第六讲 房地产交易法律制度
判断题
1、1980年前，我国的国有土地无偿使用，无期限使用，并且土地使用权不能交易。 2、建设用地使用权转让不同于出让，相当于出租。 3、娱乐用地的最高年限为50年。
4、建设用地使用权出让的土地仅限于国有土地，且是城镇国有土地，不包括集体所有的土地。
选择题
1、以下说法哪一个是正确的？（ ） A、建设用地使用权出让是一种无偿行为。
B、协议出让缺乏公开性和竞争性，人为因素影响较大，因此不能作为建设用地使用权的出让方式。
C、土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得 D、土地使用者超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费
2、我国国有土地有偿使用制度的特点包括：（ ）。 A、国有土地的所有权与使用权相分离 B、国家垄断城市土地所有权 C、城市土地所用权有期转让 D、城市土地使用权有偿转让
3、某市人民政府土地管理部门欲出让一幅位于该市北区的土地，甲房地产公司正拟开发商品住宅小区而需用土地。请问：甲房地产公司欲取得该幅土地的使用权，可以通过下列何种方式取得？
A．由市人民政府划拨取得
B．由甲公司与市人民政府土地管理部门协商取得
C．由市人民政府土地管理部门招标，甲公司参加投标取得 D．由市人民政府土地管理部门拍卖，甲公司参加竞买取得
一、判断题
1、对 2、错 3、错 4、对 二、选择题
1、D 2、ABD 3、BCD
案例分析
某市人民政府土地管理部门欲出让一幅位于该市北区的土地，氏苑公司是一家有资质的房地产开发企业，正拟开发商品住宅小区而需用土地。请根据给定的条件回答以下问题：
1、氏苑房地产公司欲取得该幅土地的使用权，根据我国《城市房地产管理法》规定，可以通过何种方式取得？
2、设氏苑公司已取得该幅土地的使用权，土地使用权期限为70年，其将来可采取以下哪些方式处分其土地使用权：（ ） A、因借款而抵押给甲公司
B、无偿赠与给乙公司
C、将土地使用权出租给丙公司 D、与丁公司的土地使用权交换
3、设氏苑公司在取得土地使用权3年后与甲公司达成土地使用权转让协议，下列有关该转让行为的表述哪个是错误的：（ ）
A．氏苑公司必须已进行投资开发，且已完成开发投资总额的35%以上
B．氏苑公司在该地上已建有一楼房，该楼房的所有权不必随土地使用权的转移而转移 C．甲公司受让的土地使用权期限最长不得超过70年
D．甲公司受让后在取得氏苑公司同意的前提下可改变土地用途
2010年1月，高某与某房地产开发公司签订了一份《预售商品房认购书》。《认购书》约定，公司为高某预留所选房号，双方于公司取得商品房预售许可证时正式签订商品房预售合同。 《认购书》还约定，认购人于签订认购书时缴纳“保证金”一万元，该款于双方签订商品房预售合同时自动转为合同定金，如认购人接到公司通知后七日内不签订商品房预售合同，则该款不予退还。 同年2月，高某接到公司已经取得商品房预售许可证的通知，立即前往公司签订了商品房预售合同，并当场缴纳了首期购房款80万元。
同年5月，高某接到公司通知：房屋预售合同解除。经了解，该套房屋已经被公司以更高价格出售给第三人。双方发生争议。 请回答：
1、公司主张，双方在签订《预售商品房认购书》时，公司尚未取得商品房预售许可证，故该《认购书》无效，以此为基础订立的商品房预售合同也应无效。对此，下列判断正确的是： A．法律规定，取得商品房预售许可证是商品房预售的必备条件之一 B．《预售商品房认购书》不是商品房预售合同，不以取得商品房销售许可证为条件 C．双方签订商品房预售合同时，公司已具备商品房预售的法定条件，该合同有效 D．因施工进度及竣工交付日期变化的，房屋可另售他人 ABC
2、公司还主张，公司在解除商品房预售合同时，该合同尚未报区政府房地产管理局备案，故不受法律保护。对此，下列判断正确的是：B
A．登记备案是商品房预售合同的法定生效要件，该合同未经登记备案不受法律保护 B．登记备案是商品房预售人的法定义务，但不是合同的生效条件，该合同应受法律保护 C．登记备案是商品房预售合同当事人的权利，未登记备案不影响该合同的效力 D．商品房预售合同无需登记备案，当事人在房屋交付时办理产权登记即可
3、经双方协商，高某同意解除商品房预售合同。但在款项支付问题上，双方发生分歧。高某要求返还80万元首期房款本息并双倍返还定金。公司主张只退还80万元首期房款和一万元“保证金”。对此，下列判断正确的是：CD
A．商品房预售合同无约束力，只能按公司的意见办理退款
B．商品房预售合同有效，但《预售商品房认购书》无效，故应按公司的意见办理退款 C．《预售商品房认购书》和商品房预售合同均有效，应该支持高某的主张 D．开发商违约，高某有权请求赔偿损失
判断题
1、房地产开发包括两种行为：土地开发和再开发。
2、房地产开发应当统筹安排配套基础设施，先地上、后地下。 3、商品房成为“商品”必须“五证”齐全。
4、房产交易既包括房产使用权的转让，也包括房产所有权的交易。 5、权属有争议的房地产不得转让
选择题
1、以下说法哪些是不正确的？（ ） A、房地产转让必须是有偿的。
B、房地产转让的客体是房屋的使用权以及该房屋所占用范围内的土地使用权。 C、购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易。
D、以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的公房，禁止转让
2、根据我国《城市房地产管理法》的规定，该法所称的房地产交易包括哪些内容？ A、房地产转让 B、房地产抵押 C、房地产开发 D、房屋租赁
一、判断题
1、错 2、错 3、对 4、对 5、对 二、选择题
答：1、AB 2、ABD
一、房地产开发与房地产交易 （一）房地产开发概述
房地产开发，是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。 1、取得国有土地使用权，是房地产开发的前提条件。 2、房地产开发包括如下两种行为： （1）土地开发（或再开发），即进行基础设施建设。 ①土地开发，也称“三通一平”或“七通一平”，把生地变成熟地； “三通一平”：道路通、给水排水通、供电线路通和对施工现场上的土地进行平整； “七通一平”：道路通、上下水通、电力通、雨污排水通、通讯通、煤气通、热力通和场地平整。
②土地再开发，即对城区原有土地进行改造。
（2）房屋开发，即进行房屋建设，包括住宅、工业厂房、商业楼宇、办公用房和其他用房的开发。
房地产开发的特点
1、综合性强，涉及面广。
2、工程量大，综合成本高，建设工期长。 3、建设项目种类繁多。
4、与银行关系密切。
房地产开发的基本原则 1、严格执行城市规划；
2、经济效益、社会效益、环境效益三统一；
3、综合开发、配套建设：统筹安排配套基础设施，先地下、后地上（如楼房与车库）。 4、按约开发土地：按合同约定的用途、约定的动工期限开发（防止炒卖地皮、利用土地投机）。
5、严格按标准和规范设计、施工，保证开发产品质量合格：（1）开发项目的设计、施工必须符合标准和规范；（2）项目竣工验收合格后方可使用。 6、鼓励开发、建设居民住宅。
（二）房地产交易概述 1、房地产交易的概念
房地产交易，是指以房地产为商品而进行的转让、租赁、抵押等各种经营活动的总称。 商品房成为“商品”必须“五证”齐全： （1）《建设土地规划许可证》； （2）《国有土地使用证》； （3）《建设工程规划许可证》； （4）《施工许可证》； （5）《房产证》。 2、房地产交易的分类
（1）地产交易。地产交易在我国迄今为止仍限于城镇国有土地使用权的出让、转让、抵押等形式。
（2）房产交易。房产交易的形式主要有房产买卖、租赁、抵押、交换、典当、信托等方式（既包括了房产使用权的转让，也包括了房产所有权的交易）。 3、房地产交易的特性
（1）标的物位置固定性。房地产不动，双方运用所有权证书和使用权证书及合同交易。 （2）房地连动。我国采用了“房地连动”措施，即二者须一起转让与抵押。
（3）标的额大、专业性强。房地产价格受多种因素影响，市场信息瞬息万变，因此，我国实行房地产价格评估制度，提倡房地产中介服务。
（4）稀缺性。房地产市场在整体上是供给稀缺的市场。土地是不可再生资源，房产受土地稀缺性的限制，其供给弹性较小。
（5）承接性。房地产交易中土地使用权出让行为所设定的权利义务具有承接性（如土地使用年限）。土地使用权出让合同对每一次房地产交易均具有约束性（原则性不能变更）。
4、房地产交易必须遵守的原则
（1）及时登记原则：转让、抵押，租赁（备案） （2）房地一体原则：
（3）房地产交易价格由国家实施管理：
（4）土地出让合同设定的权利、义务随土地使用权同时转移原则：国家所有者身份不变，直接与土地使用者发生关系
（5）不得损害土地及房产经济效益原则，即效益不可损原则
