建设规模的大幅度变化，主要开展历史文化遗存保护、建筑外观改善、公共空间改善、市政公用设施改善、公共配套设施改善和道路交通设施改善等工作。由于提高了包括污水系统、环卫设施等在内的市政设施建设水平，扩展了包括社区公园等在内的绿地系统，因此有利于提高城中村的污水、垃圾等污染物的收集处理率，减少环境污染，并显著改善城中村地区的生物多样性。
另一类城中村改造模式是全面改造，主要针对近期城市重要发展地区内城中村和存在严重安全隐患的城中村，对现状建筑物实施整体拆建或部分拆建，按照城市规划要求和有关标准，重新建设为配套设施完善的城市功能区。这种改造彻底改变了城中村的建筑空间形态和配套设施体系，可以较为完全的消除城中村原先的各类环境污染，使污染物处理率达到一般城市地区的水平，并提高绿地率、降低建筑覆盖率。但是，由于这种改造可能导致家庭式居住人口和建设规模的增加，提高土地开发强度和配套设施建设标准，改造后将可能加大对城市局部地区基础设施体系的压力，改变局部地区大气微循环。因此，城中村的全面改造必须严格执行《深圳市城市规划标准与准则》以及其它技术规范的要求，严格规划审批和建设方案审查，严格执行环境影响评价规定，配套的环境保护措施要与主体工程同步设计、同步实施。同时，城中村改造专项规划中要加强关于改造项目对城市环境、设施承载力影响的研究，必要时对周边区域的市政基础设施体系进行相应的调整，以减缓城中村改造可能带来的负面环境影响。
七、保障机制和组织实施
（一）法规保障
要充分利用深圳的地方立法权，加快地方性法规建设，贯彻落实市委市政府关于城中村发展和改造的政策。抓紧制订“《深圳市城中村改造暂行规定》实施细则”、“深圳市宝安龙岗两区城市化前违法建筑处理办法”、“深圳市城中村改造专项规划编制技术规定”；认真研究制订城市化土地收益管理、文化保护、经济促进、社区组织体系、改造拆迁补偿标准等方面的法规和规章；使城中村改造过程中的私房测绘查丈、土地房产确认、专项规划编制、拆迁赔偿谈判、拆迁执行等各个环节有法可依；建立责权明晰的长效管理机制。 （二）财政保障
加强对宝安龙岗两区城市化转制土地收益使用办法的研究，努力扶持村集体股份合作公司的产业发展，促进农村城市化居民的社会化就业，强化对原村民的社会保障力度。
努力保证对城中村改造的财政扶持力度，市财政专门设立“市城中村改造专项资金”，加强对城中村改造规划调查研究、动态监控信息系统建设、相关市政基础设施和公共服务设施建设等方面的投入，补助水源保护区和生态控制线内城中村改造等项目为了维护城市整体利益所造成的损失，扶持综合整治类改造
